Траншевая ипотека что это такое

Траншевая ипотека: выгода и риски нового кредитного продукта

Траншевая ипотека — это новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Как правило, их бывает два — до ввода жилья и после его сдачи.

Причем формально транши — это чаще всего разные кредиты. Первый обычно составляет 15–30% общей необходимой суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается небольшой.

Некоторые программы и вовсе предусматривают символический первый транш — всего 100 рублей. Тогда выплаты заемщика до завершения строительства дома ограничиваются одним рублем в месяц.

Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка.

Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.

Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. В итоге заемщик меньше переплачивает.

Кроме того, во время «льготного» периода покупатели квартиры могут накопить определенную финансовую подушку. Эти деньги можно потратить на ремонт, аренду жилья или частично-досрочное погашение ипотеки.

Что предлагают девелоперы

Пока траншевая ипотека не слишком распространена. Но мы проанализировали предложения нескольких застройщиков.

1. Программа ЦРП «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) и Сбербанка:

• до ввода жилья покупатель получает первый кредитный транш в размере 100 рублей;
• ежемесячный платеж в это время составляет всего один рубль;
• льготный период продолжается до трех лет;
• перед сдачей жилья банк выдает оставшуюся сумму по выбранной ипотечной ставке, которая начинается от 4,7%. Именно в этот момент заемщик начинает реально оплачивать кредит;
• срок кредитования — до 30 лет (при первоначальном взносе от 15%).

Петр покупает «двушку» в ЖК Univer City в Санкт-Петербурге за 9,1 млн рублей и оформляет траншевую ипотеку. Первоначальный взнос по кредиту — 1,8 млн рублей. Ежемесячный платеж на время строительства составит 1 рубль. После сдачи дома второй транш оформляется по программе семейной ипотеки со ставкой 5,7%, и окончательный размер платежа составит 43 650 рублей в месяц.

2. По условиям программы ГК «А101» и Сбербанка кредит выдают двумя траншами: 30% общей суммы — сразу после заключения договора, а оставшиеся 70% — не позднее чем за четыре месяца до ввода жилья.

• Размер кредита по программе — до 60 млн рублей.
• Срок кредитования — до 30 лет.
• Ставка — 8,5%.
• Первоначальный взнос — не менее 20%.

В «А101» считают, что траншевая ипотека поможет тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но ограничен в возможностях и не попадает под действие государственных ипотечных программ.

3. В рамках программы «Ипотека от 1 рубля в месяц» от группы «Аквилон» и Сбербанка ежемесячный платеж до ввода дома в эксплуатацию составляет один рубль в месяц.

• Размер кредита по программе — до 12 млн рублей.
• Срок кредитования — до 30 лет.
• Ставка — от 5,99%.
• Первоначальный взнос — не менее 15%.

Стоимость «однушки» в ЖК «Аквилон Beside» в Москве при оформлении траншевой ипотеки с учетом дополнительных акций составит 10 826 142 рубля (базовая стоимость — 12 111 743 рубля).

С первоначальным взносом в 15% при сроке 30 лет и ставке 5,99% заемщик будет ежемесячно платить 55 112 рублей. Но выплаты начнутся только после сдачи дома в эксплуатацию — спустя восемь месяцев, если считать с ноября.

Общая переплата за 30 лет составит 10,6 млн рублей, но ее можно снизить за счет досрочного погашения кредита.

• Ставка — 13,9%.
• Срок кредитования — до 30 лет.
• Первоначальный взнос — 20%.
• Размер первого транша — до 1 млн рублей.

Рассмотрим «однушку» в ЖК«Юг Таун», которая стоит 6,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 1,8 млн, срок — 25 лет, а первый транш — 1 млн. До сдачи жилья остается чуть менее полутора лет, поэтому заемщик будет платить около 12 тыс. в месяц. Основную часть займа (3,6 млн рублей) придется выплачивать более 23 лет. Размер платежа — по 55 тыс. каждый месяц.

В чем подвох?

У новой ипотечной программы, конечно, есть нюансы. Во-первых, процентная ставка часто бывает выше ключевой. Во-вторых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках. В-третьих, на рынке недвижимости пока довольно мало объектов, доступных по программе: девелоперы распространили программу лишь на некоторые новостройки.

Более того, как и ее околонулевая предшественница, траншевая ипотека не нравится Центробанку. В октябре Эльвира Набиуллина заявила, что это рискованный и для покупателей, и для застройщиков продукт.

