Субсидированная ставка по ипотеке что это

Субсидированные ставки от застройщика 0,1%: маркетинговый ход или реальная экономия?

Условия льготной ипотеки существенно изменились с 1 июля 2021 года. Если раньше на субсидии от государства по семейной программе могли претендовать только семьи с двумя и более детьми, то теперь в ней могут участвовать пары с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Предельные размеры кредитов остались прежними — 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн для других регионов. Правда, при этом с 5 до 6% увеличились процентные ставки.

Но что делать холостякам, молодым парам без детей или тем, чьи дети старше установленного возраста? Раньше они рассчитывали на ипотеку с господдержкой, но теперь в Москве и Санкт-Петербурге жилье по этой льготной программе не купить: максимальная сумма кредита по новым правилам составляет всего 3 млн рублей, а ставка выросла с 6,5 до 7%.

В результате спрос на приобретение ипотечного жилья в обеих столицах заметно снизился. Чтобы не терять клиентов и не сбавлять темпы продаж, застройщикам приходится искать нестандартные решения и идти на определенные издержки — например, самостоятельно субсидировать ипотечные ставки для своих клиентов. Что это значит?

«После введения ограничений в программу господдержки ипотеки с 1 июля этого года ее популярность у покупателей ожидаемо снизилась, поэтому застройщики начали внедрять собственные программы, — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Говоря простым языком, субсидированная ставка — это всегда совместная партнерская ставка от застройщика и банка, когда строительная компания берет на себя недостающую разницу и оплачивает ее за клиента».

Сравните ипотечные предложения ведущих банков и найдите наиболее выгодную для себя программу на Циан.Ипотека

Запуск такой программы застройщиком выгоден обеим сторонам, уточняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development : «Для покупателя это реальный шанс сэкономить на выплаченных банку процентах, а для застройщика — как можно быстрее реализовать свой проект».

Квартира дороже, ежемесячный платеж меньше

Эта схема на российском рынке не новая. Впервые подобные предложения появились еще шесть–семь лет назад, но особо популярными в то время так и не стали. В первую очередь из-за того, что являлись элементом маркетинга и реальной выгоды клиентам от них было немного.

Сейчас ситуация изменилась. Конечно, застройщики не занимаются благотворительностью, оплачивая кредиты своих клиентов, — себе в убыток работать никто не будет. Но в некоторых случаях облегчить кредитную нагрузку и добиться ощутимой экономии они все же помогают.

Фото: Lexion Development

При этом важно понимать, что, получая ипотеку от застройщика, другими акциями и скидками вы уже не воспользуетесь. К примеру, в ЖК «Румянцево-Парк» при покупке квартиры в обычную ипотеку скидка достигает 10%, а если выплаты по кредиту субсидирует застройщик, скидка в большинстве случаев не превысит 1%.

Так, двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м в этом ЖК стоит почти 12 млн рублей. Если покупатель берет обычную ипотечную программу на 25 лет по ставке 7,4% годовых, то скидка равна 10% и при полной оплате квартира обойдется в 10,8 млн рублей.

При покупке этой же квартиры в ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика в размере 4,65% на 25 лет и первоначальном взносе 20%, скидка составит 1%, то есть квартира обойдется в 11,8 млн рублей.

Из-за разницы в процентных ставках ежемесячный платеж в первом случае составит около 63 тыс. рублей, а во втором будет существенно ниже — 53,5 тыс. рублей.

«Субсидированная ипотека от застройщика — это сниженная процентная ставка на кредит при условии повышения стоимости квартиры, — объясняет Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»» . — Независимо от удорожания субсидированная ставка зачастую выгоднее, особенно если она устанавливается на весь срок кредита. Переплата по ипотеке может сократиться в два раза по сравнению с кредитом по базовой ставке.

