Первоначальный взнос по ипотеке 2023: минимальная сумма и условия
Зачем нужен первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита, от чего зависит его размер и какие средства можно использовать — в материале “Ъ”.
Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен
Ипотечные займы — самый простой и распространенный способ приобретения жилья в России. Но оформление кредитного договора, как правило, происходит, если часть стоимости квартиры клиент банка выплачивает самостоятельно, а заемными средствами покрывает недостающую сумму. Средства клиента, участвующие в сделке, называются первоначальным взносом по ипотеке. Он также становится своего рода гарантией платежеспособности и надежности заемщика, подчеркивают эксперты российского рынка недвижимости. Также, если в силу обстоятельств заемщик не сможет погасить задолженность и квартира перейдет к банку, последний сможет продать ее, таким образом покрыв свои убытки. Недвижимость, приобретенная при участии первоначального взноса, более ликвидна, так что кредитная организация сможет быстрее реализовать ее. Финансовые риски банка будут сведены к минимуму.
К тому же в зависимости от того, какой первоначальный взнос по ипотеке внес покупатель, меняются условия ипотечного кредитования. Чем больше собственных средств клиента участвует в сделке, тем они комфортнее.
Минимальная величина
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке банки устанавливают самостоятельно. Как правило, он зависит от текущей ситуации на рынке недвижимости и составляет от 10% итоговой стоимости жилья. По данным аналитиков банка «Дом.РФ» в 2022 году средний процент первоначального взноса по ипотеке составил 26%. От того, сколько собственных средств покупатель готов вложить в новую квартиру, зависят и условия кредитования, которые финансовые организации ему предложат. Чем больше клиент берет на себя, тем они комфортнее. При этом первоначальный взнос по ипотеке на вторичное жилье в процентном отношении не отличается от взноса за квартиру в новостройке.
Первоначальный взнос по льготной ипотеке
В 2021 году Центробанк России пошел навстречу клиентам банков, приобретающим жилье по программе «Господдержка 2020». Был снижен первоначальный взнос по ипотеке для тех, кто приобретает жилье без подтверждения своих доходов и занятости. Теперь он составляет 30% от стоимости жилья вместо 50%. Для тех, кто может подтвердить свой доход,— 15%.
Какие средства можно использовать
Покупатель недвижимости может использовать любые находящиеся в его распоряжении деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, в ход идут личные сбережения, но на приобретение жилья могу быть потрачены средства, взятые в долг у друзей или родственников, а также кредитные деньги, полученные от стороннего банка. В качестве первого взноса могут быть рассмотрены жилищные сертификаты и субсидии, а также средства материнского капитала. Но с последним часто возникают трудности.
Многие банки не готовы рассматривать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке, ведь его использование обязывает сразу наделить несовершеннолетних детей долями в приобретаемом жилье. Это может создать проблемы для организации-кредитора в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит. По мнению ряда экспертов рынка, в регионах воспользоваться материнским капиталом для обеспечения первоначального взноса еще возможно, но при покупке квартиры в Москве он не будет рассматриваться.
При этом средства материнского капитала банки охотно принимают для погашения ипотечного кредита. В этом случае обязанность наделить детей долями в жилом помещении наступает только после полной выплаты ипотеки.
Кому платится первоначальный взнос по ипотеке
Поскольку сумма, внесенная покупателем, входит в полную стоимость квартиры, она в итоге отправляется не в банк, а продавцу недвижимости. Как вносить первоначальный взнос по ипотеке, стороны сделки решают между собой. Как правило, применяются два способа расчетов — передача денег наличными или с помощью аккредитива.
Аккредитив — специальный счет, на который переводится вся сумма на покупку квартиры и хранится там до момента регистрации сделки. После его «раскрывают», и продавец получает право либо забрать деньги наличными, либо перевести на свой счет.
Мнение эксперта
Евгений Коноплев, эксперт рынка недвижимости Гильдии риэлторов Москвы:
«Практически все банки ожидают от заемщика, что у него уже есть в распоряжении 10%, а лучше 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Важно понимать, что при оформлении ипотечного кредита работает и так называемая «альтернативная схема». Если вы продаете свою старую квартиру, ее можно показать банку, как первоначальный взнос за новое жилье. Например, если клиент продает «однушку» за 5 млн руб. и хочет взять у банка столько же в ипотеку, он может предоставить предварительный договор купли-продажи в качестве доказательства, что средства скоро будут у него на руках. Лучше запускать такую схему при участии специалиста рынка недвижимости. Самостоятельно разобраться в ней может быть сложно. Но банки охотно работают в таком формате. Они воспринимают средства, которые готовы появиться на вашем счету в ближайшее время, как средства, уже находящиеся там.