Глава ЦБ видит три основных риска:

1. Может подорожать проектное финансирование. При выдаче кредита траншами на эскроу-счет застройщика поступает меньшая сумма, чем обычно: лишь первоначальный взнос и небольшой первый транш. Из-за этого счета строительных компаний будут наполняться гораздо медленнее. Между тем наполнение эскроу влияет на размер ставки по кредитам для застройщиков.
2. Рост спроса, а значит, и цен на жилье как инвестиционный объект. Глава ЦБ полагает, что траншевая ипотека подтолкнет людей и предприятия вкладывать деньги в жилье, чтобы потом выгодно его перепродавать. В этом случае вероятен инфляционный рост цен на недвижимость. Как следствие, людям будет сложнее обслуживать ипотеку.
3. Мисселинг (недобросовестная продажа). Эльвира Набиуллина опасается, что некоторые покупатели не будут до конца понимать итоговую стоимость ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша — это навсегда. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.

Глава ЦБ пообещала анализировать траншевую ипотеку дальше и, если необходимо, принимать решения по регулированию. А что о новом ипотечном продукте думаете вы? Делитесь своими мыслями в комментариях.

Траншевая ипотека

Рынок недвижимости – сфера развивающаяся, где регулярно случаются обновления. Одно из последних – появление нового типа кредита на покупку недвижимости. А именно – траншевая ипотека.

Оглавление

Основные факты

Траншевая ипотека – кредит, разделенный на несколько траншей или частей. Обычно она делится на 2 части, каждая из которых является по сути отдельным кредитным договором:

Первый транш банка застройщику до ввода дома в эксплуатацию. На этом этапе фиксируется стоимость недвижимости, сумма кредита, процентная ставка. Сумма бывает символической – 100 рублей (ее еще называют ипотека за 1 рубль в месяц), 1% от размера займа, а может доходить и до 30%: в любом случае финансовая нагрузка значительно ниже по сравнению с обычным кредитом, потому что сумма кредита небольшая!

Второй транш банка проходит после сдачи здания в эксплуатацию. Для заемщика на этот период приходится основная финансовая нагрузка ведь сумма кредита в этой части уже значительно выше. По сути вся сумма кредита обычно сюда и закладывается!

Траншевая ипотека – понятие новое: появилось оно только в сентябре 2022 года. Это полноценный договор с фиксированными данными: у заемщика те же права, что и при стандартном займе.

Схема выглядит так:

оформляется ипотечный договор (основной момент: квартира обязательно находится на этапе строительства);

заемщик вносит первый взнос;

банк перечисляет первый транш;

во время строительства дома кредитная организация начисляет проценты, исходя из суммы первоначального транша;

когда здание достроено, организация перечисляет сумму: теперь платежи начисляют по полной ставке.

Если говорить проще, траншевая ипотека – займ на покупку квартиры в новостройке, который оплачивается частями.

Разница со стандартным займом ощутимая: заемщику не приходится платить много денег, пока дом не достроен, и он вынужден снимать другое жилье. А поскольку на возведение дома может уйти и три года, получается хорошо сэкономить. Если заемщику за этот срок удастся накопить денег, он сможет быстрее погасить долг.

Выгодно это и инвесторам покупающим недвижимость для последующей сдачи в аренду. В этом случае объект недвижимости начинает работать практически сразу не затягивая период отработки вложенных средств. Ведь основные платежи начинаются уже когда дом сдан и квартиру уже можно сдать в аренду.

Важный момент: траншевая ипотека распространяется исключительно на новостройки. Такую акцию проводит застройщик и кредитная организация, чтобы увеличить число продаж. На вторичку траншевую ипотеку вы не сможете оформить.

Больше всего заемщиков волнует право собственности, но с классической ипотекой особых различий нет:

после перечисления первоначального взноса, получения первого транша за заемщиком остается право требования – по ДДУ;

право собственности регистрируется на объект в эксплуатации – у него должен быть кадастровый номер.

Момент получения II транша и сдача застройщиком дома совпадают. Поэтому право собственности переходит после перечисления всей суммы СК. Дальше все как обычно. Пока заемщик не погасит весь кредит, квартира будет находиться в обременении. Ее нельзя дарить, продавать, распоряжаться юридически. Единственный способ – получить одобрение у кредитной организации на переуступку прав в пользу другого лица.

Траншевая ипотека – оптимальный вариант для следующих случаев:

Если вы хотите купить жилье в ипотеку, но живете при этом в арендованной квартире.

Если нет другого жилья, но есть возможность пожить у друзей, знакомых, родителей пока дом не сдадут в эксплуатацию;

покупатель планирует улучшать жилищные условия;

Если вы рассматриваете продажу квартиры и одновременную покупку жилья в новостройке. Первоначальным взносом станут деньги, полученные с продажи старой недвижимости. Минимальные платежи по I траншу позволят оплачивать аренду другой квартиры. После сдачи здания в эксплуатацию, выплаты второго транша и получения ключей можно будет переехать в свою квартиру, продолжая выплачивать ипотеку.

