Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки
Способов для расчетов при купле-продаже жилья несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.
Вид платежа
Достоинства
Недостатки
Простота и надежность
Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно
Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела
Риск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством
Быстрое решение финансовой стороны сделки
Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы
Комфортный безналичный способ расчетов
Ряд ограничений, не исключены проволочки
Проблему продажи старой квартиры берет на себя компания
Риск продать квартиру по невыгодной цене
Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения
Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях
Аккредитив 
По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.
Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate
Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя.
Аккредитив считается довольно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.
Депозит нотариуса 
Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.
Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.
Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.
Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.
Единовременная оплата
Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.
Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.
Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.
Сервис безопасных расчетов Сбербанка
После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов».
Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.
«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.
С одной стороны, это довольно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.
Трейд-ин
Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.
«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупке новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.
По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки вы найдете тут.
Ячейка банковская 
Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.
Стоит иметь в виду, что у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности и пересчету закладываемых в ячейку денег. Если не оплачивать эту услугу (она может стоить около 0,1% суммы сделки), банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится. Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.
«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.
В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.
По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки смотрите в нашей Библиотеке документов.
У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов внимательность и въедливость никогда не будут лишними.
Аккредитив при покупке недвижимости что это такое
РАБОТА С БАНКОМ
4 МИН
Безопасные расчёты: зачем заключать сделки с аккредитивом
Вы заключаете сделку с контрагентом и не уверены, что он выполнит обязательства. Поможет аккредитив — инструмент безопасных расчётов, который защищает обе стороны сделки. Рассказываем, как он работает.
Что такое аккредитив
Дано
ООО «Осмотрительный бизнес» хочет купить у компании «Лучшие сувениры» партию ковров. «Лучшие сувениры» не против, но им нужны гарантии, что оплата поступит вовремя и в полном объёме, поэтому просит предоплату. А ООО «Осмотрительный бизнес» сомневается, что получит товар в срок, так как поставщик новый. Взаимное недоверие мешает заключить сделку.
Решение
Расчёт с участием банка. Стороны договариваются о сделке с аккредитивом, после чего ООО «Осмотрительный бизнес» переводит деньги за ковры на специальный счёт. Теперь компания «Лучшие сувениры» уверена в том, что у покупателя есть деньги, поэтому поставляет партию ковров и передаёт в банк подтверждающие документы. Банк проверяет документы и перечисляет деньги продавцу.
Аккредитив — это гарантия, что сделка состоится только при выполнении всех условий.
У него четыре ключевых преимущества:
Защищённая форма расчётов
Нет рискованных авансовых платежей, оплата только за фактически выполненные обязательства. Отказ от выполнения или изменение условий аккредитива возможны только с согласия обеих сторон.
Юридическая безопасность сделки
Расчёты по аккредитиву подчиняются Гражданскому кодексу и правилам Центрального банка.
Поддержка банка
Банк бесплатно консультирует, как корректно отразить аккредитивную форму расчётов в договоре и помогает оформить заявление на открытие аккредитива.
Универсальность
Аккредитив — гибкий финансовый инструмент, который подходит для разных сделок: покупки недвижимости, партии товаров, оборудования, акций компании, поставок по внешнеторговым контрактам, оказания любых услуг и т. д. Открыть аккредитив в СберБизнесе можно за один день без посещения офиса.
Схема расчётов по аккредитиву
Общий порядок такой:
1
Продавец и покупатель договариваются о сделке с использованием аккредитива в качестве инструмента расчётов и готовят документы.
2
Покупатель предоставляет банку проект договора с контрагентом. Банк анализирует договор, помогает включить в него условия расчётов по аккредитиву и оформить аккредитив.
3
Покупатель вносит деньги на специальный счёт в банке.
4
Продавец выполняет обязательство по договору: поставляет товар, оформляет продажу доли и т. п. А потом предоставляет подтверждающие документы в банк.
5
Банк проверяет документы, подтверждающие выполнение обязательств, и переводит деньги покупателю.
Сколько платить банку
Банк берёт три основных вида комиссий:
- За открытие аккредитива
- За передачу аккредитива продавцу
- За проверку документов, подтверждающих выполнение обязательств по договору
Эти комиссии может оплатить как продавец, так и покупатель, или они могут разделить расходы. Размер комиссий зависит от типа товара, суммы, срока и других особенностей сделки. Например, расчёты по аккредитиву при покупке жилой недвижимости обойдутся в 2 000 рублей.