Рассмотрим пример с квартирой стоимостью 17,3 млн рублей (включая удорожание на 732 тыс.). Сумма кредита — 12 млн, первый взнос — 5,3 млн, субсидированная ставка — 2,1% на весь период, ежемесячный платеж — 61,3 тыс. рублей. Переплата — 2,7 млн рублей.

При базовых условиях стоимость такой квартиры равна 16,6 млн рублей, первый взнос — 5 млн, кредит — 11,6 млн рублей, ставка — 5%, ежемесячный платеж — 76,4 тыс. рублей, примерная переплата — 6,7 млн рублей. Таким образом, субсидируемая ставка от застройщика в конкретном случае позволяет сэкономить порядка 4 млн рублей».

Что означают сверхнизкие проценты?

Эксперты отмечают, что льготная ипотека от застройщика обычно наиболее выгодна для клиентов, которые не планируют досрочно гасить ипотеку в течение пяти первых лет. Но важно понимать, что строительная компания готова платить за вас проценты по кредиту не бесконечно.

Чаще всего ипотека субсидируется в течение первых года–двух–трех, а иногда всего лишь полгода. Дальше вступает в действие стандартная ставка, по которой вы будете платить оставшиеся 15 или 20 лет.

Особенно это касается самых привлекательных ставок 0,1–1%. Такие предложения, увы, краткосрочны и серьезно облегчить кредитное бремя не позволяют.

Предложения о субсидировании ставок на весь срок погашения кредита встречаются реже, но такие варианты найти реально. Цифры здесь не столь заманчивы, но более реалистичны. И именно такие программы зачастую оказываются более выгодными.

Вот схема расчетов по программе ипотеки под 2,99% «Меньше переплат» от группы «Самолет». Размер ставки в ней сохраняется неизменным в течение всего срока кредитования. При стоимости квартиры 5 млн рублей, первоначальном взносе 30% (1,5 млн рублей) и сроке ипотеки 20 лет ежемесячный платеж по кредиту составит 20,9 тыс. Размер переплаты — 1,2 млн рублей.

По стандартной программе ипотеки со ставкой 8,29% годовых при тех же стоимости, размере первоначального взноса и сроке погашения кредита ежемесячный платеж составит уже 29,9 тыс. рублей, а переплата — 3,7 млн рублей. Таким образом, общая экономия с субсидированной ипотечной программой — более 2 млн рублей.

Не стоит забывать: предлагая особенно низкие процентные ставки, некоторые застройщики повышают начальную стоимость квартир, рассчитывая так хотя бы частично покрыть свои издержки.

Но в ряде случаев установить заманчиво крошечный процент даст объединение различных программ. К примеру, ГК «Гранель» и Сбербанк предлагают кредит на 20 лет по госпрограмме семейной ипотеки. При этом уже субсидируемую государством ставку еще и частично оплачивает застройщик, позволяя сохранять ее на уровне 1,8% в течение всего срока кредита.

Разумеется, подобные предложения распространяются только на жилье от участвующих в ипотечном субсидировании застройщиков. Причем зачастую — только на квартиры в отдельных ЖК.

В качестве примера приведем совместную программу компании «РСТИ» и банка ВТБ. Благодаря ей удастся приобрести квартиру по ставке от 1,5% на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 15%. Распространяется это предложение только на жилье в ЖК «БелАрт», New Time и Terra.