Если у вас нет первоначального взноса, но есть недвижимость, которая точно продастся по цене не менее 20% от стоимости будущей квартиры, вы можете оформлять ипотечный кредит».
Первоначальный взнос по льготной ипотеке увеличен до 20%
Соответствующее постановление Правительства РФ от 9 сентября 2023 года № 1474 опубликовано 12 сентября на официальном интернет-портале правовой информации.
Согласно документу, минимальный первоначальный взнос по программе льготной ипотеки составляет 20%, а не 15%, как было ранее.
По мнению эксперта ипотечного кредитования Юлии Анисимовой из-за этого снизится спрос на льготные программы. 20% стоимости квартиры потенциальным покупателям будет накопить сложнее, чем сегодняшние 15%.
«Возможно, за снижением спроса цены на новостройки притормозят свой рост. Либо застройщики будут чаще предлагать акции и дополнительные скидки для привлечения покупателей», — прогнозирует она.
Увеличение первоначального взноса касается не только покупки жилья, но и его строительства, отмечает Юлия Анисимова. Постановление снижает банкам на 0,5 п. п. размер компенсации на финансирование льготных ипотечных программ.
«Для обычных заемщиков это, скорее всего, означает, что банки поднимут ставки по субсидированным программам как минимум на 0,5 п. п., которые они недополучат из бюджета», — комментирует эксперт.
По словам юриста — эксперта по недвижимости Юлии Азаровой, постановление Правительства РФ вступает в силу через семи дней с даты публикации. То есть нововведения применимы ко всем ипотечным договорам, заключенным с 20 сентября (включительно).
«Раньше действовала часть 8 статьи 23 № 2-ФКЗ, согласно которой подобные постановления действовали с даты публикации. Но сейчас это правило утратило силу и действует только для постановлений, не затрагивающих права и свободы граждан. В таких случаях применяется указ президента от 1996 года: нововведения вступают в силу по истечении семи- и или десятидневного срока после публикации. В нашем случае это семь дней, как установлено пунктом 6 указа президента от 23 мая 1996 года № 763».
О том, что условия льготной ипотеки собираются ужесточить, стало известно в начале сентября. Информацию об этом тогда подтвердили в Минфине. По словам главы департамента финансовой политики ведомства Ивана Чебескова, изменения позволят сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен.
Сбербанк увеличил минимальный первый взнос по ипотеке на 0,1 п.п.
Сбербанк изменил требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотеке, следует из информации на его сайте. Для рыночных программ значение стартового взноса увеличилось на 0,1 процентного пункта — теперь это 10,1% вместо прежних 10%.
Речь идет и о льготных программах. Так, по ипотеке на новостройки, Семейной, Дальневосточной и IT-ипотеке минимальный размер первоначального взноса у Сбербанка теперь составляет 20,1%. Согласно постановлению правительства, первоначальный взнос по основным льготным ипотечным программам с 20 сентября повышается до 20%.
По рыночным программам российские банки, как правило, устанавливают размер первоначального взноса в виде целого числа. Изменение на 0,1 п.п. на практике означает для потенциальных заемщиков повышение расходов на первоначальный взнос от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей. Например, при покупке недвижимости стоимостью 10 млн руб. повышение первого взноса с 10 до 10,1% требует дополнительных расходов в размере 10 тыс. руб.
РБК направил запрос в Сбербанк о причинах такого повышения.
Сотрудник call-центра «Сбера» сообщил, что решение об изменении пороговой величины первоначального взноса было принято «буквально неделю назад», но не стал объяснять причины, сославшись на «отсутствие таких полномочий».