Короче
— 
Аккредитив — это способ безопасных расчётов с партнёрами без рискованных авансовых платежей, предоплаты или предпоставки. Продавец уверен, что получит деньги, покупатель знает, что получит товар. Гарантом выполнения обязательств выступает банк.
— 
Покупатель не следит за сроком оплаты — этот вопрос под контролем банка. Все расходы по аккредитиву может оплатить как продавец, так и покупатель.
6 способов рассчитаться за покупку недвижимости
Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском: продавец может не получить деньги, а покупатель — остаться без квартиры.
Основные опасности окружают момент расчета. Например, покупатель и продавец подписали договор купли-продажи, документы уже на регистрации. Право собственности еще не перешло покупателю, но деньги он уже отдал — в этом случае он не защищен. Дело в том, что между тем, как подписали договор, и его регистрацией проходит время — от нескольких дней до двух недель.
Для защиты участников сделки на этом этапе привлекают третье незаинтересованное лицо: банк или нотариуса. Они принимают деньги и хранят их у себя, пока не сменится собственник. Продавец получает доступ к деньгам, только когда предъявит подтверждающие документы, которые указаны в договоре.
Расскажу о нескольких вариантах оплаты недвижимости и о тонкостях, которые важно учитывать.
О каких способах расчета вы узнаете
Ячейка
Стоимость: от 3000 ₽
В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.
Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.
Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку из-за повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.
Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.
Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.
Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.
Что такое аккредитив в банке
«Доверяй, но проверяй!» — этот принцип лежит в основе продуктивных взаимоотношений, особенно если речь идет о деньгах. Аккредитив — отличный банковский инструмент, который гарантирует, что оба партнера выполнят условия сделки согласно договору.
Что такое аккредитив
Аккредитив — форма безналичных расчетов, где выплата денег происходит после выполнения контрагентом определенных условий. Его применяют как в предпринимательской деятельности, так и в сделках между физическими лицами.
Оформить аккредитив можно как отдельным соглашением, так и условием в базовом договоре, например, купли-продажи квартиры.
Аккредитивы на территории России регулируются:
Международная торговая палата регулирует трансграничные аккредитивы в соответствии с общими правилами .
Какие бывают формы безналичных расчетов
Как работает аккредитивный договор
В обычной сделке принимают участие две стороны — покупатель и продавец. В случае с аккредитивом их может быть три или даже четыре.
Посредником выступает банк, причем в некоторых случаях их может быть два — по одному для каждой стороны. Аккредитивный договор используют в тех случаях, когда сделка не может быть осуществлена одномоментно.
Представим, что Роман, руководитель отдела закупок компании-производителя деревянной мебели премиум-класса, нашел нового поставщика элитного сырья. Отечественная фирма «Буратино» по выгодной цене предлагает дорогую на рынке карельскую березу, но с отсрочкой в два месяца.
Роман убедил руководство, что несмотря на малую известность поставщика на рынке, с помощью аккредитива можно снизить риск неисполнения обязательств. Партнеры заключают сделку.
Покупатель переводит в банк оговоренную сумму. Финансовая организация «замораживает» деньги на счете, о чем уведомляет поставщика. Компания «Буратино» приступает к выполнению заказа – у ее руководства не остается сомнений в том, что контрагент оплатит поставку.
После выполнения своих обязательств в полном объеме поставщик представляет в банк подтверждающие документы, и ему открывается доступ к деньгам на счете. Все стороны договора удовлетворены с минимальными рисками. Банк получил свою комиссию, а Роман — хорошую премию.
Аккредитив при покупке недвижимости
С помощью аккредитива проводятся сделки по купле-продаже недвижимости . В отличие, скажем, от покупки автомобиля, быстро переоформить жилье не получится. После перевода денежных средств на счет получателя запускается процесс перерегистрации права собственности в Росреестре. Процедура занимает не один день, и до ее завершения владельцем недвижимости формально будет считаться продавец.