Ипотечные программы с субсидированием от застройщика на весь срок кредита

Застройщик	Банк	Ставка	Срок	Первоначальный взнос	Примечания
А101	ВТБ	5,30%	5–30 лет	20%	для получения минимальной ставки необходимо оформление сделки онлайн и страхование жизни и здоровья; участвуют все ЖК, кроме «Южные сады»
Гранель	Сбербанк	4,80%	20 лет	20%	минимальная ставка возможна только при условии страхования жизни
Гранель	Уралсиб	4,89%	15 лет	20%	минимальная ставка возможна только при условии страхования жизни, сумма кредита — более 7 млн руб.
Гранель	Альфа-банк	5,09%	20 лет	20%	минимальная ставка возможна только при условии страхования жизни, сумма кредита — более 6 млн руб.
РСТИ	Сбербанк	4,80%	7–12 лет	20%	только для ЖК «БелАрт», New Time и Terra
РСТИ	ВТБ	5,70%	30 лет	15%	только для ЖК «БелАрт», New Time и Terra
Lexion Development	Росбанк	4,65%	25 лет	20%	только для ЖК «Румянцево-Парк»
Lexion Development	Альфа-банк	4,79%	20 лет	20%	только для ЖК «Румянцево-Парк»
Lexion Development	Сбербанк	4,80%	20 лет	20%	только для ЖК «Румянцево-Парк»
Самолет	Альфа-банк	2,99%	20 лет	20%	программа действует до 1 октября 2021 года
Самолет	Сбербанк	6,40%	20 лет	20%
Унистрой	ВТБ	5,70%	–	От 20%	при условии страхования жизни и использовании электронной регистрации с сервисом безопасных расчетов
Самолет	ВТБ	от 2,9%	–	–	при условии страхования жизни
ПИК	Сбербанк	6,50%	до 20 лет	20%	при условии электронной регистрации сделки
ПИК	ВТБ	6,50%	до 30 лет	–	–
ПИК	Альфа-банк	6,50%	до 20 лет	10–20%	–

Ипотечные программы с субсидированием от застройщика на начальном этапе погашения кредита

Ипотечные программы с господдержкой и дополнительным субсидированием от застройщика

Субсидированная ипотека: удобство с оговорками

Недавнее заявление главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о том, что ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках партнерских программ банков с девелоперами, — это не более чем «маркетинговый ход», нацеленный на то, чтобы продавать жилье по завышенной стоимости, всерьез встревожило участников рынка. Многие из них указывают на то, что в последние два года субсидированная ипотека стала главным, а по некоторым оценкам, единственным драйвером продаж на первичном рынке. Однако эксперты предупреждают, что в определенных обстоятельствах данная схема действительно может создать серьезные риски для покупателя. РБК Петербург разбирался, как на самом деле работает этот инструмент и кому имеет смысл соглашаться на подобные предложения от застройщиков.

Зачем это нужно банкам и застройщикам

«Ипотека на сегодняшний день — это единственный инструмент, который позволяет застройщикам продавать то жилье, которое они строят. Это понимают в правительстве. Именно поэтому мы видим постоянный процесс работы правительства и банков по улучшению условий по ипотеке: расширяется круг льготных групп, например, были включены IT-специалисты», — поясняет важность ипотеки для строительной отрасли заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Условия для запущенной в этом году специальной программы для сотрудников российских IT-компаний предусматривают выдачу кредитов от 4,3%, с первоначальным взносом от 15%. По состоянию на начало сентября в Петербурге по льготной IT-ипотеке банками было одобрено 1,4 тыс. заявок и уже выдано 402 кредита на сумму 4,3 млрд руб.

Параллельно с государственными программами субсидирования ипотечных ставок в России развиваются и программы от застройщиков. Первые такие предложения от девелоперов и банков появились пять лет назад. Тогда клиентам предлагалась ипотека на 3-4% ниже обычной ставки, причем скидку давали только на первые годы выплаты займа. В этом году широкое распространение получили программы по субсидированию ставки до 0,1% годовых на весь срок кредита. По данным ДомКлик, летом 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Летом 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Как это сказывается на цене квартиры

Такой вид субсидирования имеет одну особенность. «Стоимость квартиры увеличивается на размер комиссии банку. Эта разница компенсирует банку недополученные, в связи со сниженной ставкой, выплаты по кредиту. Это основной, и, пожалуй, единственный минус — удорожание от базовой цены», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

В обзоре ЦБ за II квартал 2022 года отмечалось, что снижение ставки с субсидией застройщика компенсируется увеличением стоимости квартир для покупателей в среднем на уровне 20%. В компании TrendAgent говорят, что увеличение стоимости объекта при минимальных ставках может достигать 35-40%.

