«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?
Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.
Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.
Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка.
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Что сегодня покупают?
Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.
2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»
Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья.
Евгений Дячкин, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ
Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.
Что, если льготную ипотеку отменят?
Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты.
Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики
«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.
«Вторичка» дождется семейной ипотеки?
Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.
Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.
«Это был тяжелый год»
2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.
В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.
Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.
С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.
В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.
Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».
Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.
В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».
Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.
Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.
Большой выбор
С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.
Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».
С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.
Срочные продажи и скидки
Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.
В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.
Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.
Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.
Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.
Как вели себя цены
За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.
В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.
Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.
Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.
Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».
Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.
Участники рынка рассказали о главных трендах рынка недвижимости 2023 года
Сфера недвижимости, как и вся российская экономика, сегодня находится в ситуации стресса. При этом, как отмечают игроки рынка, повышение ключевой ставки не станет катастрофическим: у рынка достаточно высокий запас прочности, а покупательская активность на фоне новостей о повышении ключевой ставки в сентябре побила рекорды. РБК Тюмень пообщался с экспертами и узнал, стоит ли ждать охлаждения рынка после повышения ключевой ставки и как сложившаяся ситуация скажется на инвестквартирах.
Особенности и тенденции
Аналитик по ценообразованию застройщика «Меридиан» Галина Мешалкина отметила, что основные изменения на первичном рынке жилья в 2023 году связаны с изменениями условий ипотеки на новостройки.
«Главной тенденцией смело можно назвать рост ипотечной ставки. Еще в прошлом году были широко распространены низкие субсидированные ставки на новостройки. В конце 2022 г. Центробанк постепенно начал ограничивать минимальные значения процентов по ипотечным кредитам, вытеснив с рынка околонулевые предложения. В 2023 году увеличение минимальной ставки, которую могли субсидировать застройщики, продолжилось. По итогам 9 месяцев этого года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам выросла на 1,5% до уровня 6,5%, и этот рост продолжится за счет повышения ключевой ставки и возможных изменений в программе льготной ипотеки, которые сейчас активно обсуждают ЦБ и Минфин», — прокомментировала Галина Мешалкина.
Еще одной тенденцией можно назвать распространение траншевой ипотеки. Это новый вид жилищного кредита, при котором деньги застройщику выплачиваются частями. Также банки стали активно внедрять ипотеку с отсрочкой оплаты первоначального взноса на несколько месяцев. Это позволило покупателям фиксировать стоимость покупки строящегося жилья, не дожидаясь продажи старой квартиры
«На фоне продолжающегося роста стоимости жилья банки запустили так называемые программы «сверхлимита». Дело в том, что с момента запуска программы господдержки в 2020 г. стоимость нового жилья в Тюмени выросла более чем на 70%, а кредитный лимит 6 млн руб. для нашего региона не изменился. Соответственно, все меньше квартир стали подходить под стандартные условия программы. Тогда банки запустили ипотечные программы, позволяющие приобретать по субсидированной ставке квартиры с размером кредита более 6 млн руб.», — добавила эксперт.
Галина Мешалкина уверена, что на фоне роста ключевой ставки и удорожания кредитов на вторичном рынке, спрос на новое жилье в дальнейшем сохранится, поскольку остается возможность приобрести жилье по льготным ставкам. В 2023 году цена квадратного метра продолжает расти и предпосылок для снижения пока нет. Увеличение размера первоначального взноса по программам господдержки тоже сильно не отразится на рынке, поскольку большинство покупателей готовы внести минимальные 20% от стоимости квартиры.
«Кроме того, с ростом стоимости потребительских кредитов у клиентов появилась потребность в готовых решениях квартир. Это послужило тому, что полгода назад мы внедрили квартиры с ремонтом, мебелью и техникой», — заключила эксперт.
Недвижимость и инвестиции
Коммерческий директор «Паритет Девелопмент» Андрей Васильков отметил, что 2023 год на рынке недвижимости был обусловлен рекордной покупательской активностью. Это связано в первую очередь с тем, что строящаяся недвижимость на протяжении всего года являлась самым выгодным и надежным активом, в то время как остальные классические инструменты инвестирования оказались очень рискованными или менее доходными.