В такой ситуации аккредитивный договор избавит покупателя от опасений потерять свои деньги, так и не вступив в законное владение квартирой, домом или дачным участком . Ведь продавец получит деньги только после перехода права собственности к покупателю, что должно быть зарегистрировано Росреестром.
Однако на практике россияне в качестве альтернативы аккредитиву стали использовать договор , который выполняет ту же обеспечительную функцию, но имеет ряд преимуществ:
- менее формализованная, чем аккредитив, форма расчетов;
- отсутствие комиссии. В частности, по договору Д Д У расходы на открытие и обслуживание счета эскроу принимает на себя застройщик;
- невозможность списания денег со счета. У аккредитива такой опции нет.
Порядок действий после одобрения ипотеки
К простоте, удобству и максимальной выгоде стремятся все. Совкомбанк предлагает физлицам расширить возможности кредитования при помощи залога коммерческой недвижимости. Оставьте простую заявку и узнайте, какими условиями можете воспользоваться именно вы.
Плюсы и минусы аккредитива
Преимущество аккредитивов по сравнению с другими видами банковских договоров явное и несомненное — безопасность сделки для обеих сторон.
Безотзывный договор гарантирует, что покупатель обязан оплатить по договору, если поставщик исполняет свои обязательства надлежащим образом. И наоборот, он без проблем вернет свои деньги, если продавец в оговоренный срок не представил товар.
При всех обозначенных плюсах такие договоры обладают и рядом недостатков:
- комиссия банка — за услугу посредничества с вас возьмут от 0,1% до 0,6% договорной суммы, в зависимости от условий;
- юридические нюансы — бенефициар должен в точности соблюсти все пункты договора, иначе может остаться без денег, с забитыми товаром складами;
- «горы бумаги» — торговые операции в рамках аккредитива часто сопровождаются большим объемом документов;
- списание денег— при аккредитиве можно принудительно списать деньги со счета, арестовать их или приостановить операции. В этом плане более предпочтительной альтернативой расчетов является эскроу;
- формальная проверка банка— кредитная организация проверяет документы, полученные от контрагента, по формальным основаниям. В большинстве случаев никакой ответственности за невыявление подлога банк не понесет.
- Сделки между физическими лицами.
- Операции купли-продажи в пределах одного государства.
- Экспортно-импортные торговые соглашения.
- импортер-покупатель;
- банк-эмитент — организация на стороне плательщика;
- авизирующий банк — представитель поставщика товара или услуги;
- экспортер (бенефициар сделки).
- Безотзывные. Этот тип не предполагает внесения каких-либо изменений в аккредитив, его аннулирования или изъятия денег покупателем. Это наиболее надежная форма расчета, поэтому большинство аккредитивов относятся именно к этому типу.
- Отзывные. Такой аккредитивный счет может быть аннулирован или закрыт по решению банка-эмитента или покупателя без уведомления бенефициара. Этот вид является менее надежным, поэтому его использование в России законодательно ограничено.
- Покрытые или депонированные. В таком случае банк-эмитент сразу перечисляет деньги исполняющей кредитной организации, которая впоследствии и будет выплачивать их продавцу.
- Непокрытые или гарантированные. При гарантированном типе эмитент не перечисляет деньги исполняющему банку, но дает тому право списать их со счета, когда это будет необходимо для завершения сделки.
- Подтвержденные. Этот вид предполагает, что исполняющий банк в любом случае выплатит бенефициару причитающиеся ему средства, даже если эмитент пока не перечислил их на счет исполнителя.
- сделка проводится с обязательным внесением авансового платежа
- вы покупаете недвижимость на этапе строительства с расчетом частями
- покупаемая недвижимость находится под ипотекой, вы гасите кредит в пользу продавца в счет расчетов по будущему договору
- при покупке квартиры в другом городе сделка заключается дистанционно
- стороны заключают договор
- покупатель переводит деньги на аккредитив
- продавец переоформляет собственность на покупателя
- банк раскрывает аккредитив и переводит средства продавцу
- Такой продукт имеет ограниченный срок действия. Если продавец в течение оговоренного срока не выполнит свои обязательства и не предоставит необходимые документы, то банк возвращает деньги с аккредитивного счета их владельцу — то есть покупателю.
- Сделку с использованием аккредитива можно провести даже в том случае, если ее участники находятся в разных городах.
Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться
К счастью для банкиров, большинству людей эти недостатки кажутся несущественными, поскольку как минимум не стоят потраченных нервных клеток и седых волос на голове.
Где применяется аккредитив
Область применения аккредитивных договоров обширна.
Чаще всего к ним обращаются, если покупают недвижимость или другие крупные объекты. Аккредитивный договор в этом случае будет иметь довольно простую форму.
Помимо классических торговых сделок к ним относятся взаимоотношения коммерческих организаций с акционерами. Например, покупка доли в ООО или операции с акционерным капиталом.
Это особый вид аккредитива, потому что посредниками в нем выступают сразу два банка — один на стороне экспортера (бенефициара сделки), второй представляет интересы импортера. Этот вид договора заслуживает отдельного внимания.
Экспортно-импортный аккредитивный договор
Рассмотрим, каким образом можно безопасно осуществлять сделки на международном рынке. В таком случае у контрагентов — граждан различных государств или юрлиц, зарегистрированных на территории разных стран, — возникает дополнительная сложность.
Банк может находиться под юрисдикцией только одного государства. Процедура заключения аккредитивного договора и так довольно сложна. Дополнительные бюрократические проволочки, связанные с необходимостью иметь дело с иностранным банком, могут отбить желание ввязываться в подобную «авантюру» у одного из контрагентов.
Но банкиры не были бы банкирами, если бы не смогли найти выход из подобного затруднительного положения. Посовещавшись в международном финансовом кругу, они придумали экспортно-импортную схему, добавив в нее нового участника. Их стало четыре:
Компания-производитель, желая повысить статус производимой мебели, ищет способы завоевать благосклонность самых привередливых клиентов. В поисках еще более изысканных сортов дерева Роман наткнулся на итальянскую фирму « Пиноккио » , в ассортименте которой есть элитные бакаут, эбен и макассар. Цены приемлемые, срок поставки — не более трех месяцев. Производитель начинает переговоры с экспортером элитного сырья.
Договорившись, компания переводит всю сумму на счет банка-эмитента «РусБанк». Тот, в свою очередь, уведомляет об этом авизирующий ItalianoBank. Итальянский банк сообщает бенефициару — фирме « Пиноккио » , что аккредитив открыт. Экспортер приступает к исполнению заказа.
После доставки продукции в определенное место компании совместно оформляют подтверждающие документы. А процесс продолжается в обратном направлении.
Агенты « Пиноккио » предоставляют документы в авизирующий банк, а тот, в свою очередь, проверяет их соответствие требованиям аккредитивного договора. Если расхождений нет, ItalianoBank направит документы в банк-эмитент. «РусБанк», также удостоверившись в их правильности, перечислит оговоренную сумму на расчетный счет компании « Пиноккио » в авизирующем банке.
Виды банковских аккредитивов
Сложность документооборота, присущая аккредитивным договорам, в большей степени связана с разнообразием подходов и нюансами всевозможных рыночных ситуаций и кейсов. По этой причине классификаций в сфере подобных банковских услуг множество. Рассмотрим основные виды аккредитивных договоров.
Отзывный и безотзывный
Безотзывный аккредитив наиболее распространен. В рамках такого договора покупатель (импортер) обязан уведомить бенефициара и его авизирующий банк перед отзывом средств со счета банка-эмитента. Такие действия автоматически прекращают действие договора и обязательства сторон друг перед другом.
В случае с отзывным аккредитивом покупатель имеет право вернуть свои средства из банка, не ставя при этом в известность контрагента. Этот вид договора слабо распространен из-за того, что для продавца теряется главный плюс аккредитива — он не получает гарантий оплаты своего труда. Такие договоры применяются крайне редко, а кроме того, они запрещены в экспортно-импортных отношениях международным законодательством.
Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки
Способов для расчетов при купле-продаже жилья несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.
Вид платежа
Достоинства
Недостатки
Простота и надежность
Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно
Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела
Риск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством
Быстрое решение финансовой стороны сделки
Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы
Комфортный безналичный способ расчетов
Ряд ограничений, не исключены проволочки
Проблему продажи старой квартиры берет на себя компания
Риск продать квартиру по невыгодной цене
Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения
Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях
Аккредитив По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.
Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate
Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя.
Аккредитив считается довольно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.
Депозит нотариуса Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.
Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.
Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.
Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.
Единовременная оплата
Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.
Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.
Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.
Сервис безопасных расчетов Сбербанка
После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов».
Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.
«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.
С одной стороны, это довольно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.
Трейд-ин
Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.
«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупке новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.
По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки вы найдете тут.
Ячейка банковская
Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.
Стоит иметь в виду, что у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности и пересчету закладываемых в ячейку денег. Если не оплачивать эту услугу (она может стоить около 0,1% суммы сделки), банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится. Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.
«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.
В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.
По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки смотрите в нашей Библиотеке документов.
У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов внимательность и въедливость никогда не будут лишними.
Как это работает
Продавец, чтобы получить деньги, предоставляет в банк паспорт и документы, подтверждающие выполнение обязательств по аккредитиву (лично или по электронной почте).
Если один из участников нарушит обязательства, могут применяться штрафные санкции, предусмотренные условиями договора.
Банк за свои услуги берет комиссию, оплачивать ее могут как продавец, так и покупатель.
Аккредитив открывают на определенный срок. Если в течение этого времени продавец не предоставит необходимые документы, сделка будет считаться несостоявшейся: банк закрывает аккредитив, а деньги снова возвращаются на текущий счет покупателя.
Нюанс. Аккредитив должен быть безотзывным. Он считается таковым по умолчанию, если в тексте не указано иное. В противном случае у продавца появляются дополнительные риски, так как отзывной аккредитив банк может аннулировать или изменить по поручению плательщика в любой момент. Причем уведомлять об этом продавца ни банк, ни покупатель не обязаны.
Пока действует безотзывный аккредитив, изменить его условия или отказаться от сделки можно только при согласии обеих сторон.
Важно! Сделку с использованием аккредитива можно провести даже в том случае, если ее участники находятся в разных городах.
Аккредитив: заявление на открытие аккредитива в банке
Аккредитив — это специальная схема расчета между продавцом и покупателем, при которой деньги за товар перечисляются продавцу не напрямую, а через посредничество кредитных организаций. При заключении сделки покупатель заполняет заявление на открытие аккредитива и перечисляет оплату на специальный банковский счет, где средства будут находиться до тех пор, пока продавец не предоставит банку доказательства, что он выполнил все условия договора. После этого кредитная организация зачисляет деньги на счет банка-исполнителя, а тот направляет их на счет бенефициара, и сделка считается закрытой.
Такая схема позволяет избежать мошеннических операций и защитить интересы всех участвующих в сделке сторон. Чаще всего она используется при заключении договоров купли-продажи недвижимости, товаров и услуг или в любых других сделках с новыми контрагентами, чья деловая репутация вам пока не известна. За свои услуги банки обычно берут комиссию.
Виды аккредитивов
Аккредитивы могут быть нескольких видов — перечислим те из них, которые актуальны для текущей ситуации в России.
Как открыть аккредитив
Аккредитив открывается покупателем товара или услуги в пользу продавца. Чаще всего продавец может не присутствовать в процессе оформления договора — для этого достаточно только присутствия покупателя.
Для открытия аккредитивного счета покупателю нужно обратиться в банк с соответствующим заявлением и заключить договор. В договоре указываются реквизиты бенефициара, сумма и срок действия аккредитива, обговаривается его тип и условия получения средств продавцом. Затем клиент вносит деньги на банковский счет, банк-эмитент регистрирует открытие продукта и сообщает об этом бенефициару и банку-исполнителю.
Какие нужны документы
Чтобы открыть аккредитивный счет, покупателю будет необходимо предоставить всего два документа: свой паспорт и документ, в соответствии с которым открывается аккредитивный счет — это может быть договор купли-продажи, договор оказания услуг, цессии, составленный с продавцом проект контракта и т. д. Некоторые кредитные организации также могут запросить дополнительные сведения — например, сопроводительное письмо от получателя средств.
Использование аккредитива при сделках с недвижимостью
Привлечение банка для защиты интересов сторон используется при купле-продаже недвижимости все чаще. Помещение средств для расчета с продавцом на аккредитив удобно, если:
При переводе денег в банк их можно разделить на несколько счетов с указанием условий списания средств при наступлении определенного события. Банк контролирует поступившие суммы, продавец уверен в том, что у покупателя есть деньги и он заплатит, покупатель — что продавец выполнит свои обязательства: расчеты выполняются только после предоставления документов.