Снижение ставки субсидией застройщика компенсируется увеличением стоимости квартир в среднем на 20%.

«Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком», — описала нюансы данного инструмента глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Кому выгодна ипотека от застройщика

Тем не менее, как утверждают участники рынка, существует довольно обширная группа покупателей жилья, для которых данный инструмент выгоден. «Это все равно выгодно всем, кто планирует длинный кредит: при ставке 7% годовых переплата только за 10 лет составит более 30%, за 20 лет — около 70%, за 30 лет — более 100%», — приводит расчеты Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Выгода подобных предложений от застройщиков, несмотря на очевидный рост стоимости жилья, связана с тем, что субсидируемая застройщиком ипотека позволяет снизить сумму ежемесячных платежей до более или менее комфортного уровня. «Покупатель ценит в этой программе щадящий ежемесячный платеж, который в 2-3 раза меньше, чем при стандартной ипотечной программе», — отмечает Максим Жабин.

Кроме того, субсидированная ставка зачастую дает саму возможность воспользоваться ипотечным кредитом. «Если платежеспособность клиента недостаточна для получения желаемой суммы кредита, и он не получит в банке одобрения, то выручает ипотека с субсидированной ставкой. Благодаря сниженным ежемесячным платежам, платежеспособность клиента становится приемлемой для банка, и он может получить кредит», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Эксперт подчеркивает, что смысла досрочно гасить кредит с субсидированной ставкой от застройщика нет, поскольку это уже не повлияет на размер текущих выплат: комиссия банка уплачена застройщиком, а покупатель в дальнейшем погашает только тело займа.

Кому не стоит брать ипотеку от застройщика

Нет смысла брать субсидируемую застройщиком ипотеку в первую очередь тем покупателям, которые берут относительно небольшой заем с коротким сроком выплаты, считает Ирина Доброхотова. «Таким покупателям, конечно, проще выплачивать базовую стоимость под 7% годовых», — говорит эксперт.

Еще одна группа покупателей, для которых не подойдет этот инструмент, — те, кому придется продавать жилье до того, как ипотечный кредит будет погашен, предупреждают эксперты РБК Петербург. «Если квартиру, купленную в ипотеку по очень низкой ставке, потребуется продать, то потеря в деньгах может быть очень существенной», — говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. Обстоятельств, при которых бывает нужно продать квартиру до погашения кредита, может быть довольно много — от развода, до переезда в другой регион, добавляет эксперт.

«Если заемщик не сможет выплачивать кредит, то продажа квартиры по реальным рыночным ценам не покроет сумму кредита. Предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость на 30% в ближайшие годы нет никаких, — добавляет Ася Левнева. — Банки это хорошо понимают, поэтому ужесточают условия одобрения кредита. К примеру, первоначальный взнос от 1,5 млн. руб. может позволить себе уже далеко не каждый».

При самом негативном сценарии покупатель может потерять первоначальный взнос, остаться без жилья и даже с долгом перед банком. Поэтому эксперты советуют покупателям заранее просчитывать все варианты. «Субсидированная ипотека не является предложением для инвесторов. Она подходит для людей, которые приобретают новое жилье для себя и собираются жить в нем долго», — подчеркивает Сергей Софронов.

«Если приобретение квартиры рассматривается как инвестиция с целью продажи в течение нескольких лет, то такое вложение средств будет менее выгодным, чем покупка квартиры по другим льготным программам (например, семейной ипотеке). Однако если заемщик покупает квартиру «для себя», то переплата и размер ежемесячного платежа по ипотеке будут минимальными за счет более продолжительного срока кредита», — подтверждает директор ипотечного центра TrendAgent Юлия Евстифеева.