«Так, например банки не спешат поднимать ставки по депозитам в связи с тем, что им хватает ликвидности. Квартиры на вторичном рынке менее доступны всвязи с высокими ипотечными ставками, а валюта — очень рискованный инструмент, так как все видели значительное укрепление рубля, и вполне вероятно, что у рубля есть тенденция к укреплению. Вкупе с доступностью госпрограмм стимулирования ипотеки на первичный рынок все это делает очень привлекательной покупку строящейся недвижимости. Тут вы не только сохраните свои деньги, защищенные счетами эскроу, но и точно отобъете всю инфляцию», — рассказал Андрей Васильков.
«Как таковых новых тенденций в этой части за прошедшее время не появилось. Но хотел бы добавить, что за это время значительно увеличилась стоимость земли (минимум в 3 раза), огромными темпами растет себестоимость и стоимость строительных материалов. Ну и затраты на сопровождение проектного финансирования тоже растут пропорционально увеличению ставки рефинансирования. Поэтому говорить о том, что застройщики извлекают какую-то рекордную прибыль от роста цены, неправильно. В основном бенефициарами этого роста становятся производители строительных материалов и банки», — добавил эксперт.
Прогноз на ближайшее время
Генеральный директор аутсорсинговой компании «Статус» Татьяна Каргаполова уверена, что после того как Банк России повысил ключевую ставку до 13%, высокие ипотечные ставки, возросшая стоимость жилья и ужесточенные регуляторные требования, скорее всего, приведут к охлаждению рынка. Застройщики совместно с банками начнут изобретать различные предложения для поддержки рынка жилья. Доминирующая доля ипотечных выдач будет формироваться льготными программами. При этом, в сегменте новостроек доля рыночных ипотечных выдач снизится. Спрос в рамках льготных программ может дополнительно вырасти, так как разрыв в ставках по льготным и рыночным программам останется значительным.
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в УрФО Светлана Бабушкина также отметила из-за растущей стоимости квадратного метра в новостройках сегодня не каждый может позволить платить ипотеку. Поэтому в регионе есть и продолжает расти большой отложенный спрос на покупку недвижимости.
Осенью в Тюмени стартует важное отраслевое событие в сфере недвижимости — премия «Девелопер года». В ней примут участие застройщики, девелоперские, управляющие и архитектурные компании, а также агентства недвижимости, реализующие проекты на территории региона.
Что будет с ценами на недвижимость и стоит ли покупать квартиру в 2023 году: прогнозы и советы экспертов
Как изменится рынок недвижимости? По каким сценариям он может развиваться? И стоит ли покупать квартиру в 2023 году? Разбираемся вместе с экспертами.
Что происходило с рынком недвижимости в 2022 году: кратко
28 февраля 2022 года, через четыре дня после начала спецоперации, Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Ставки по ипотеке тоже резко выросли, и она стала неподъемной для заемщиков. Спасали льготные программы: «Господдержка 2020–2022», «Семейная», «Дальневосточная» и выплаты до 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей. Также россияне старались сохранить свои сбережения путем вложения в недвижимость, поэтому в марте и апреле росли еще и цены на жилье.
«Сделки с недвижимостью посыпались сразу же после 24 февраля. Потенциальные покупатели и продавцы разделились на два лагеря. Кто-то хотел быстрее закончить свои личные проблемы, связанные с жильем, кто-то решил занять позицию ожидания. Плюсом к этому на рынок недвижимости в значительной части повлияли заградительные ипотечные ставки на уровне 23%. Рынок встал», — говорит Ангелина Камнева, эксперт в области ипотечного кредитования и подбора новостроек.
Власти пытались поддерживать рынок: например, запустили новую программу господдержки — для IT-специалистов. Дважды снижали ставку по программе льготной ипотеки (сначала с 12 до 9%, затем до 7%), увеличивали лимиты до 15 и 30 млн рублей.
«В III квартале 2022 года по программе льготной ипотеки была выдана почти половина объема всех ипотечных кредитов (48%, или 633,7 млрд руб.), — говорят аналитики Банки.ру со ссылкой на данные ДОМ.РФ. — Это в свою очередь около трети от общего количества ипотечных кредитов в III квартале. Средневзвешенная ставка по льготной программе составляла на 31 октября 2022 года 6,6% против рыночных ставок 10,6% и 10,7% на новостройки и вторичном рынке соответственно».
