Как арендовать помещение для бизнеса
Перейти к содержимому

Как арендовать помещение для бизнеса

  • автор:

Как арендовать помещение для бизнеса

Следующие несколько шагов помогут вам обезопасить свой бизнес при подписании договора:

Проверьте помещение и собственника

Для этого запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и убедитесь, что помещение не заложено, а у арендодателя есть право сдавать его в аренду. Если собственников несколько, договор должен подписать каждый из них.

Заключайте долгосрочный договор

Подписывайте договор на срок более года — такие документы нужно официально регистрировать. Предприниматель, подписавший краткосрочный договор, более уязвим: его права легче нарушить, к примеру, его проще выселить.

Пропишите, за какой срок вы обязаны вносить арендную плату

Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно. Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.

Пропишите условия повышения арендной платы

Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Убедитесь, что за ремонт помещения отвечает собственник

Частый случай: в помещении лопается труба или протекает крыша, но владелец не собирается устранять проблему. Чтобы избежать споров, разделите ответственность за проведение текущего и капитального ремонта между собственником и арендатором.

Аренда помещения под магазин: подробная инструкция

author__photo

Расположение магазина влияет на его доход. Так, место с низкой проходимостью привлечет меньше клиентов, чем заметная торговая точка на популярной улице. Немаловажны качество помещения, его оснащенность, условия аренды — нужно предусмотреть многое, чтобы привлечь клиентов и не разориться на обустройстве.

Расскажем, как арендовать помещение для бизнеса.

Как искать помещение

Есть два варианта поиска:

  • С брокером. Специалист отберет лучшие варианты, организует встречу с арендодателем и осмотр помещения, поможет заключить договор на выгодных условиях. Обычно брокерам платят собственники, но иногда комиссию взимают с арендаторов. Уточните условия заранее.
  • Самостоятельно. Вы выбираете помещение на платформах брокерских компаний и агрегаторах недвижимости. Этот подход более экономный, но отнимает много времени. Мониторить каталоги, общаться с собственниками и осматривать варианты придется самостоятельно, как и следить за чистотой сделки.

Бизнес

Способы доставки товаров из интернет-магазина

Способы доставки товаров из интернет-магазина

Критерии выбора

Учитывайте эти рекомендации, как найти помещение в аренду под магазин.

Район. Отталкивайтесь от специфики вашего бизнеса. В центре популярны бутики, магазины премиальной косметики и бытовой техники. В спальных районах высокий спрос на товары повседневного использования, продукты, бытовую химию.

Местоположение. Открывайте магазин там, где пролегает маршрут ваших клиентов. Например, после работы сотрудники завода заглянут в супермаркет между промзоной и жилым комплексом, а состоятельные автолюбители — в кафе рядом с парковкой.

Проходимость. Если вы продаете неуникальные товары, учитывайте пешеходный поток. Например, он важен для зоомагазинов, ларьков с сигаретами или шаурмой. Клиенты не выбирают такой магазин специально — они заходят в тот, который встречается на пути.

Соседи. Если у бизнесов одна целевая аудитория, они помогут друг другу увеличить трафик. Например, для минимаркета здорового питания соседство со спортклубом и центром диетологии — выгодное. Открытие такого магазина в районе с барами и кальянными не окупится. Важный фактор — конкуренция. Ноунейм-супермаркет рядом с сетевыми гигантами вряд ли привлечет клиентов.

Стоимость. На аренду должно уходить не более 30% выручки. Выясните, предоставляет ли собственник арендные каникулы и собирается ли он повышать ставку в течение срока.

Условия использования. Уточняйте зоны ответственности сторон, штрафы. Если вы собираетесь арендовать помещение в торговом центре, узнайте, как его собственник может изменить условия.

Состояние. Если ваш бизнес подпадает под государственную проверку, ищите специально оборудованное помещение. В крайнем случае — такое, которое можно переоборудовать самостоятельно. Например, для магазина с пекарней необходимы кухонная зона и вытяжки. Чтобы сэкономить на ремонте, выбирайте помещение с отделкой.