Некоторые программы предлагают включить в стоимость жилищного кредита и расходы на ремонт и мебель. Так заемщик получает уже готовую к проживанию недвижимость.

просто рассматриваете недвижимость на первичном рынке;

покупатель хочет сэкономить на % по оплате жилищного кредита.

Преимущества и недостатки

У траншевой ипотеки есть и плюсы, и минусы.

можно выгодно купить квартиру в новостройке;

стоимость недвижимости заморожена – она не вырастет, даже если выросла рыночная стоимость;

до ввода здания в эксплуатацию заемщика ждут низкие суммы по займу. В течение первых лет можно снимать дом и копить деньги на дальнейшие взносы;

право собственности действует по тому же принципу, что и при стандартной ипотеке;

на некоторую недвижимость застройщики предоставляют скидки до 15%;

снижается риск задержки сдачи новостройки так как застройщик сам заинтересован в быстром завершении строительства. Чем быстрее будет построено здание, тем скорее застройщик получит деньги. При стандартном кредитовании стройка нередко растягивается на много лет;

переплата по ипотеке заметно сокращается. Условия приравниваются с действующими требованиями при приобретении вторичного жилья и готового объекта, но только после заселения в жилье.

высокая ставка по процентам;

некоторые компании не плюсуют скидки с кредитом в рубль;

застройщик может не выполнить все обязательства;

при повышении цен возможна инфляция цен на жилье;

ограниченное число предложений;

высокий первоначальный взнос – 15%;

покупка квартиры только через банк;

льготные программы работают не для всех объектов.

Основные риски

Как и любая другая программа, траншевая ипотека имеет свои нюансы. Центробанк с недоверием относится к такому кредиту, выделяет несколько рисков:

№1 – Подорожание финансирования проекта

При оформлении кредита частями на карту застройщика переводят меньшую сумму: минимальный I транш, взнос. Поэтому счета строительных фирм пополняются небыстро. Наполнение эскроу оказывает влияние на ставку по займу для застройщика.

№2 – Повышение спроса на квартиру

Как следствие – повышение цен на дома для инвестирования. Предположительно траншевая ипотека «заставит» граждан вкладывать средства в дома, чтобы затем выгоднее перепродать жилье. Как результат – инфляция цен на объекты. Поэтому людям будет труднее обслуживать жилищный кредит.

№ 3 – Нечестная продажа

Тут скорее психологический фактор. Сотрудники Центробанка полагают, что люди привыкнут к первому траншу – минимальная стоимость обслуживания. Они подумают, что так будет всегда, не совсем понимая всех условий ипотеки. В конечном итоге граждане осознают, что реальные требования кредита им не подходит, но переиграть уже не получится.

Есть и другие менее очевидные риски:

за срок между первым и вторым траншем заемщик может лишиться работы и возможности выплачивать кредит. В этом случае ему придется искать метод переуступки по ДДУ и переоформлять ипотеку на иного клиента;

если застройщик не получит деньги, он может заморозить строительство объекта.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала проанализировать все особенности траншевого кредита и при необходимости принять меры по ее урегулированию. Возможно такой подход позволит минимизировать риски ипотечной программы и для застройщиков, и для заемщиков.

Ипотечные программы

Российские девелоперы начали активный запуск программ с минимальными ставками. Результаты опроса банка показали, что за прошедший срок 2/3 ипотек на первичном рынке оформлялись по подобным программам.

К началу 2023 года возможности траншевого кредита ограничены числом застройщиков: вся дополнительная нагрузка идет на строительную компанию. Пока к данной программе подключился только Сбербанк: остальные кредитные организации предпочли остаться в стороне.

Среди самых популярных предложений застройщика:

Петербургская недвижимость

Программа была создана в 2022 году: формально она должна была закончиться к 2023 году, но застройщик уже продлевал акцию. Особенности программы:

• до ввода здания в пользование первая часть – 100 рублей;
• срок кредита – не больше 30 лет (изначальный взнос – 15%);
• перед сдачей квартиры кредитная организация отдает оставшуюся сумму по назначенной ставке – 4,7%. После этого заемщик уже оплачивает займ;
• льготный период длится до трех лет;
• ежемесячный платеж во время транша – рубль.

На практике выглядит все так: Александр приобретает двухкомнатную квартиру в ЖК Петербурга за 9100000 рублей по займу. Первоначальный взнос – 1800000 рублей. Оплата каждый месяц во время строительства – рубль. Как здание будет сдано в пользование, оформляется II транш на условиях семейного займа: ставка – 5,7%, а сумма ежемесячного платежа – 43650 рублей.

ГК А101

Воспользоваться этой программой смогут только люди, покупающие квартиру в одном из шести ЖК Москвы от ГК А101: действие программы истекает 31 января, но она может быть продлена.