Еще одна программа, которая стала популярной в 2022 году — ипотека от застройщиков. Клиентам предлагали околонулевые ставки на весь срок кредита, но при этом стоимость квартир была выше, чем в среднем по рынку.
Как менялась ключевая ставка в 2022 году:
- С 9,5 до 20% годовых — 28 февраля, после начала спецоперации на Украине;
- 17% годовых — 11 апреля;
- 14% годовых — 29 апреля;
- 11% годовых — 27 мая;
- 9,5% годовых — 10 июня;
- 8% годовых — 22 июля;
- 7,5% годовых — 16 сентября;
- 7,5% годовых — 28 октября;
- 7,5% годовых — 16 декабря.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Вот какие изменения на рынке недвижимости в 2023 году анонсировали власти:
-
на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
- Программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года. Ставку повысят с 7 до 8%.
- Кредит по программе семейной ипотеки под 6% смогут взять заемщики, у которых есть двое несовершеннолетних детей. Программу тоже продлили до 1 июля 2024 года.
- Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в начале 2023 года регулятор введет меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. Некоторые банки уже отказываются от этих программ.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться, считает Надежда Коркка.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
По мнению совладельца «Группы Родина» Владимира Щекина, наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году, говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова:
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Будут ли новые проекты на рынке новостроек
От начала проектирования новостройки до старта ее строительства обычно проходит 2–3 года. Застройщики понимают, что конъюнктура за это время вполне может поменяться в лучшую сторону, говорит Надежда Коркка:
«Если сейчас компании массово откажутся от реализации новых планов, в 2025 году может наблюдаться уже не избыток, а дефицит предложения. Так что девелоперы точно будут запускать проекты, хотя и в меньшем объеме, чем в лучшие для рынка годы».
В 2023 году не будет значительного увеличения числа новых проектов, считает Алексей Перлин:
«Быстрая продажа квартир покупателям, которую мы наблюдали в годы пандемии и взрывного спроса, ушла в прошлое. Тем не менее рынок будет адаптироваться, поэтому новые проекты, конечно, запустят, просто их станет меньше».
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики Аналитического центра Банки.ру:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Надежда Коркка считает, что цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время», — говорит Ангелина Камнева.
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах, говорит Владимир Щекин:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики АЦ Банки.ру:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет, считает Надежда Коркка:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Алексей Перлин считает, что стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы, говорит Владимир Щекин:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года, говорит Надежда Коркка:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий, говорит Владимир Щекин.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Что в 2023 году будет с ценами на недвижимость? Прогноз экспертов
В 2022 году после двухлетнего роста цены на недвижимость начали падать. Продолжит ли дешеветь жилье в 2023 году, aif.ru рассказали эксперты.
Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы, основатель и руководитель агентства недвижимости:
«Основные факторы, которые будут влиять на российский рынок недвижимости и цены на квартиры в 2023 году:
- уровень ключевой ставки;
- общая социально-политическая обстановка в стране;
- объем предложения на рынке.
Есть прогнозы, что после нового года Банк России может поднять ключевую ставку. В таком случае кредиты, в том числе и на покупку жилья, станут менее доступны для россиян. С учетом того, что порядка 70% жилой недвижимости на столичном рынке приобретается с привлечением ипотечных средств, поднятие ключевой ставки может негативно отразится на уровне спроса.
Второй фактор — социально-политическая ситуация в стране в целом. Как уже было сказано, рынок жилья на 70% состоит из ипотеки. Человеку, чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо быть уверенным не только в завтрашнем дне, но и в своем стабильном доходе на долгие годы вперед.
Третий фактор — объем предложения на рынке. Уже сейчас видно, что количество нового жилья, которое застройщики выводят на рынок, начинает сокращаться. Соответственно, этот фактор может стать новым трендом. То есть мы будем наблюдать формирование некого баланса, когда на фоне падения спроса цены будут удерживаться за счет сокращения общего объема предложение на рынке.
В целом мы не ожидаем тренда на рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 году, а прогнозируем тренд на снижение. Если, конечно, не появится каких-то глобальных факторов, позитивно влияющих на рынок и его стабилизацию. Дешеветь будут квартиры всех направлений, во всех локациях, но снижение цен будет очень плавным без существенных падений — в пределах 2-3% в квартал.
Если не будет новых негативных факторов, которые могут повлиять на снижение спроса, то мы прогнозируем общее снижение цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал. За год это не больше 10-12%.
Все разговоры о том, что рынок упадет на 30% — это нереальная история. Технически представить, что собственник квартиры согласится продать ее на 30% дешевле, просто невозможно.
Для этого должны наступить такие-то глобальные существенные обстоятельства.
В сегменте новостроек ситуация еще более жесткая. Здесь у каждого застройщика своя финансовая модель, проектное финансирование. Ожидать, что девелоперы начнут массово демпинговать, не стоит. Все их предложения и акции уже отыграны до нового года. В следующем году, на мой взгляд, они начнут заниматься более качественной разработкой продукта, чтобы привлечь покупателя, будут придумывать новые инструменты, стимулирующие спрос».
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса:
«На наш взгляд, реалистичнее выглядит падение цен на рынке недвижимости. Доходы людей отстают от темпа роста ежедневных доходов, горизонт планирования снизился из-за высокой неопределенности как в экономике, так и в геополитике. Поэтому люди не спешат за ипотечными кредитами, заняв выжидательную позицию и отложив планы по улучшению жилищных условий.
Зато объем ввода новостроек, по данным Минстроя, в 2022 году не уступит рекордам 2021. Динамика стройки тоже высокая — плюс 20%. Чтобы продать новые квадратные метры, застройщикам придется уменьшать аппетиты и снижать цены.
Профессиональные участники рынка расходятся в прогнозах падения цен на недвижимость, склоняясь, что они вернутся на уровень конца 2019 года, то есть потеряют около 40%. Однако, мы считаем, что в среднем жилье подешевеет не так значительно — на 15%-20%. Прежде всего потому, что рынок 2023 года будет под давлением кризиса, который толкает все цены вверх, включая недвижимость».
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры национальной экономики РУДН:
«Рынок недвижимости медленно реагирует на рыночную ситуацию, с задержкой на 3-6 месяцев, отложенная негативная реакция покупателей 2022 года перенесется на 2023 год. Пузырь недвижимости стал сдуваться. В 2023 году мы увидим еще большее снижение цен, минус 20-30% к текущим ценам.
Падение уровня жизни населения и реальных доходов — главный фактор, который определяет платежеспособный спрос. По прогнозам Обзора Международного валютного фонда за октябрь 2022 года, в 2022 году ожидается падение ВВП России на 3,5%, а в 2023 году — на 2,5%. Следовательно, доходы населения и покупательная способность населения будет падать. На этом фоне платежеспособный спрос на жилую недвижимость будет падать.
Следующим фактором, следующим из первого и влияющим на цены на недвижимость, является неопределенность экономической ситуации, отсутствие гарантий сохранения работы, особенно у тех, кто работал на западные компании, если нет уверенности в будущих доходах, то очень рискованно брать ипотеку.
В 2023 году усилится конкуренция между застройщиками и владельцами вторички, которые все больше будут распродавать жилье и переезжать в более скромное жилье, поскольку падает возможность погашать ипотеку».
Максим Чурилов, эксперт рынка недвижимости:
«Удорожание ипотеки приведет к тому, что спрос упадет на новостройки. Усугубит это еще и тот факт, что в начале года всегда происходит сезонный спад продаж. В итоге снижение спроса должно привести к тому, что цены также пойдут вниз.
Сказать о каких-то точных значениях снижения цен крайне сложно. Те девелоперы, у кого есть финансовая подушка, чтобы пережить этот спад, не будут сильно снижать цены. У других застройщиков все будет зависеть от их финансовых возможностей.
Ожидаемым результатом в данном случае будет продолжение тенденции к перетеканию спроса с новостроек на вторичный рынок недвижимости. <. > Дополнительный плюс в том, что можно приобрести уже готовое жилье, в районе с инфраструктурой, фактически останется только расставить в квартире мебель и жить.
При этом цены на вторичное жилье не будут расти, так как рынок сейчас на стороне покупателей. Из-за того, что покупателей сейчас мало, собственники готовы делать скидки. Но и резко падать цены на вторичную недвижимость тоже не будут, так как цены будут поддерживаться этим самым перетекающим спросом с первичном рынка недвижимости».