Сделка с привлечением аккредитива выглядит так:
Продавец может получить подтверждение зачисления средств на аккредитив до начала операций с недвижимостью. Срок и условия аккредитива устанавливаются соглашением сторон.
Чем аккредитив отличается от банковской ячейки
Основное отличие банковского аккредитива от ячейки — форма хранения средств. Ячейка — это физическое хранилище, куда вы помещаете наличные средства. Вы арендуете место в общем хранилище банка, банк гарантирует особый режим доступа и невозможность вскрытия сейфовой ячейки без владельца, а также сохранность ваших ценностей. Подтверждение содержимого ячейки зависит от типа договора. Если договор заключается на хранение ценностей, все деньги, ценные бумаги, драгоценности и прочее имущество, передаваемое банку, в момент приема пересчитывается, удостоверяется подлинность, составляется опись. Если же договор заключен на аренду части хранилища, банк не уполномочен проверять содержимое.
Банковский аккредитив — цифровое хранилище безналичных средств, подтверждающее обязательство выплат по конкретному договору. Для передачи денег на аккредитив их не надо обналичивать, перечисление возможно без посещения банка. С точки зрения гарантии расчетов, аккредитив — более комфортный для сторон вариант, поскольку расчеты по договору производятся автоматически при совпадении всех условий сделки.
Если сравнивать аккредитив и банковскую ячейку, стоит отметить примерно равные затраты на проведение расчетов с использованием этих инструментов и сохранность вверенных на хранение банку ценностей. При этом аккредитив прозрачнее, поскольку все движения по счету фиксируются, тогда как в случае аренды банковской ячейки могут возникнуть разногласия при расчетах.
Нюансы, которые необходимо учесть при открытии аккредитива
Открыть аккредитив для расчетов по любым типам сделок можно в Райффайзен Банке, который имеет большой опыт работы с внутрироссийскими и международными аккредитивными операциями. Финансовые специалисты банка проконсультируют насчет открытия аккредитивного счета и помогут правильно оформить заявление. Для запуска процедуры открытия аккредитива достаточно оставить заявку и заполнить небольшую анкету на сайте Райффайзен Банка.
Расчеты через аккредитив при купле-продаже недвижимости
Расчеты при ипотечной сделке или купле-продаже недвижимости можно осуществлять через покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Аккредитивная форма расчетов служит альтернативой использованию ячейки с особыми условиями доступа, например в случаях, когда одним из участников сделки выступает юридическое лицо. Аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств.
Воспользоваться расчетами через аккредитив при осуществлении сделок с недвижимостью сегодня предлагают Сбербанк, банк ДОМ РФ и др.
К примеру, возможность рассчитаться по ипотечной сделке через аккредитив предоставляет своим клиентам Нордеа Банк. Основное условие — наличие у участников сделки счетов в этом банке. Срок действия
Расчеты при сделках с недвижимостью через аккредитив более безопасны. За нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. При расчетах через ячейку финучреждение не отвечает за сохранность ее содержимого.
На российском рынке расчеты наличными деньгами через ячейку более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости. Ведь кредитные организации сообщают о крупных операциях по счетам в Росфинмониторинг, и это многих пугает. Также расчет по сделке купли-продажи через аккредитив у большинства банков обходится клиенту дороже, чем наличными через сейфовую ячейку.
Наиболее весомым аргументом потребителей в пользу ячеек служит так называемая налоговая оптимизация. По закону, граждане, при продаже недвижимости, которая находится в их собственности менее трех лет, обязаны уплатить налог в размере 13% (НДФЛ), с суммы превышающей 1 млн рублей. Исходя из этого, в договоре стоимость недвижимости указывается до суммы в 1 млн рублей, независимо от оговоренной сторонами рыночной цены, которую они в итоге получают на руки. При расчете через ячейку, такая схема легко реализуется, даже если сделка ипотечная: банки никак не регулируют взаимоотношения сторон, и подобные «оптимизации» их не волнуют. При расчетах через аккредитив такая схема работать не будет.