Ипотека выдается 2 траншами – 30% суммы после оформления договора, а другие 70% – за 4 месяца до начала эксплуатации здания. Условия таковы:

• первоначальный взнос – 20%;
• ставка – 8,5%;
• время кредита – не больше 30 лет;
• займ – до 60000000 рублей.

Государственная программа рассчитана на граждан, которые желают улучшить условия проживания. Но при этом у них ограничены возможности, поскольку они не попадают под иные программы.

Девелопмент

Тут существует 2 варианта:

• I часть – 5000 рублей и оплата 52 рубля/месяц: остаток перечисляют, пока здание не будет передано в пользование;
• первоначальный транш – полсуммы кредита: 40% от цены недвижимости при первичном взносе 20%.

Точной даты оплаты II транша нет: единственное важно, чтобы он был перечислен до квартала, когда будет достроен дом. Дальше условия не особенно отличаются от иных программ:

• срок ипотеки – не больше 30 лет;
• ставка – от 10,5%;
• первоначальный взнос – 20%.

Кредитная организация делит сумму ипотеки на 2 части: I транш – 100000 р, остальная сумма выплачивается после сдачи здания в эксплуатацию. Дополнительные условия таковы:

• первичный взнос – 20%;
• сумма I транша – до 1000000 рублей;
• срок займа – до 30 лет;
• ставка – 13%.

Например, однокомнатная квартира в жилом комплексе стоит 6400000 рублей. I транш – 1000000 рублей, первый взнос – 1800000 рублей, срок кредита – 25 лет. Здание будет передано в пользование через полтора года: в этот срок заемщик платит по 12000 рублей в месяц. Оставшийся займ – 3600000 рублей – заемщик платит 23 года. Сумма ежемесячного платежа – 55000 рублей.

ГК Основа

Первоначальный транш при данном предложении – от 1 до 5% общей суммы займа. Ежемесячный платеж на протяжении года – 600 р, точная сумма рассчитывается индивидуально и зависит от I транша. I взнос – 15%, но может доходить и до 20%.

Аквилон

Программа позволяет взять займ на сумму 12000000 рублей со взносом 15%. До того, как дом будет введен в эксплуатацию, платеж будет составлять рубль. Предусмотрена комбинация с выплатами частями. Среди условий:

• ставка – 5,99%;
• срок займа – 30 лет.

GloraX

Вся сумма ипотеки делится на 2 части: первоначальный транш – 30%, остальная сумма выплачивается после ввода здания в пользование. Первое время программа сочеталась со ставкой 0,1% годовых, но после комментарий Центробанка были изменены условия. В 2023 году займ можно взять на других условиях – 7,7% годовых.

Решили, что вам подходит траншевая ипотека, и не знаете, какую программу выбрать? Следует сравнивать все варианты по ключевым параметрам и выбрать самый оптимальный.

Большинство застройщиков соглашается на символический I транш вместе с первоначальным взносом. Строительная компания строит здание за свои средства и выплачивает проценты банку, поэтому эти проценты закладывают в стоимость жилища.

Основные отличия

Главное отличие траншевой ипотеки – сведение суммы ежемесячного платежа по первому траншу к минимуму. Существуют и другие отличия:

• способ зачисления суммы жилищного займа;
• I взнос – от 15%, а для стандартной программы – 10%;
• ставки, сроки зависят от программы, льгот и ставки финансовой организации.

С траншевой ипотекой сохраняются те же риски, что и со стандартным жилищным кредитом. Если заемщик прекращает вовремя вносить ежемесячные платежи, по решению суда он лишается квартиры. Даже если это единственная недвижимость для него и его детей. Нет никаких послаблений.

Поэтому перед оформлением займа важно объективно рассчитать свои финансовые возможности. Сможете ли вы выплачивать ипотеку при форс-мажорных обстоятельствах? Есть несколько моментов:

заемщик может оформить страховку – на случай смерти или тяжелой болезни;

при оформлении кредита следует ориентироваться на минимальный ежемесячный платеж и максимальный срок – не больше 20% от дохода каждый месяц. При желании заемщик всегда может сэкономить на процентах и досрочно погасить ипотеку. Но если что-то пойдет не так, у него всегда будут гарантии;

прежде чем гасить кредит досрочно, следует все условия обговорить с банком. Погасить займ досрочно никто не запретит, но у каждой кредитной организации могут быть свои условия. Например, придется написать соответствующее заявление, погасить ипотеку можно в определенный день недели/месяца, в счет долга спишется вся сумма со счета.

Траншевая ипотека – выгодное решение для людей, которые мечтают о собственном жилье или улучшении жилищных условий. Квартира в новостройке подойдет как для проживания, так и для дальнейшей перепродажи. Но прежде чем оформить жилищный кредит, взвесьте все за и против, учтите риски и ознакомьтесь с особенностями всех доступных программ.