Как долго застройщики будут субсидировать ипотеку

В оценках того, насколько долго будет существовать субсидированная ипотека, участники рынка и эксперты расходятся. Ясно лишь то, что в краткосрочной перспективе этот инструмент будет оставаться главным драйвером продаж недвижимости. «Эта программа позволяет поддержать падающий спрос в условиях падения доходов населения. Безусловно, она будет востребованной и продолжит поддерживать продажи квартир в четвертом квартале этого года», — прогнозирует Максим Жабин. «При текущей конфигурации рынка и законодательной базы альтернатив ей нет», — категоричен Сергей Софронов.

При этом для самих девелоперов расширение сроков действия программы становится все менее привлекательным. «Субсидирование ипотеки относится к статье затрат «Услуги», застройщик не может увеличивать ее до бесконечности. Возможности работать по субсидированной ставке не безграничны», — констатирует Светлана Денисова.

Для самих девелоперов расширение сроков действия программы субсидированной ипотеки становится все менее привлекательным.

В то же время девелоперы соглашаются с тем, что спрос на субсидированную ипотеку во много связан с ошибочной оценкой выгодности подобных сделок покупателями. «Искусственно заниженные ставки по ипотеке — это маркетинговый инструмент, который лучше всего работает в условиях низких доходов и плохой информированности клиентов. Как только потребители начнут понимать, что заниженная ставка — это не критерий выгодности покупки, застройщики откажутся от этого инструмента как от малоэффективного», — уверена Ася Левнева. На смену субсидированной ипотеке придут традиционные скидки, капиталоемкие подарки, такие как места в подземных паркингах, возможность беспроцентной рассрочки.

«Вряд ли застройщики откажутся от широкого набора финансовых продуктов, которые можно предложить потенциальному покупателю, чтобы повысить вероятность выхода на сделку. Но соотношение этих продуктов может меняться: можно менять срок кредита, первоначальный взнос, ипотечную ставку. Комбинаций бесконечное количество и маркетологи их будут использовать», — резюмирует руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин.

Почему застройщики дают льготную ставку по ипотеке

Ставка «под 0%» вызвала ажиотаж на первичном рынке жилья: в 2022 году две из трех ипотек были субсидированными.

Такую ипотеку выдавали по сверхнизким ставкам, например 0,1%, но при этом к стоимости квартиры добавляли 20—30% . В результате и без того высокие цены на жилье подскочили, как и средний размер выдаваемых кредитов на рынке новостроек: 5,6 млн рублей в сентябре 2022 года. Это на 45,2% выше, чем годом ранее.

Такая ситуация вызвала опасения у ЦБ, и с 2023 года субсидированные ставки взяли под жесткий контроль. Например, Сбер перестал принимать заявки со ставками ниже 3%.

Рассказываем, откуда взялась ипотека от застройщика и кому на самом деле она выгодна.

О чем вы узнаете

Что такое субсидированная ипотека

Ипотека от застройщика — это кредит по заниженной ставке, который банки выдают в партнерстве с застройщиками. При этом девелопер компенсирует банку часть недополученной прибыли от низких процентов. Эта компенсация происходит в том числе из кармана покупателя, так как к цене квартиры делают надбавку: обычно 5—30% в зависимости от степени занижения ставки.

Тем не менее программа стимулирует потребительский интерес: для покупателя это возможность взять кредит по околонулевой ставке и с низкими ежемесячными платежами. Если выплачивать постепенно, такой кредит не нагружает карман, в отличие от обычных кредитов и льготных программ. Например, финансируемая государством семейная ипотека идет по ставке 5—6% годовых, и ежемесячный платеж по ней будет примерно в два раза выше.

• Допустим, Иван занял у банка 8 000 000 ₽ на 30 лет. При ставке 0,1% ежемесячный платеж будет 22 560 ₽, а за весь срок переплата по процентам — 120 900 ₽. При ставке 5,7% — 46 430 ₽, а переплата — около 8 700 000 ₽, то есть больше, чем брали в долг.