Ранее Банк России повторно ужесточил для кредитных организаций требования к выдаче ипотеки — в частности, резко поднял макропруденциальные надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом. Изменения вступят в силу с 1 октября. Сильнее всего меры затрагивают ссуды на новостройки со стартовым взносом ниже и равном 10%: по ним коэффициент риска составит 9 против 1,5, которые применялись раньше. Такая надбавка означает, что при расчете нормативов достаточности капитала каждые 100 руб. такого кредита будут «стоить» банку как 900 руб. Для ипотеки на новостройки с первоначальным взносом выше 10% и до 15% включительно надбавки ниже: они начинаются от 2,5 и доходят до 6 в зависимости от ПДН (предельной долговой нагрузки) заемщика. Подобная картина и с надбавками для первоначального взноса от 15 до 20% включительно: они выше, чем от 20 до 30%. Коэффициенты не применяются только к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с ПДН до 70%.
Сам Банк России называл новые уровни надбавок «запретительными», но подчеркивал, что меры нужны для ограничения доли высокорисковой ипотеки. По оценкам регулятора, во втором квартале 39% кредитов на покупку жилья в новостройках были выданы заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80% — то есть тем, кто уже тратит на платежи по кредитам свыше 80% своего среднемесячного дохода. За два года уровень таких высокорискованных выдач вырос почти вдвое. В сегменте готового жилья на слишком закредитованных клиентов приходилось 43% продаж во втором квартале против 23% два года назад.
Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке
Когда речь заходит об ипотеке , потенциальным заёмщикам надо определиться с первоначальным взносом. Чаще всего это обязательное условие банков, но некоторые финансовые организации выдают жилищные кредиты и без него.
Сколько составляет первый взнос по ипотеке, как его величина влияет на условия кредитования и зачем он нужен — рассказываем в нашей статье.
Что значит первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный взнос — это сумма, которой заёмщик покрывает часть стоимости приобретаемого жилья сразу же, одним платежом. Оставшуюся долю даёт банк, если ипотека одобрена. Найти деньги на первоначальный взнос — задача самого заёмщика: это могут быть собственные накопления, средства маткапитала , госсубсидии и прочее.
Некоторые клиенты для внесения предоплаты берут потребительский кредит. Но скажем сразу, что это не самое лучшее решение, ведь долговая нагрузка на заёмщика значительно вырастает. В таком случае придётся рассчитываться по двум обязательствам: вносить платежи за обычный кредит и за ипотеку. Это получается не у всех, и есть риск остаться без жилья и с большими долгами.
Кому передаются деньги
В ипотечных сделках с приобретением недвижимости обычно участвуют три стороны: покупатель, банк и продавец. Рассчитаться нужно сначала с собственником жилья — поэтому первоначальный взнос передают именно ему. В свою очередь, продавец должен документально подтвердить получение средств — оформить расписку.
В ней обязательно указываются паспортные данные сторон, сумма (цифрами и прописью), цели передачи денег и дата составления документа. Строгой формы нет, и нотариально заверять расписку не придётся. Помимо неё, стороны — продавец и покупатель — должны заключить предварительный договор купли-продажи. Это одно из обязательных требований банков для выдачи жилищного кредита.
Если речь о покупке жилья в новостройке, то первоначальный взнос получает компания-застройщик.
Павелецкая 13 мин.
Угрешская 6 мин.
Пражская 12 мин.
Преображенская площадь 15 мин.
Павелецкая 13 мин.
Подольск 52 мин.
Павелецкая 13 мин.
Новокосино 40 мин.
Задаток и первоначальный взнос — это одно и то же?
Задаток — это гарантия для сторон, что сделка в будущем состоится. Такие договорённости отражаются в соглашении о задатке или в предварительном договоре купли-продажи ( ст.380 ГК РФ ). Если документально условия закреплены, законодательство защищает интересы и продавца, и покупателя. Например, если собственник откажется продавать квартиру, то он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере ( ст.416 ГК РФ ).
Когда стороны всё же решились на сделку, и для этого покупатель берёт ипотеку, предоплата будет учитываться как часть первоначального взноса. Главное, чтобы было грамотно оформлено соглашение о задатке и соблюдены все его условия.
Подведём итог: задаток — это отдельная форма взаиморасчётов, но в случае ипотеки эта сумма служит частью первоначального взноса.
Для чего нужен первый взнос по ипотеке
В первую очередь, первоначальный взнос выгоден банку. Он показывает, что клиент — надёжный заёмщик и умеет грамотно оценивать свои финансовые возможности.
С другой стороны, внести большую сумму за покупку жилья выгодно и самому клиенту. Чем больше денег он передаст продавцу из своих средств, тем меньше переплатит. К тому же, банки охотнее одобряют ипотеку с крупным первоначальным взносом и предлагают более привлекательные условия кредитования.