Как осматривать помещение

Чек-лист для оценки:

  • Вход. Клиенты должны легко попадать в ваш магазин. Они не будут обходить все здание или спускаться в цоколь, если рядом есть точка с более удобным входом.
  • Зона разгрузки. Проследите, чтобы у помещения была территория для приема поставки, а грузовики смогли подъехать к складу.
  • Парковка. Она особенно важна для некоторых видов бизнеса, например строительных или мебельных магазинов.
  • Размещение вывески. Сложности возникают с помещениями в жилых домах: требуется разрешение от жильцов. Уточните, нужно ли оплачивать вывеску ежемесячно и есть ли ограничения по ее размеру.
  • Электроэнергия. Узнайте, сколько киловатт выдерживает электросеть, чтобы не случилось перегрузки.
  • Коммуникации. Объект должен иметь минимум одну мокрую точку, но для разных учреждений условия различаются.
  • Наличие кондиционеров. Их отсутствие влияет на качество продукции и комфорт клиентов.

Какие документы понадобятся

От собственника нужны:

  • паспорт;
  • информация из ЕГРЮЛ — вы можете самостоятельно проверить компанию-арендодателя по ИНН или ОГРН;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический план со схемой и площадью помещения;
  • договоры с обслуживающими компаниями — охраны, утилизации мусора;
  • доверенность, если договор подписывает представитель директора компании.
  • паспорт;
  • сведения из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • доверенность, если сделку заключает представитель директора.

Сделку оформляют с помощью двух документов:

  • договора аренды;
  • акта приема-передачи помещения.

Как заключить и зарегистрировать договор

Важно прописать существенные условия. Без четких формулировок договор признают недействительным.

Объект и субъект аренды. Первое — это сдаваемое внаем помещение. Подробно опишите его характеристики — технические параметры есть в выписке из ЕГРН.

Субъектами выступают арендодатель и арендатор — информация о них должна содержаться в договоре.

Арендная плата. Укажите сумму, сроки и порядок внесения платежей. Сумма может быть фиксированной или составлять процент от дохода. Отразите в договоре, кто оплачивает коммунальные услуги. Если собственник оставляет за собой право повышать оплату аренды, укажите годовой процент.

Акт приема-передачи. В нем указывают дату, характеристики помещения и претензии. Как только акт подпишут обе стороны, арендатор сможет пользоваться помещением.

Сроки. Договор может быть:

  • краткосрочным — до 11 месяцев без регистрации;
  • среднесрочным — от 1 года, договор регистрирует в Росреестре арендодатель или съемщик;
  • на неопределенный срок с госрегистрацией.

Отсрочки и льготы. По договоренности арендатор может предоставить льготные каникулы — период для подготовки магазина к открытию. В договоре прописывают размер оплаты в этот период — обычно указывают сумму в 1 рубль. Любые другие льготы фиксируют таким же образом.

Ремонт и улучшение помещения. По умолчанию капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий — съемщик. По соглашению арендатор может получить от собственника компенсацию за ремонт — это прописывают в договоре.

Начинайте ремонт только после заключения договора и требуйте от арендодателя подписывать все ключевые документы.

Принадлежности для использования помещения. Арендаторы часто передают в пользование оборудование, мебель, магнитные карты, документы и другое имущество. В договоре нужно указать:

  • наименования, серийные номера, модели принадлежностей;
  • состояние имущества;
  • восстановительную стоимость;
  • оплату использования — отдельно или в счет аренды.

Право субаренды. Это возможность сдавать арендованные помещения другим съемщикам. Если это право вам необходимо, уточните, потребуется ли предварительное согласие собственника.

Порядок досрочного прекращения договора. По ст. 619 ГК РФ, арендатор имеет право расторгнуть договор, если съемщик пользуется помещением не по назначению, ухудшает его состояние или не платит по договору (более двух раз). Арендатор по закону может отказаться от съема, если помещение оказывается непригодным или собственник не соблюдает свои обязанности.

Чтобы досрочно выехать из помещения и не платить за весь срок договора, арендатору нужно указать в нем условия отказа. Ими могут быть:

  • снижение спроса/клиентопотока;
  • экономическая нецелесообразность;
  • закрытие магазина;
  • прекращение аренды в смежных помещениях.

Пролонгация. В договоре можно сослаться на ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора. Когда срок аренды истечет, собственник должен будет предложить арендатору помещение в первую очередь, но только если тот соблюдал условия договора.

Компаниям важно оценивать окупаемость рекламных вложений. Сквозная аналитика Calltouch собирает статистику по касаниям с рекламой, лидам и сделкам, считает прибыль и определяет ROI. Все данные отображаются в наглядных отчетах. Вы легко поймете, какие каналы продвижения работают, а какие не приводят клиентов.

Как арендовать помещение для бизнеса

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.

Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают в аренду коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.

Как искать помещение

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:

Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.

Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:

  1. Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.
  2. Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет комиссию — от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию за свои услуги агент берет с собственника помещения, но возможно, что и с арендатора.