Траншевая ипотека — условия и особенности оформления

Траншевая ипотека — кредитный продукт для покупки жилья, который появился на российском рынке в сентябре 2022 года и приобрел особую популярность в начале 2023. Под траншевой ипотекой принято понимать выдачу денег заемщику траншами — т. е. частями. Чаще всего выдается два транша — первый до 30% — на этапе строительства и оставшиеся 70% — после сдачи дома. Подробно разберем в статье, стоит ли брать такую ипотеку, выделим плюсы и минусы.

Cуть траншевой ипотеки

Как мы уже знаем, траншевая ипотека предполагает выдачу денег на покупку жилья частями. Но обязательно требуется первоначальный взнос от 10 до 20% в зависимости от банка. Если заемщика устраивает недвижимость, и он планирует оформить ипотеку траншами, подписывает договор с банком. Финансовая компания переводит первый транш застройщику, а оставшиеся деньги — после сдачи жилья в эксплуатацию.

Суть траншевой ипотеки в том, что на этапе строительства проценты начисляются только на первый транш, за счет чего удается значительно снизить финансовую нагрузку. Если при обычной ипотеке приходится платить проценты сразу за всю сумму, то при траншевой ипотеке только за первую часть, а уже после сдачи недвижимости и второго транша — на оставшуюся сумму.

Например, Иван купил квартиру в Москве за 8 млн руб. в январе 2023 года. Сдача в эксплуатацию запланирована на II квартал 2024 года. Иван внес первый взнос в размере 3 млн руб. и банку должен 5 млн. Первый транш составил 1 млн руб. до момента ввода жилья. Ежемесячно Иван будет платить проценты на 1 млн руб., пока дом не введут в эксплуатацию. После этого застройщик получает оставшуюся сумму в 4 млн руб. и заемщику нужно будет платить проценты уже на всю сумму долга.

Как оформляются права собственности

Распределение прав собственности не отличается от обычного ипотечного кредита. Жилье переходит в собственность после ввода недвижимости в эксплуатацию. После этого квартира получает кадастровый номер. Но не забывайте, что недвижимость находится в залоге у банка, который можно будет снять после полного погашения долга.

Плюсы и минусы ипотеки траншами

Сначала отметим плюсы.

Заметно сокращается переплата по кредиту.

Снижается финансовая нагрузка на заемщика до момента ввода жилья в эксплуатацию.

Купить жилье можно в новом доме.

Строительные компании часто предлагают скидки при оформлении такой ипотеки.

Но у ипотеки траншами есть и минусы.

Количество квартир в продаже часто ограничено.

Есть риск завышения стоимости квартиры застройщиком.

Ставка по процентам будет выше по сравнению со стандартной ипотекой.

Приобрести жилье можно только в конкретном банке.

Какие условия предлагают застройщики по ипотеке траншами?

Компания Setl Group совместно со Сбербанком предлагают заемщикам траншевую ипотеку двумя переводами на покупку квартиры в новостройки от застройщика. Первый транш составляет всего 100 руб., поэтому заемщик платит 1 руб. в месяц. Второй транш переводит банк после сдачи жилья. Условия по ипотеке выглядят так.

Ставка по ипотеке — от 4,7%.

Первый взнос — от 15%.

Срок кредитования — до 30 лет.

Застройщик ГК «А101» и Сбербанк также предлагают воспользоваться ипотечным продуктом. Транш выдается так: 30% от суммы — первый транш, оставшиеся 70% — после сдачи дома. Условия такие.

Ставка по ипотеке — от 8,5%.

Первый взнос — от 20%.

Срок кредитования — до 30 лет.

Компания «Аквилон» и Сбербанк запустили программу «Ипотека от 1 руб. в месяц». Первый транш оформляется всего на 100 руб. и в месяц до ввода жилья в эксплуатацию нужно платить 1 руб. Условия такие.

Ставка по ипотеке — от 5,99%.

Первый взнос — от 15%.

Срок кредитования — до 30 лет.

Стоит ли оформлять такую ипотеку?

Главный плюс программы в том, что сокращается переплата по ипотеке. В этом случае проценты начисляются на минимальную сумму, а после ввода дома в эксплуатацию банк начисляет проценты на вторую часть суммы. За счет этого удается снизить финансовую нагрузку.

Оформлять ипотеку траншами стоит в том случае, если приходится снимать жилье, а по государственной программе для получения кредита не проходите. Процентная ставка по ипотеке траншами рассматривается индивидуально, но чаще всего она выше по сравнению с обычной ипотекой, тогда как количество недвижимости, подпадающей под нее очень мало.

Основные материалы

Связаться с нами

Как добраться?

Москва, Овчинниковская наб., д. 20, стр. 1 БЦ «Central City Tower».
Построить маршрут

Москва, ул. Таганская, д. 3 БЦ «Таганский Пассаж», оф. 501
Построить маршрут

Время работы офисов:
Пн-пт 10:00 — 20:30
Сб 11:00 — 17:00

Я ознакомлен со следующими положениями и согласен на их применение:

Настоящим даю свое согласие ООО «Бинкор-Ко» (юр. адрес: г. Москва, ул. Таганская, д. 3) на обработку в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ от 27.07.2006 «О персональных данных» любой информации, относящейся ко мне, полученной как от меня, так и от третьих лиц, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств, то есть на совершение следующих действий: Сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, блокирование, обезличивание, уничтожение, а так же право на распространение (передачу и трансграничную передачу) третьим лицам моих персональных данных, в том числе, но не исключительно: фамилии, имени, отчества, данных и реквизитов документа (-тов), удостоверяющих личность, сведений о гражданстве, дате и месте рождения, адресе регистрации, фактическом адресе, семейном, социальном, имущественном положении (в том числе данных об имуществе), образовании, профессии, доходах и расходах. Настоящим выражаю свое согласие на то, что ООО «Бинкор-Ко» вправе поручить обработку относящейся ко мне информации, указанной в настоящем пункте, компаниям-партнерам их наименования размещены на сайте www.binkor.ru, в связи с чем компании вправе осуществлять в отношении такой информации действия и обрабатывать такую информацию способами, предусмотренными в настоящем пункте.

Настоящее согласие дается мной:
Для осуществления проверки предоставленных мной информации и сведений; Для целей продвижения на рынке (в том числе путем осуществления прямых контактов со мной с помощью средств связи, включая почтовые отправления, телефонную связь, электронные средства связи, в том числе SMS-сообщения, факсимильную связь и другие средства связи) продуктов (услуг) ООО «Бинкор-Ко», совместных продуктов компаний-партнеров и третьих лиц, продуктов (товаров, работ, услуг) третьих лиц.

Согласие, данное в настоящем пункте, предоставляется на срок моей жизни. Исполнение мной своих обязательств по Договорам, либо прекращение Договоров, заключенных между мною ООО «Бинкор-Ко» как на дату подписания настоящего Согласия, так и в будущем, не прекращают действие настоящего согласия. Обработка и хранение персональных данных будет осуществляться в течение всего срока действия настоящего согласия. Настоящее согласие может быть отозвано мною посредством направления в ООО «Бинкор-Ко» письменного уведомления, полученного ООО «Бинкор-Ко».

Просим обратить внимание

Наша компания ни при каких условиях не берет денежные средства до оказания услуги. Никогда!

Например: у вас попросили перевести средства, чтобы узнать кредитную историю. Любые виды взимания денег до выполнения услуги от лица компании «Бинкор-Ко» — это мошенники. Если вы столкнулись с данной проблемой или уже стали жертвой мошенников просим связаться с нами Спасибо!

Траншевая ипотека: все плюсы и подводные камни — полный разбор

Ипотека с околонулевыми процентными ставками от застройщиков уходит в прошлое. Но ей на замену уже пришла так называемая траншевая ипотека. Что это за зверь полезный кредитный продукт? Чем отличается от всех остальных ипотек? Стоит ли ею воспользоваться в 2023 году? Финтолк объясняет.

В чем суть траншевой ипотеки

Траншевая ипотека — такой вид ипотеки, когда стоимость жилья разбивается на две составные части: первая выплачивается до сдачи дома, вторая — после сдачи жилья в эксплуатацию.

Первая часть сделки может составляет 5–30 % всей стоимости квартиры. Может вообще возникнуть такая ситуация, когда дом строится, а сумма ежемесячных платежей в условиях первого транша составляет всего лишь 1 рубль.

Как это выглядит на практике:

Квартира в Москве на этапе котлована стоит 12 млн рублей. Игорь решил воспользоваться траншевой ипотекой. Ввод дома в эксплуатацию через три года. Игорь внес первоначальный взнос — 3 млн рублей (25 % от всей стоимости жилья), а остальные 9 млн оформил как траншевую ипотеку под 7 % годовых. При этом по первой части сделки банк выдал Игорю кредит на 3 600 рублей или 100 рублей в месяц.

За два месяца до планируемой сдачи дома банк перечисляет оставшуюся часть суммы долга (это и есть вторая часть сделки): 12 млн рублей – 3 млн рублей – 3 600 рублей = 8 996 400 рублей. Платеж по ипотеке с этого момента составит уже 61 878,58 рублей (с учетом того, что ипотека бралась на 30 лет).

В чем отличие от обычной ипотеки

С обычной ипотекой гасить основной долг и платить проценты нужно с первого месяца. При этом наиболее распространенный аннуитетный платеж предполагает, что в первое время основная часть средств уходит именно на погашение процентов. В случае с траншевой ипотекой, выдаваемой частями, платежи на период строительства дома минимальны, что позволяет уменьшить общую сумму переплаты.

Где купить квартиру с помощью траншевой ипотеки

«В условиях сокращающихся реальных располагаемых доходов потребителей ипотека становится чуть ли не единственным способом улучшить свое жилищное положение для целевой аудитории сегмента масс-маркетов. Во втором полугодии 2022 года ипотека траншами и ипотека по околонулевым ставкам обеспечивали компаниям больше половины продаж. С ограничением околонулевых ставок и до инициации новых доступных программ эту нишу займет ипотека траншами», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Екатерина Беляева, руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent:

— Сейчас такую опцию предоставляет только Сбербанк. Важное преимущество опции в том, что ее применение, как правило, не оказывает влияния на стоимость жилья. Размер первоначального взноса остается таким же, как при покупке новостройки по программе льготной ипотеки.

Осенью 2022 года на рынке появилась ипотека за «1 рубль в месяц». Сейчас она действует на рынке Москвы, Краснодара, Новосибирска, Ростова-на-Дону. Кредитная организация выдает один транш в размере 100 рублей от всей суммы кредита после регистрации договора. Процент начисляется на эту сумму и до ввода объекта в эксплуатацию платеж составляет порядка одного-двух рублей в месяц.

На рынке Москвы траншевую ипотеку предлагают такие крупные застройщики как «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», «Самолет», AFI Development.

Кому выгодна траншевая ипотека

Для чего вообще придумали такой вид ипотеки? Эксперты Финтолка предполагают, что это очередная идея застройщиков сохранить падающий спрос на рынке недвижимости. Привлекать клиентов надо, и самый лучший способ — снизить финансовую нагрузку на покупателя на стадии строительства дома, уверяет финансовый аналитик группы компаний CMS Станислав Бовт.

Поэтому сразу понятно, что траншевая ипотека в первую очередь выгодна застройщикам, которые с помощью такой схемы предлагают покупателям при минимальных платежах зафиксировать за собой жилье и банкам, которые получают возможность увеличить объемы кредитования и зарабатывать на процентах.

А выгодно ли покупателю недвижимости воспользоваться траншевой ипотекой? Все зависит от вашей конкретной ситуации, подчеркивает директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Ася Левнева. Например:

1. Покупатель — инвестор, который зарабатывает с помощью спекулятивных сделок. В данном случае приобретается квартира на этапе котлована, выдается первый транш на символическую сумму в 100 рублей. А перепродав квартиру до получения второго основного транша, инвестору удается сэкономить на процентах и получить прибыль от сделки с минимальными вложениями.
2. Покупатель снимает квартиру и хочет сэкономить на ежемесячных платежах. В этом случае, пока строится дом, нет большой долговой нагрузки за ипотеку.
3. Покупатель хочет улучшить жилищные условия. При покупке новой квартиры на деньги от продажи имеющейся ипотека траншами дает клиентам время на то, чтобы без спешки и неподъемных ипотечных платежей продать старую квартиру, пока строится новая.

Также член генерального совета «Деловой России» Сергей Гебель отмечает лайфхаки, как покупатель может сэкономить на переплате процентов, воспользовавшись траншевой ипотекой:

1. Пока платеж по ипотеке незначителен, клиент может откладывать дополнительные средства, а затем сразу пустить их на досрочное погашение, уменьшив ежемесячный платеж или снизив срок кредитования.
2. Благодаря ипотеке можно сегодня зафиксировать стоимость квартиры по текущим ценам, а свою имеющуюся продать через некоторое время, когда цены на недвижимость вырастут.

Эксперты Финтолка обращают внимание, что за счет символических платежей до момента сдачи дома, фактический срок кредита будет меньше, а ежемесячный платеж больше, поэтому переплата по процентам менее ощутима.

К примеру, по обычной ипотеке Оля возьмет кредит в банке на 30 лет, а по траншевой выходят те же 30 лет, но так как до момента сдачи дома (в ее случае это три года) платеж составляет 1 рубль, то выходит, что основной платеж по ипотеке (второй транш) будет выдан на срок в 27 лет. Экономия за три года составит по разным подсчетам от 100 000 рублей до 3 млн рублей. Все зависит от стоимости квартиры и первоначального взноса.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

— Однако подчеркнем, что такая щедрость застройщиков и банков — лишь маркетинговый ход для наращивания продаж. Нередко строящаяся квартира, предлагаемая в траншевую ипотеку, дороже аналогичного объекта. Надбавка к цене ложится на плечи покупателя, которому нужно все внимательно просчитать, исходя из личной ситуации.

Каковы главные риски

Застройщики и банки уверяют, что никакой наценки на квартиры при использовании траншевой ипотеки нет. На деле же каждый случай индивидуален, а в самом механизме есть потенциал для накручивания цены застройщиками, говорит эксперт Финтолка Ярослав Баджурак. Уж слишком велик соблазн получить прибыль за счет более высокой стоимости квартиры.

У новой ипотечной программы, конечно, присутствуют риски:

1. Во-первых, процентная ставка часто бывает выше ключевой, примерно на 2-3 %. Хотя тот же Сбербанк обещает, что можно воспользоваться программой господдержки со ставкой от 7,3 %.
2. Во-вторых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках. Напомним, пока что это только Сбербанк и МКБ.
3. В-третьих, на рынке недвижимости пока довольно мало объектов, доступных по программе: девелоперы распространили программу лишь на некоторые новостройки.
4. При ипотеке траншами никто не освобождает покупателя от стартового взноса, который может быть выше, чем по условиям стандартной программы — так банки страхуются от неплатежей в условиях кризиса.

Наталья Проданова, профессор РЭУ имени Г.В. Плеханова:

— Люди не всегда осознают, что низкие платежи «на входе» в первый транш, будут сменяться уже более значительными ежемесячными платежами. Поэтому заемщикам стоит «трезво» оценить свою платежеспособность, чтобы не утонуть при выплате второго транша в долгом болоте.

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Аси Левневой, основной риск для покупателя, который до получения второго транша планировал продать имеющуюся квартиру или переуступить ипотечную, — не успеть это сделать. Сейчас как на первичном, так и на вторичном рынке профицит предложения, поэтому для продажи квартиры требуется больше времени даже профессионалам. У неопытных продавцов срок экспозиции может растянуться на год и больше.

Выбирая траншевую ипотеку, риск столкнуться с мошенниками минимален, причем гораздо меньший, чем при покупке котлована без ипотеки. Дело в том, что траншевую ипотеку предлагают ведущие застройщики, аккредитованные крупными кредитными организациями.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Основные условия договора при траншевой ипотеке

Эксперты Финтолка говорят, что оформление кредитного договора по траншевой ипотеке мало чем отличается от обычной, присутствуют те же ипотечный договор и договор долевого участия. Однако есть парочка нюансов касательно ипотечного договора.

В самом ипотечном договоре закрепляются:

• размер первоначального взноса;
• общие условия по кредиту;
• сумма и количество траншей. Они определяются с учетом стоимости квартиры и индивидуальных финансовых возможностей заемщика. Обычно их количество варьируется от двух до пяти. Первый транш перечисляется сразу после подписания договора долевого участия, а последний — примерно за 1–3 месяца до сдачи дома.

Однако эксперты напоминают, что для оплаты второго транша клиент должен самостоятельно обратиться в нужную дату в отделение банка. Если заемщик не обратится в банк в установленные сроки, то произвести выдачу второго транша банк не сможет, и клиент будет вынужден перечислять оставшуюся сумму кредита за счет собственных средств.

Как скоро лавочку прикроют

Когда на рынке недвижимости была на пике продаж ипотека по околонулевым ставкам, Банк России негативно высказался по этому поводу и предложил варианты, как «охладить» популярность беспроцентной ипотеки.

Поэтому на смену и пришла траншевая ипотека с ее выгодными однорублевыми взносами. Но и тут главный финансовый регулятор страны не прошел мимо. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина еще в октябре 2022 года высказалась, что траншевая ипотека несет в себе особые риски:

• удорожание проектного финансирования, ведь на счет застройщика поступит меньше кредитных денег, чем при простом кредите, соответственно, размер ставки для застройщиков может быть выше;
• рост инвестиционного спроса на жилье, а это ведет к инфляционному росту цен на недвижимость;
• появление недобросовестных продаж — когда банки будут навязывать клиентам траншевую ипотеку, а покупатели, до конца не разобравшись, когда и сколько платить, думая, что низкая цена обслуживания первого транша — постоянная величина.

Запретит ли полностью ЦБ траншевую ипотеку? Эксперты Финтолка в смятении. Но исключать такую вероятность нельзя уже в 2023 году, если цены на новостройки будут снова расти. Однако и согласны с тем, что вполне вероятно программа претерпит изменения. В условиях снижения платежеспособного спроса системообразующей строительной отрасли необходима поддержка, а не новые ограничения, считает директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Ася Левнева.

Так стоит ли покупать квартиру, воспользовавшись траншевой ипотекой? Клиентам, готовым воспользоваться, необходимо все детально просчитать, сравнить с условиями традиционной ипотеки и очень внимательно почитать договор, подсказывает финансовый аналитик группы компаний CMS Станислав Бовт. В договоре недопустимы увеличение процентных ставок и изменение условий в части суммы кредита и цены квартиры.