Цены на жилье с каждым годом растут, и людям сложнее накопить на квартиру. Поэтому ипотеки, в том числе субсидированные, пользуются большим спросом. По данным «Циана», до 82% продаж недвижимости приходятся на ипотеку.

Плюсы и минусы субсидированной ипотеки. Перечислю преимущества:

1. Это выгодно как инвестиция, ведь можно взять в долг крупную сумму по низкой ставке. Получается своего рода рассрочка на 20—30 лет. При этом ежемесячный платеж с каждым годом будет обесцениваться за счет инфляции, которая только в 2022 году официально составила 11,94%.
2. Выгодно людям с небольшим доходом — в ежемесячный платеж не входят проценты, и он посильный.
3. Итоговая переплата по процентам в разы меньше: в примере выше — 120 000 ₽ против 8 700 000 ₽.
4. Такую ипотеку из-за небольшого ежемесячного платежа могут получить и те, кто сейчас снимает жилье: с низкими выплатами можно продолжать арендовать жилье в ожидании сдачи объекта.

Минусы тоже есть:

1. Жилье покупается по завышенной цене, и неизвестно, когда стоимость квартиры станет рыночной. Это может занять годы.
2. Если срочно понадобятся деньги, продавать квартиру придется по актуальным ценам — с минимальной прибылью или в убыток.
3. Ипотека будет висеть 20—30 лет , что может давить психологически. Досрочно гасить субсидированную ипотеку невыгодно, так как уже переплатили — как бы выплатили проценты предварительно. Поэтому свободные деньги лучше держать на депозите под 7—8% .
4. Застройщики часто предлагают субсидированную ставку по не самым ликвидным объектам. Такая программа позволяет привлечь внимание и повысить продажи.
5. Минимальный взнос обычно выше стандартной ипотеки — от 15%, чаще от 20%. При обычной или льготной ипотеке можно вносить от 10%.
6. Снижается налоговый вычет. По ипотечному кредиту государство возвращает 13% от выплаченных процентов, но не более 390 000 ₽. В случае с околонулевой ставкой вычет будет мизерным.

Почему застройщики субсидируют ипотеку

Вот некоторые из причин, почему появились субсидированные программы.

Падение спроса на жилье. В 2020 году государство запустило программы господдержки. Из-за этого новостройки выросли в цене и стали дороже вторичного жилья. Чтобы после скачка цен спрос на новостройки не упал, застройщики стали подогревать его субсидированными программами.

Но вторичное жилье — это готовое жилье, в которое можно въехать и жить, тогда как новостройку нужно еще ждать. Постепенно рынок скорректировался, и вторичное жилье стало возвращать свои позиции.

Так, в третьем квартале 2022 года ипотечных сделок со вторичкой уже было 74% от общего числа ипотек, тогда как на новостройки пришлось только 20%. Похожую динамику отражает отчет «Дом-рф» — более 50% ипотек в стране приходится на вторичный рынок.

Инвестиционная привлекательность первички тоже снизилась. Годовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в Москве опустилась с 5,5 до 4,9% в третьем квартале 2022 года. Еще больше упала доходность по двухкомнатным квартирам — с 7,1% в октябре 2021 года до 5,5% в октябре 2022 года.

Получается, что даже банковские вклады сейчас выгоднее. В марте 2023 года средняя ставка по депозитам — около 7,9%.

Расширение списка льготных программ. Есть много льготных ипотечных программ, которые субсидирует государство. Они действуют как для новостроек, так и для вторички. Еще они распространяются на другие виды недвижимости, например на загородное жилье. А с 1 июня 2022 года можно взять льготную ипотеку на строительство дома.

Льготные программы расширяются с каждым годом. Так, семейная ипотека появилась в 2018 году и работала только для клиентов со вторым или последующим ребенком 2018 года рождения и младше. В 2023 году правительство расширило программу, в ней могут участвовать семьи, в которых:

1. Двое или более несовершеннолетних детей, при этом не имеет значения их год рождения.
2. Родился единственный ребенок после 1 января 2018 года.