Аренда через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.

Тинькофф Бизнес. И дело делается

Банк для решения ежедневных задач бизнеса

Тинькофф Бизнес. И дело делается

  • избавляем от рутины
  • создаем инновационные решения, которые помогают бизнесу расти
  • реагируем на ваши запросы быстро и с заботой

АО «Тинькофф Банк». Реклама

Что важно при выборе помещения

В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.

Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения помещения:

  1. В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. В центре открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.
  2. В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.

Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.

Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.

Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.

Фото сверху помещения для бизнеса

Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.

Чтобы измерить уровень проходимости, нужно в течение недели приходить к помещению трижды в день и считать количество прохожих. Считать нужно только тех, кто проходит прямо возле входа в помещение и может стать потенциальным покупателем товара.

Бабушки вряд ли заинтересуются покупкой кофе с собой, а вот недорогим кошачьим кормом — скорее всего. Чем больше будет потенциальных покупателей, тем выше проходимость.

Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.

Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.

Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.

Стоимость аренды. Ее каждый месяц придется отдавать из выручки, поэтому в идеале она не должна превышать 30% от дохода. Обычно при подписании договора нужно заплатить обеспечительный платеж и стоимость первого месяца аренды — иногда можно договориться, чтобы сумму разбили на два месяца. Как правило, дают арендные каникулы. О том, из чего складывается стоимость аренды, мы расскажем ниже.

Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:

  1. В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.
  2. Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.
  3. Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По закону за капитальный ремонт должен отвечать арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.

Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.

Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.

Состояние помещения имеет значение, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.

В таком случае лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.

Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.

Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.

Договорились с батюшкой открыть пекарню в храме

Договорились с батюшкой открыть пекарню в храме

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Перед осмотром важно составить список характеристик помещения, которые вы будете оценивать. Вы можете составить его сами или воспользоваться нашей заготовкой.

Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.

Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.

Фото входа в помещение для бизнеса

Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. У грузовиков должен быть свободный доступ к складу.

Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.

Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за размещение вывески приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.

Кондиционеры. Не во всех помещениях можно установить кондиционер на стену, и это может повлиять на качество товаров. Например, если продаете фрукты, летом они могут испортиться без охлаждения.

Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.

Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.

Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.

Какие документы понадобятся для аренды

При заключении договора аренды понадобится три вида документов: от арендодателя, от арендатора и документы по сделке. Ниже — перечень того, что необходимо предоставить.

Документы от арендодателя:

  1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
  2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
  3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.
  4. Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить любой желающий на сайте, в ней указана история владения помещением: собственник, есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.
  5. Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.
  6. Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.

Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.

Документы от арендатора:

  1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
  2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
  3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.

Документы по сделке:

  1. Договор аренды. Этот документ закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.
  2. Акт даты акта приема-передачи помещения. В акте будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.

Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте документы, прочтите условия и обсудите их с юристом. Это поможет избежать проблем в будущем.

Если вы заключаете договор аренды на 12 месяцев и больше, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и уплатить пошлину. Сделать это может любая из сторон. Пока долгосрочный договор не зарегистрирован в Росреестре, он не вступает в силу — это значит, что стороны не обязаны выполнять обязательства.

Из чего состоит арендная плата

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.

В Петербурге в обычном спальном районе в 2021 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например возле метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Цветочный магазин в Казани платит:
— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;
— 4000 ₽ за подачу воды;
— 3000 ₽ за клининг витрин;
— 1500 ₽ за вывоз отходов;
— 1500 ₽ за охрану;
— 1500 ₽ за интернет;
— 1500 ₽ за аренду рекламного места.

Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.

Расчет коммунальных услуг для арендаторов помещений для бизнеса

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Как заключить договор аренды

Чтобы заключить договор аренды, нужно договориться об условиях, внести их в документ и подписать его. Можно взять наш шаблон договора и доработать его под свою ситуацию.

Договор аренды обычно состоит из пяти частей.

Предмет договора. В разделе есть вся информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.

Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.

Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:

  1. Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.
  2. Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.
  3. Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.

Срок аренды стороны выбирают самостоятельно. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.

Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.

В этом разделе важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год не более чем на 15% от стоимости.

Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.

В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.

Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, обговорить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.

Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». В таком случае, если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.

Риски аренды помещения для бизнеса

При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.

Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.

Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.

Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.

Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.

Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:

  1. Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
  2. Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников.
  3. Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.

Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.

Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.

Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр самостоятельно. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому они решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.

В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.

Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.

Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:

  1. Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.
  2. Арендатор должен проговорить условия изменения арендной платы.
Плохая формулировка Хорошая формулировка
Арендодатель вправе изменить стоимость арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не более чем на 5% не чаще чем один раз в год. Об увеличении размера арендной платы нужно сообщать за месяц

Судебные разбирательства по делам аренды входят в тройку самых популярных в России: за прошлый год суды рассмотрели более 80 тысяч таких дел. Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.

Договор аренды помещения под магазин: все нюансы, которые нужно знать владельцу бизнеса

Договор аренды помещения под магазин: все нюансы, которые нужно знать владельцу бизнеса

Иллюстрация: freepik/freepik

Удостоверьтесь в правомочиях

Проверьте наличие и оформление полномочий на сдачу помещения. По общему правилу ими обладают (см. ст. 608, 615 ГК):

его представитель (по доверенности);

прямо уполномоченный собственником субарендатор.

Изучите оригиналы (ни сканы, ни ксерокопии – все это легко подделывается, что называется, «на коленке»):

договор, по которому приобретен объект;

данные из ЕГРН: проверьте, кто значится собственником, нет ли отметок об обременении (арест, залог).

Если арендодателем является юридическое лицо, изучите данные ЕГРЮЛ. Тот, кто указан в качестве генерального директора, тот и должен подписывать договор (или уполномоченное им лицо). Если предъявлена доверенность – проверьте ее на сайте ФНП.

Имеете дело с субарендатором – требуйте предъявить основной договор аренды и, для пущей уверенности, согласие арендодателя в письменной форме.

Как сэкономить 70% времени на оформлении сложных и емких документов? Зарегистрируйтесь на сайте МойСклад – тут все формы первичных документов плюс программа для автозаполнения. Бесплатно!

Тот ли объект?

В договоре аренды должны быть максимально точно прописаны все характеристики, позволяющие со 100%-ной уверенностью идентифицировать объект (адрес, кадастровый номер, метраж и т.п.) (ст. 607 ГК). Кадастровый паспорт имеет смысл изучать всегда, а не только когда цена договора связана с квадратными метрами.

Индивидуализировать часть здания (сооружения) можно, обозначив его границы на техпаспорте основного здания (сооружения) (постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу № А55-40032/2009).

Внимание на недостатки

Некоторые особо «продвинутые» арендодатели утверждают, что отвечают только по видимым недостаткам. Это не так, арендодатель отвечает за все недостатки (ст. 612 ГК). В том числе за невозможность использовать помещение по назначению (если таковое оговорено в договоре) (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 № Ф04-7493/2006(28300-А75-38).

Если вы известите арендодателя о намерении устранить недостатки за свой счет, то получите право потребовать от него возмещения соответствующих расходов, если арендодатель без промедления не устранил недостатки или не заменил объект аренды (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК, Определение ВАС от 10.03.2010 № ВАС-2645/10).

Причем арендатор вправе потребовать возмещения расходов на устранение недостатков, которые не могли быть обнаружены во время передачи имущества, и согласия арендодателя на это не требуется (постановление Президиума ВАС от 20.05.2003 № 1577/03).

Чтобы снизить риски, при приемке объекта указывайте на недостатки сразу (будет разумно пригласить специалиста, который будет производить ремонтные работы), отражаяв акте и их, и сроки устранения, указанные арендодателем. И лишь после устранения всех дефектов подписывайте акт.

Об арендной плате

Обычно цену указывают в договоре – разумеется, надо убедиться в том, что она совпадает с цифрами, которые были согласованы. Имейте в виду, что согласно ст. 614 ГК в арендную плату не входят коммунальные и прочие услуги (уборка территории, охрана).

Если счетчики уже стоят, то выгоднее оговорить, что услуги оплачиваются согласно их показаниям, если счетчиков еще нет, то следует «на берегу» согласовать вопрос о том, кто оплачивает установку – арендодатель или вы.

Если не оговорить, что размер арендной платы не включает НДС, то суд, скорее всего, решит, что арендная плата согласована с учетом налога (см. постановление Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33).

МойСклад

Все что нужно — в одной системе: продажи, закупки, склад, финансы, клиенты и поставщики

Установите «потолок» по арендной плате

Договориться с арендодателем зафиксировать размер арендной платы на весь срок договора практически нереально. К тому же ГК позволяет без согласия арендатора повышать арендную плату лишь раз в год (ст. 614 ГК). Будет нелишним обозначить в договоре пределы повышения, например, не более 5%.