Есть ли ипотека без взноса
Некоторые банки действительно предлагают ипотеку без первоначального взноса . При этом условия по жилищному кредиту в таком случае вряд ли можно назвать выгодными для заёмщика. Например, процентная ставка может быть увеличена до 15% в год. Если сравнивать со льготной ставкой в 8% по программе господдержки — это приличная переплата. Иногда банки компенсируют свои риски и другими способами: просят предоставить ликвидный залог в виде имеющейся недвижимости, привлечь созаёмщика с высоким доходом или поручителя.
Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке
Размер первого платежа за покупку недвижимости будет зависеть от конкретной программы кредитования.
Если покупаете квартиру с господдержкой
Для некоторых разновидностей ипотеки с господдержкой первый взнос составляет минимум 10%, для других — 15%. В первом случае речь идёт о сельском и военном жилищном кредите, во втором — о программе для семей с детьми и IT-специалистов.
Приведём пример : покупатель собирается приобрести в ипотеку небольшую двушку в Москве до 8 миллионов рублей . Если клиент попадает под действие программы « Военная ипотека », минимальный первоначальный взнос составит 800 тысяч рублей (10%). В других случаях придётся изначально заплатить продавцу минимум 1,2 млн рублей (15%).
Если покупаете квартиру без господержки
Минимальная ставка в 15-20% для первоначального взноса установлена и для других кредитных предложений, которые касаются приобретения квартиры. Будет лучше, если клиент сразу же покроет более крупную сумму. В таких ситуациях банки обычно снижают процентную ставку по кредиту на 1-2%.
Если покупаете или строите частный дом
Если покупатель собирается брать ипотеку на частный дом или на его постройку, нужно приготовиться к тому, что требования к размеру первоначального взноса будет выше — 30-35% от стоимости. Так банки страхуются от возможных рисков, ведь загородную недвижимость сложнее продать. Предположим, что клиент хочет купить в ипотеку дом за 10 миллионов рублей — в таком случае минимальный взнос составит 3 миллиона рублей.
Где найти средства на первоначальный взнос
Будет идеально, если покупатель сможет внести первый платёж из своих накоплений. Если не получается, можно найти деньги на него и другими способами.
- Одолжить у родственников или друзей. С близкими людьми гораздо проще договориться о сроках возврата, к тому же они вряд ли будут требовать проценты за пользование деньгами.
- Воспользоваться сертификатом материнского капитала . Это отличная возможность для семей с детьми. Даже если сертификат получен 10 лет назад, сумма на нём с каждым годом увеличивается за счёт индексации. В то время маткапитал давали только за второго и последующих детей, а сейчас условия смягчились и распространяются уже и на первенца, поэтому в 2023 году будет доступно 779 000 рублей. Важный момент: такая сумма полагается семьям, которые ранее не получали материнский капитал за первого ребёнка.
- Принять участие в региональных программах поддержки семей . Уточните в местных органах соцзащиты, какие льготы и субсидии действуют в каждом конкретном регионе. Например, программа для улучшения жилищных условий позволяет оплатить часть стоимости жилья за счёт средств местного бюджета.
- Продать ценное имущество . Это могут быть автомобиль, гараж, участок, антикварные вещи или драгоценности — вариантов достаточно.
- Оставить в залог имеющуюся недвижимость. Так получится добиться более привлекательных условий по ипотеке даже в том случае, если не получается найти средства на оплату первоначального взноса.
Иногда потенциальные заёмщики идут на кардинальные меры, чтобы найти деньги на первый платёж — оформляют заём в МФО. Делать так настоятельно не рекомендуем: эта разновидность кредитования подходит для тех, кому срочно нужна небольшая сумма до зарплаты, но никак не на длительный срок. При этом процентная ставка составит до 1% в день.
Выводы
Оплата первоначального взноса выгодна не только банку, но и заёмщику. Большая сумма предоплаты положительно повлияет на условия кредитования и снизит общую величину переплаты.
Будет хорошо, если получится оплатить первоначальный взнос из собственных средств. Если это нереально, можно попробовать воспользоваться доступными льготами и субсидиями. Для этого придётся потратить время на сбор документов и посещение различных учреждений. Но с господдержкой получить ипотеку с привлекательными условиями кредитования станет гораздо проще.