Кратко напомню основные льготные программы, субсидированные государством:

• семейная ипотека по ставке до 6%;
• льготная ипотека — сейчас ее выдают по ставке до 8%;
• сельская ипотека — до 3%;
• ипотека для сотрудников ИТ-компаний по ставке до 5%.

Как субсидированная ипотека повлияла на рынок

Вот некоторые из последствий.

Низкие ставки по ипотеке. Сейчас у заемщиков широкий выбор ипотечных программ с минимальными ставками: например, готовый дом можно купить под 3% по сельской ипотеке, а новостройку с семейной ипотекой — под 4%. Все это субсидированные ипотеки.

В середине 2022 года две из трех ипотек были субсидированными. Получилось, что на рынке было засилье таких программ, а средняя ставка по ипотеке на новостройки по итогам 2022 года стала минимальной — 3,6%. Тогда как на вторичном рынке — 9,3%.

Но не все категории покупателей подходят под субсидированные программы. Или им самим не нужна такая программа: например, не требуется новостройка или участок не попадает под условия сельской ипотеки. Так что низкие ставки по ипотеке условны.

Ужесточение кредитно-денежной политики Центробанка. Руководство Центробанка не оставило без внимания ипотеку по околонулевым ставкам и высказалось против такой практики. В результате с 1 мая 2023 года регулятор повысит коэффициент риска для таких ипотек. Следовательно, банкам будет невыгодно выдавать кредиты по таким ставкам — им придется резервировать больше капитала под выдачу займов.

Все это значит, что по таким кредитам банки станут строже оценивать риски — платежеспособность или кредитную историю клиента. И могут чаще отказывать или предлагать повышенную ставку.

Рост цен на первичную недвижимость. Согласно индексу «Сбер-индекс» , который отслеживает динамику цен в крупнейшем сервисе «Домклик», цена квадратного метра на вторичном рынке в России дешевле первичного: 100 000 ₽ против 129 074 ₽ в новостройках.

Особенности ипотеки под 0,1%

Низкая ставка достигается за счет дополнительных ограничений. Вот какие особенности у такой ипотеки.

Ограниченный срок льготной ставки. У каждого банка свои условия по ипотеке по минимальным ставкам. Но есть две общие схемы:

1. Пониженная ставка от 0,01% действует первый год или несколько лет до сдачи дома. Потом идет стандартная, которая была у банка на момент, когда дольщик заключал кредитный договор. Например, 11,5% для стандартной ипотеки на новостройку или 5,7% для семейной. И такая схема из-за ограничений, который вводит Центробанк, сейчас стала самой распространенной.
2. Минимальная ставка действует весь срок кредитования. Обычно оформляют на срок 25—30 лет. При такой ипотеке покупателю выгоднее выбрать максимальный срок, чтобы снизить ежемесячный платеж и зафиксировать почти нулевую ставку на долгие годы.

Повышенный первоначальный взнос. Многие банки предлагают пониженную ставку, если клиент внесет первоначальный взнос от 20%. Если взнос стандартный, 10—20% , банк делает надбавку к минимальной ставке на 0,5%.

Повышенная цена. Суть ипотеки от застройщика под минимальную ставку в том, что квартира идет с удорожанием. У каждого банка и застройщика свои условия надбавки, и о них нужно спрашивать застройщика. Покажу на примере.

• Квартира стоит 6 000 000 ₽, если покупать ее по льготной программе, например семейной ипотеке. Если покупатель выбирает субсидированную ставку 3%, цена повышается на 30%: 6 900 000 ₽ вместо 6 000 000 ₽.

Удорожание зависит от программы. Например, если ипотека с господдержкой по ставке 4% и удорожание на 13% — квартира обойдется в 6 780 000 ₽. При ставке 4% и семейной ипотеке — удорожание 3%, квартира будет стоить 6 180 000 ₽.

Точные условия удорожания квартиры по каждой программе можно уточнить у застройщика или в банке, с которым он сотрудничает.

Ограниченное предложение. Ипотека по сверхнизким ставкам обычно работает не только у конкретного застройщика, но и с определенными объектами. Например, у девелопера в работе может быть несколько жилых комплексов, но ставка 3% подходит только к одному из них.

Только льготные программы. Обычно сверхнизкие ставки возможны, если применима одна из льготных программ, например семейная ипотека. Снизить стандартную ипотечную ставку, которая может быть в районе 8—10% , до околонулевой сложнее, а условия будут менее выгодными.

Ограниченное количество банков. Не каждый банк работает с такими программами. Обычно среди подобных кредиторов лидеры рынка, такие как ВТБ или Сбербанк. Еще активно занимаются ипотечным кредитованием МКБ, «Росбанк-дом» и «Дом-рф».

Перечень кредиторов, выдающих ипотеку по сверхнизким ставкам, придется узнавать у каждого застройщика и по каждому ЖК отдельно — банки-партнеры у них могут различаться.

Обязательное страхование. При ипотеке придется обязательно страховать имущество после того, как получите квартиру по акту приема-передачи и оформите ее в собственность. Так банк защищает свой актив — квартиру в залоге — от гибели. Например, если в ней случится пожар.

Есть еще необязательное страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Так банк страхует себя от ситуации, когда заемщик не может выплачивать долг по жизненным обстоятельствам. Хотя у банка квартира остается в залоге и в крайнем случае он может обратиться в суд и получить разрешение на реализацию залога. Но это долгий процесс — подготовка к торгам длится не менее года, и нет гарантии, что квартиру купят на аукционе. Тогда пристав передаст ее в счет долга кредитору — банк будет самостоятельно пытаться продать залог.

Некоторые банки выдают ипотеку под минимальную ставку только при оформлении страхования жизни и здоровья. Если же вы отказываетесь, тогда ставку поднимут, например на 1,5%.

Здесь нужно сравнить стоимость страхования жизни за все годы и переплату по более дорогой ипотеке. Может оказаться так, что без страховки, но под повышенный процент будет выгоднее. В частности, такие ситуации возникают, когда заемщик в возрасте старше 50—60 лет , потому что страхование для него дорогое.

Дополнительные услуги. Еще один пример, который можно встретить у банков: ипотеку под сверхнизкую ставку выдают, только если клиент оплачивает дополнительные услуги, сопровождающие выдачу кредита. Например, банк ВТБ иногда требует использовать сервис электронной регистрации сделки. Цена такой услуги — 6000—11 000 ₽ в зависимости от региона. А еще придется оплатить СБР — сервис безопасных расчетов — 3300 ₽. При отказе от электронной регистрации сделки заемщику повысят базовую ставку на 0,5%.

Квартира покупается по ДДУ. Минимальные ставки предлагают по квартирам, приобретаемым по договору долевого участия. Другие виды сделок обычно не подразумевают договоренности между банком и застройщиком.

Что такое субсидированная ставка по ипотеке?

Суть субсидирования заключается в том, что банк снижает ипотечную ставку, а застройщик компенсирует кредитору недополученные проценты, то есть по каждому договору переводит ему соответствующую денежную сумму.

Льготная субсидированная ставка может устанавливаться либо на определенный период времени – год-два-три, и потом заемщик переходит на обычную ставку. Оговаривается и сумма первоначального взноса,обычно она должна быть не ниже определенной планки,как правило 20%. Чаще всего такие программы носят временный характер и призваны провоцировать спрос на объекты застройщика.

Нужна более подробная бесплатная консультация? Оставьте ваши данные и мы вам перезвоним

Haжимaя нa кнoпкy, вы дaeтe coглacиe нa oбpaбoткy cвoиx пepcoнaльныx дaнныx