Помните золотое правило: не устраивает – не подписывайте. В особенности если речь идет о допсоглашениях по поводу увеличения платы. Если подпишете, то не надейтесь доказать суду, что вас на самом деле что-то не устраивало, и ссылка на ст. 614 ГК не будет принята во внимание.

Впрочем, если допсоглашение будет признано незаключенным (как правило, это имеет место в связи с отсутствием госрегистрации), то арендодатель не сможет взыскать с вас арендную плату по новым ставкам (постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу № А65-31531/2005-СГ2-6)).

Правила о ремонте

По общему правилу (ст. 616 ГК), капремонт – обязанность арендодателя, текучка – арендатора, если иное не предусмотрено договором (еслипредусмотрено,то капремонт станет вашей головной болью).

Ремонт является неотделимым улучшением объекта. Однако вы вправе потребовать возместить вам затраты на него лишь тогда, когда арендодатель дал на них свое согласие (ст. 623 ГК).

К тому же, чтобы не попасть впросак:

убедитесь, что в проекте договора нет условия о том, что вы не вправе рассчитывать на возмещение стоимости;

никогда не начинайте ремонт до подписания договора;

добивайтесь подписи собственника под всеми ключевыми документами (смета, дизайн-проект);

проверяйте, чтобы в договоре не было отменено общее правило о том, что отделимые улучшения вы как арендатор вправе забрать после истечения срока договора (светильники, кондиционеры, перегородки).

Помните: все устные договоренности должны быть зафиксированы. Если, например, стоимость ремонта будет зачтена в арендную плату, то прямо оговорите этот момент в договоре.

Все, что нужно для розничной, оптовой и онлайн-торговли – в системе Мойсклад. Управляйте товарами и ценами, планируйте закупки и контролируйте остатки в режиме реального времени.

Пролонгация

В большинстве случаев бизнесмены заинтересованы в долгосрочных отношениях (более 11-ти месяцев). Арендодатели, напротив, их не очень жалуют.

Золотая середина – использование условий о преимущественном праве (ст. 621 ГК): добросовестный арендодатель, который бережно относился к объекту и вовремя платил арендную плату, первый на очереди.

То есть арендодатель должен сначала предложить помещение вам, а уже потом, если откажетесь – иным. Главное, чтобы договор не «выключал» это правило.

Расторжение

Арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если арендатор (ст. 619 ГК):

использует помещение не по назначению, нарушая условия договора;

существенно ухудшает состояние помещения;

более двух раз подряд по истечении срока, установленного договором, не платит за аренду;

не делает капремонт, на который согласился.

Нередко арендодатели настаивают на своем праве расторгнуть договор по этим основаниям без суда, по уведомлению. Смотрите сами, насколько это вас устраивает. Если совершенно не получается избежать этого условия, следует хотя бы увеличить срок отправки уведомления.

Но и арендатор может захотеть расторгнуть договор досрочно. Например, если место выбрано неудачно, нет того трафика. Увы, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор на том основании, что использование объекта стало невыгодным, то есть произошли следующие изменения:

снижение покупательского спроса;

прекращение арендных отношений в смежных помещениях;

отсутствие экономической нецелесообразности по дальнейшему использованию;

закрытие торговой точки и прекращение финансово-хозяйственной деятельности (определение ВС от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558).

В то же время арендатор сможет досрочно расторгнуть договор, если объект аренды невозможно использовать вследствие несоответствия санитарно-эпидемиологическим стандартам (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2017 № Ф07-8859/2017), или по причинам правового характера (определение ВС от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Оптимальный вариант: отказ от договора после уведомления арендодателя, срок которого должен быть достаточным для того, чтобы подыскать новых арендаторов (два и более месяца).

В заключение напомним, что арендная плата начисляется до подписания акта – даже если вы не пользуетесь помещением (ст. 622 ГК).

Не забывайте, что возврат имущества арендодателю нельзя подтвердить ни односторонним актом арендатора о возврате (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2022 № Ф07-17092/2022), ни односторонним актом арендодателя о вскрытии помещения (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.12.2016 № Ф06-14388/2016).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК, п. 13 Обзора. утв. информационным письмом Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). Арендодатель не вправе потребовать с арендатора плату лишь тогда, когда сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды.

Сосредоточиться на главном и не беспокоиться о правильности первичных документов – легко и бесплатно. На сайте МойСклад есть все необходимые шаблоны первичных документов.

МойСклад — мультисервис для бизнеса

Объединяйте все бизнес-процессы: производство, складской учет, продажи. Попробуйте, это бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *