Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?
Порядок приемки квартиры изменился после вступления в силу постановления правительства № 442 от 23 марта 2022 года. Пока что поправки действительны до конца июня 2023-го, однако застройщики уже попросили правительство сделать их бессрочными. И это неудивительно: обновленная процедура лишила дольщиков прежней свободы действий в конфликте со строителями.
«Новые правила сделали приемку квартиры более сложной для дольщика. Поэтому к общению с застройщиком стоит подготовиться, подтянув свою юридическую подкованность», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Для начала стоит изучить статьи 7 и 8 закона об участии в долевом строительстве и вышеназванное постановление правительства. Там можно найти подробную информацию об этапах приемки, сроках, уведомлениях. Также стоит внимательно перечитать проектную документацию и договор с застройщиком, а еще распечатать план квартиры, чтобы было удобнее сверяться с ним на объекте.
Раньше дольщики, обнаружив недостатки, могли сразу подать иск в суд и устранить дефекты самостоятельно. Но теперь полный алгоритм первичной приемки квартиры выглядит по-другому, рассказывает Дмитрий Баженов, главный инженер компании «Приемка.Москва».
Новый порядок действий:
1. Получить уведомление от застройщика о готовности передать квартиру — бумажным письмом, описью или по электронной почте. E-mail должен прийти на адрес, указанный в договоре.
2. После получения уведомления в течение семи дней записаться на приемку квартиры, в течение двух месяцев провести осмотр и подписать акт. «Если не принять квартиру в срок, застройщик может самостоятельно подписать односторонний акт приемки», — подчеркивает Баженов.
3. Собственник может принимать квартиру как самостоятельно, так и со специалистом. Застройщик не имеет права препятствовать работе экспертов. Зафиксировать все недостатки можно с помощью фото и видео.
Эксперта, который непосредственно будет оценивать состояние квартиры при возникновении разногласий, теперь выбирает сам застройщик, но по согласованию с дольщиком. При этом никто не мешает дольщику привлечь еще одного специалиста как своего представителя.
4. Если найдены недостатки, оформить совместно с застройщиком передаточный акт, указав в нем перечень дефектов. Их должны безвозмездно устранить в срок не более 60 календарных дней. Когда этот период закончится, застройщик обязан пригласить собственника для проверки исправлений.
Чек-лист: как выбрать специалиста по приемке квартир
На рынке большой выбор как частников, так и специализированных компаний. Работают они примерно по одним расценкам.
Конечная стоимость зависит от метража. Как правило, минимальная цена за приемку квартиры — 5 тыс. рублей.
При выборе специалиста важно обратить внимание на:
1. Профильное высшее образование.
2. Вхождение в НРС (Национальный реестр строителей). Требования к кандидатам в реестр довольно жесткие — например, стаж должен быть минимум 10 лет.
3. Наличие специальных инженерных инструментов. Нормальный приемщик приходит на объект с целым чемоданчиком, а не только с рулеткой и отверткой.
4. Если вы заказываете приемку у компании, то проверьте, чтобы она входила в СРО.
5. Вид отчета о дефектах: приемщик просто заполняет дефектную ведомость или предоставляет фотоотчет с комментариями. Через какое-то время клиент может и не вспомнить, что за дефект указан в ведомости. Поэтому лучше, если специалисты делают фотофиксацию недостатков. Такой отчет клиент получает через 2–3 дня после приемки. Он гораздо показательнее и понятнее, с ним проще апеллировать к застройщику и требовать устранения дефектов.
Заказчик заключает со специалистом по приемке договор. Но важно понимать, что в течение трех—четырех лет происходит усадка дома, поскольку именно в это время в квартирах идут активные ремонтные работы. При усадке могут возникнуть новые дефекты. Это зависит уже не от качества работы приемщика, а от качества строительства дома.
Владислав Касаткин, руководитель отдела технадзора компании Domeo
Существенные и несущественные недостатки
«По новым правилам недостатки делятся на существенные и несущественные. В первом случае все будет происходить по старой схеме (не подписываем акт, привлекаем экспертов и разбираемся с застройщиком. — Прим. ред.). Но если недостатки окажутся несущественными, дольщик в любом случае должен подписать акт приема-передачи квартиры, указав в нем найденные недочеты», — уточняет Надежда Коркка.
Однако существует проблема: постановление правительства не раскрывает, какие недостатки следует считать существенными, а какие — нет. Поэтому, если есть разногласия, необходимо составить акт осмотра с участием специалиста, который состоит в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ.
Пригласить такого эксперта и выбрать дату осмотра застройщик должен в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом прийти он может не раньше чем через три рабочих дня после выявления недочетов.
В попытке отделить существенные недостатки от несущественных дольщики могут апеллировать к постановлению Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Согласно документу, существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания.
В их числе:
1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить.
2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.
3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.
Итак, если собственник обнаружил существенные недостатки:
1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.
2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.
Если собственник обнаружил несущественные нарушения:
1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.
2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения.
3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.
«При наличии недостатков дольщику в любом случае лучше указать их в передаточном акте, даже если они не кажутся существенными», — советует Андрей Швецов, управляющий партнер юридической компании «Юниконсул».
Чек-лист: на что обратить внимание при самостоятельной приемке квартиры
1. Соответствие площади квартиры размерам, указанным в ДДУ.
2. Соответствие всех выполненных работ тем, что указаны в договоре.
3. Проверить, насколько выполненные отделочные работы (стяжка, штукатурка, покраска, обои, напольные покрытия) попадают в допустимые отклонения. Чтобы не пропустить дефекты, нужно знать все требования к этим видам работ.
4. Стены и пол нужно не только осмотреть внешне, но и простучать, чтобы понять, нет ли внутренних пустот.
5. Проверить наличие воды в стояках, наличие противопожарной муфты, теплоизоляцию труб, краны на выводах полотенцесушителей. Откройте воду в ванной и раковине и посмотрите, как быстро она уходит и нет ли застоя воды. Если вода задерживается, вероятно, трубы канализации уложены с контруклоном, а это грубое нарушение.
6. Чтобы правильно принять электрику, понадобятся специальные приборы для проверки заземления, обрыва фазы нуля, подключений, сечения кабеля. Скорее всего, самостоятельно собственник квартиры сможет проверить только то, горит ли лампочка и есть ли электричество в розетках.
7. При приемке вентиляции в первую очередь нужно проверить наличие самих вентиляционных отверстий и тягу в них: поднести зажигалку, спичку или просто приложить к отверстию лист бумаги. Если тяга есть, то огонь начнет тянуться в сторону шахты, а лист пристанет к отверстию. Но тяги может быть недостаточно, поэтому лучше проверять это анемометром — прибором, который измеряет скорость ветра.
8. Подоконник внутри квартиры должен быть четко под углом в 90°, а за окном — больше 90°, чтобы на нем не скапливалась влага.
9. Простой способ понять, нет ли перекосов у двери, — это открыть ее. Если дверь установлена по уровню, то она замирает в любом положении. Если же при открытии она продолжает движение, значит, установили ее неправильно.
10. С внешней стороны окна не должно быть транспортировочной пленки. Под влиянием солнца она плавится и намертво прикипает к профилю.
Владислав Касаткин, руководитель отдела технадзора компании Domeo
Теперь невозможно отсудить деньги?
После изменения законодательства дольщикам действительно стало тяжелее бороться за свои права — выбор средств для этого сократился, хотя и не критично, утверждает Надежда Коркка.
«К примеру, теперь собственник не может потребовать компенсацию соразмерно выявленным недочетам, чтобы он мог исправить недостатки самостоятельно. Кроме того, в новом постановлении не учтены многие важные нюансы. Например, что делать, если дольщика не устраивает предложенный эксперт», — говорит она.
Новый механизм в первую очередь планировали направить против злоупотреблений дольщиков: некоторые желали не исправить недочеты, а поиметь с застройщика как можно больше денег. «Теперь же баланс интересов качнулся в сторону застройщика, и борьба за свои права для порядочного дольщика оказалась затруднена», — сетует Коркка.
К тому же застройщики могут сознательно затягивать сроки, усложняя дольщикам жизнь.
«Участникам долевого строительства стало тяжелее бороться за свои права из-за того, что перед обращением в суд нужно обязательно направлять требования застройщику, который может тянуть с ответом до последнего дня законодательно установленного срока», — комментирует Екатерина Дунаева, адвокат АБ «Гестион».
По данным эксперта по недвижимости Виталия Русакова, новые правила приемки значительно удлинили сроки разбирательств, поскольку подать иск в суд на застройщика можно только после прохождения всех этапов приемки, согласования и устранения недостатков.
В то же время, указывает Русаков, у дольщика теперь появилась «хоть какая-то возможность влиять на строительную компанию» — та должна устранять все обнаруженные недостатки в течение 60 дней либо компенсировать их, снизив стоимость покупаемой квартиры еще на этапе приемки.
Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году
Правительство РФ определило порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства, выявления в нем дефектов и их устранения. Дольщику осталось разобраться, как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков (или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) либо исковое заявление
Правительство РФ установило особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период до 31 декабря 2022 г. (Постановление от 23 марта 2022 г. № 442).
Передача объекта долевого строительства при нарушении требований к его качеству
Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.
Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.
Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста. Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте. Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик. Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.
Устранение застройщиком выявленных недостатков
Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.
Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.
В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.
Предупреждение для дольщиков
Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.
Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.
Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.
Избегайте формального отношения: инструкция по приемке квартиры в новостройке
Введение дома в эксплуатацию — радостное и часто долгожданное событие. Но не торопитесь праздновать новоселье. Сначала квартиру нужно проверить на недостатки и дефекты.
Иллюстрация: Pavel Danilyuk/pexels
С чего начинается приёмка квартиры
Застройщик извещает своего клиента о том, что квартира готова, с помощью звонка, SMS, электронной почты или оповещения в мобильном приложении. После этого можно звонить в офис продаж и записываться на приемку квартиры. Желающих много, поэтому может быть очередь.
Встреча может быть назначена сразу на объекте либо в офисе, где застройщик покажет документы, свидетельствующие о том, что покупателю передаются ключи от квартиры в доме, который был построен официально по всем правилам.
Это разрешение на ввод в эксплуатацию, документ о присвоении дому почтового адреса, заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и др.
Представитель застройщика может предложить покупателю подписать акт о приеме-передачи квартиры до ее осмотра, объясняя это экономией времени. Не стоит соглашаться, поскольку при осмотре могут быть выявлены существенные дефекты и нарушения.
Дольщик приезжает и осматривает свою квартиру в назначенный день и время.
Лучше избегать вечерних часов и принимать квартиру в светлое время суток — при дневном освещении будут лучше видны недостатки.
Не лишним будет зайти в жилищный чат дома и узнать об опыте соседей, которые уже прошли через процедуру. Возможно, они укажут на дефекты, на которые стоит обратить внимание.
Удачно, если перед приемкой окна пройдут испытания дождём. Потеки на стеклах и косяках — повод обратиться к застройщику.
Прийти одному или со специалистом
Важно подготовиться к приемке квартиры заранее. Если нет профильных знаний в строительстве и отделке, лучше привлечь эксперта. Специалист должен отвечать определенным требованиям:
состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ).
работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.
Стоимость услуги варьируется от 5 до 30 тысяч рублей. Цена зависит от площади помещения и региона. В Москве такие работы обойдутся дороже, в других городах — дешевле.
Недостатки могут быть очевидными и неочевидными. Если, к примеру, треснуло стекло или замялся встраиваемый в пол конвектор, это можно заметить сразу. Сложнее, если есть скрытые дефекты. Их не видно при беглом осмотре, но они могут дать о себе знать при эксплуатации квартиры.
«Самое неприятное, когда речь идет о скрытых работах. Приходишь в квартиру — ремонт сделан, всё чистенько, гладенько. Но на каких-то строительных этапах были допущены нарушения, на чём-то сэкономили, и это впоследствии будет видно: плитка может начать отваливаться или обои будут отклеиваться вместе со штукатуркой. Если вы не обладаете знаниями в строительной отрасли, то вы эти дефекты не обнаружите. Когда речь идет о приёмке квартиры, особенно с чистовым ремонтом, я рекомендую обратиться к профессионалам и принимать квартиру с их участием», — Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов.
При самостоятельной приёмке квартиры стоит захватить с собой фонарик — с ним можно будет осмотреть плохо освещенные места — например, коммуникации или пространство под ванной (если она установлена).
Также специалисты советуют захватить с собой:
блокнот и ручку для записей,
лист бумаги для проверки естественной вентиляции,
мел, чтобы помечать найденные дефекты,
лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь помещения, а также перепады стен/пола/потолка,
индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют розетки,
фотоаппарат/смартфон с видеокамерой, чтобы зафиксировать найденные дефекты и недостатки.
На что обратить внимание
Осмотр квартиры можно начать со счетчиков. Они могут находиться внутри квартиры, в общем коридоре или на лестничной площадке. Необходимо сверить номера счетчиков с теми, что указаны в паспортах, а затем списать показатели, в соответствии с которыми в последующем будет начисляться плата за коммунальные услуги.
Далее обращаем внимание на другие элементы жилплощади:
Входная и межкомнатные двери (при их наличии) должны быть установлены ровно, не иметь царапин и других повреждений. Дверное полотно должно легко открываться и закрываться, не издавая скрипов.
Окна также должны свободно открываться, на рамах и стеклах не должно быть повреждений. К частым дефектам относятся окалины, — т.е. темные пятна, которые образовались в результате сварочных работ. Можно потребовать у застройщика заменить поврежденные стекла. Стоит также проверить закрытые окна на герметичность. Это можно сделать с помощью зажигалки или листа бумаги. При продувании трещин пламя и бумага будут колебаться.
Вентиляция также проверяется с помощью обычного бумажного листа либо спички/зажигалки. Если поднести лист к решетке, то он должен к ней прилипать, а пламя отклоняться к вентиляционному отверстию.
Пол, стены и потолок должны быть ровными без трещин и торчащей арматуры. Стоит обратить внимание на их состояние. Влажные пятна и тем более потеки говорят о нарушениях при строительстве. Впоследствии это может приводить к образованию плесени и грибка, бороться с которыми довольно сложно (и дорого). Стены должны находиться под углом 90 градусов по отношению к полу и потолку, также не должно быть перепадов по высоте.
Трубы и радиаторы отопления стоит проверить на повреждения. На них не должно быть вмятин, швы должны быть хорошо сварены, а запорные краны плотно закрываться, не допуская протечек. Важно, чтобы коммуникации были герметичными, не было луж и подтеков или их следов.
Где фиксировать недостатки
Найденные дефекты фиксируются в акте осмотра жилого помещения (дефектовочном акте).
Лучше описывать их подробно: не просто «повреждения окон», а «окалины на стекле балконной двери в правом верхнем углу». Акт составляется в 2 экземплярах и подписывается обеими сторонами: покупателем и представителем застройщика.
В случае, если квартира была построена застройщиком с отступлениями от условий договора (например, площадь кухни оказалась больше, а комнаты — меньше в результате установки межкомнатной стены в неположенном месте), покупатель вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
соразмерного уменьшения цены договора,
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
На устранение недостатков застройщику дается 45 дней (ранее срок был 60 дней), если, конечно, в договоре ДДУ не прописан другой срок устранения недостатков. А кроме того, по соглашению сторон срок может быть продлен.
Если застройщик за означенный срок все же не сподобился отрегулировать входную дверь, чтобы она не скрипела, или не переклеил отставшие от стены обои, считаем это нарушением. В таких случаях можно писать претензию и при отсутствии реакции обращаться в суд в связи с неисполнением условий договора.
Гарантия на квартиру
Застройщик сдает покупателю не просто бетонную коробку, а технически сложный продукт. На многие элементы распространяется гарантия. В российском законодательстве указаны следующие сроки:
не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование (все, что включают системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения),
не менее 5 лет на все остальное (окна, двери, перекрытия и др.).
В течение всего срока застройщик несет гарантийные обязательства.
К примеру, если спустя полгода бережной эксплуатации входная дверь расслоилась или лопнула (материалы оказались некачественными), можно потребовать ее замены.
«Есть очевидные вещи: стекло треснуло, а вы при приемке квартиры не обратили на это внимание — подписали акт и не указали этот дефект. Потом указать на этот дефект уже не получится, поскольку при приёме стекло было нормальное и треснуло оно из-за вас. Что касается невидимых глазу вещей (исправности проводки), то должна быть предусмотрена гарантия в 5 лет», — Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов
При этом застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие естественного износа. К примеру, если на дверных ручках или выключателях (в случае выполнения чистового ремонта) появились мелкие царапины из-за их частого использования.
Можно ли не принимать квартиру
При любых обнаруженных недостатках можно отказаться от приемки квартиры. К примеру, причиной может быть неровность стен, окалины на стеклопакетах, замятие внутрипольного конвектора. Те же правила касаются и чистового ремонта от застройщика. Если на потолке трещина, а обои наклеены криво, можно потребовать устранения этих недостатков.
Если же покупатель не имеет претензий к жилью, но отказывается его принимать (например, находится в другом городе), то через 2 месяца застройщик может составить односторонний акт о передаче жилья.
В том случае, если застройщик не выполняет обещание и затягивает со сроками сдачи дома в эксплуатацию, то с него можно требовать неустойку.
До 1 июля 2023 года на эти действия был объявлен мораторий для поддержки застройщиков в условиях введения западных санкций, но теперь он снят.
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. К примеру, если ключи на руках должны были оказаться в апреле, но это произошло только в июле, то за каждый день просрочки можно требовать возмещение.
Сначала нужно попытаться договориться с застройщиком в досудебном порядке. Для этого составляем претензию, в которой указываем сумму компенсации. Если ответа не последовало, а в большинстве случаев это так, то тогда уже обращаемся с иском в суд.
Через суд можно потребовать не только саму неустойку, но также моральную компенсацию и возмещение юридических издержек.
Причин задержки сдачи дома в эксплуатацию может быть множество: от неверно поданных документов в различные ведомства до претензий контролирующих служб.
Срок устранения недостатков при приемке квартиры
Застройщик не устранил выявленные при приемке квартиры недостатки в течение 45 дней. В течение какого срока он их должен устранить повторно? Установлен ли законодательством такой срок?
Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).
Основным нормативным актом, регламентирующим долевое строительство многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Данным законом, в частности, ст. 7, предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.
Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) — письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.
Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.
В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).
При определении исковых требований нужно учитывать, что в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».
Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.