Что такое ипотека на жилье

Что такое ипотека?

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

• Недвижимости;
• Автомобиль;
• Оплата обучения;
• Лечение;
• Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

1. Иметь постоянный доход;
2. Иметь сумму для первоначального взноса;
3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

1. По соглашению сторон;
2. По закону;
3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

• Покупка жилья от застройщика;
• Покупка жилья на вторичном рынке;
• Ипотека на строительство жилого дома; ;
• Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Что такое ипотека, ее преимущества и подводные камни

Что такое ипотека? Ипотека — это один из видов залога, который остается во владении лица. Так, например, это понятие определено в п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса РК. Как один из видов залога ипотека выполняет функцию обеспечения обязательства: если не будет хватать денег на погашения обязательства, оно будет удовлетворено за счет предмета ипотеки.

Ипотечный кредит имеет ряд преимуществ для должника:

• Недвижимость приобретается сразу.
• «Хороший» долг. По словам Bankrate, ипотечный кредит считается «хорошим» долгом. При строгом соблюдении графика и своевременной уплате платежей ипотека повышает кредитный рейтинг.
• Удешевление затрат. Ипотечный кредит преимущественно долгосрочный, поэтому через несколько лет должник станет платить более «дешевыми» деньги за счет инфляции.
• Налоговые льготы. Например, физические лица в Казахстане имеют право, как указано в статье 349 Налогового кодекса РК, на налоговый вычет (снижение налогов) в связи с уплатой кредита по ипотечному жилищному займу.

Калькулятор и макет дома: Freepik/xb100

В зависимости от предмета ипотеки она подразделяется на несколько видов — с поддержкой государства и для определенных категорий граждан.

Что такое ипотека с господдержкой? Она предусматривает возможность выдачи уязвимым категориям населения кредитов по сниженной ставке. При таком кредите недополученные из-за низкой ставки деньги банку компенсирует государство.

Что такое семейная ипотека? В зависимости от условий в банках разные категории семей могут получить ипотеку с более выгодными процентами. К таким категориям могут относятся семьи с определенным количеством детей, семьи с новорожденным ребенком или только созданные семьи.

Что такое сельская ипотека? Она позволяет приобрести с помощью ипотечного кредита недвижимость в сельской местности. Представляется важным работникам — медикам, педагогам, аграриям и представителям других востребованных специальностей.

Опасности ипотеки

Прежде чем заключать с банком кредитный договор, следует четко осознавать, какие подводные камни имеет ипотека. Учтите такие недостатки ипотечного жилищного кредита, как:

• Большая переплата. Должник, кроме тела кредита, платит банку еще и проценты. Из-за высоких годовых ставок и большого срока выплат сумма переплаты может превысить стоимость самой квартиры.
• Долг на многие года. По словам издания Moneycrashers, выплаты по ипотечному кредиту могут продолжаться значительную часть жизни человека.
• Несоответствие цены. Как указывает портал недвижимости WhatHouse, из-за колебаний на рынке цена на квартиру может существенно упасть.
• Ограничения в праве владения. Согласно п. 2 ст. 315 Гражданского кодекса РК, должник имеет право распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать в аренду) только с разрешения банка-залогодержателя.

Какие риски ипотеки? Ключевой риск состоит в том, что если должник не способен своевременно выплачивать кредит по графику и не получит реструктуризацию долга от банка, то рискует потерять квартиру.

Согласно статье 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», кредитор имеет право реализовать ипотеку. Согласно статьям 21 и 24 кредитор вправе реализовать ипотеку как в судебном, так и во внесудебном порядке — путем проведения публичных торгов.

Законодатель в п. 2 ст. 21 предусмотрел, что реализация ипотеки не допускается в том случае, если допущенное должником нарушение основного обязательства незначительно (из-за одного пропущенного платежа квартиру не заберут). Тем не менее, учитывая долгосрочность выплат, следует быть уверенным в своей платежеспособности даже через 10–20 лет.

Как снизить риски по ипотеке

Описанными выше рисками можно в некоторой степени управлять. Так издание SMH приводит ряд предложений, которые помогут снизить риски, связанные с ипотечным кредитом:

1. Убедитесь, что можете позволить себе выплаты, если процентные ставки поднимутся с их текущих исторических минимумов. Для этого подсчитайте, каковы будут ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, если ставки по ним вырастут еще на 8%.
2. Подумайте о том, чтобы оформить страховку для защиты доходов, которая будет выплачиваться, если заболеете, попадете в аварию или другим способом потеряете работоспособность или доход.
3. Если больше не можете позволить себе ипотечный кредит по какой-либо причине, например потеряли работу, можете найти арендатора, который поможет с выплатами. Однако сдать в аренду жилье можно только с разрешения банка.
4. Можете купить жилье вместе с членом семьи, а это означает, что ваша доля имущества не перейдет автоматически к другим владельцам в случае вашей смерти. Такие договоренности могут быть гибкими, благодаря чему отдельные лица могут иметь разные доли собственности.

Хорошим способом снизить риски по ипотеке будет первоначальный выбор наиболее выгодных условий кредитования. Это могут быть ипотечные кредиты с льготными условиями.

Что такое льготная ипотека? Льготный ипотечный кредит позволяет получить жилищный займ на более благоприятных условиях. Он имеет более низкую процентную ставку (2–5%) и доступный размер первоначального взноса (не более 10%). По информации Мининдустрии РК, льготные кредиты положены многодетным семьям, лица с инвалидностью 1–2 групп, семьям с детьми с инвалидностью и детям-сиротам.

Задумчивая девушка: Freepik/cookie_studio

Ипотечный кредит позволяет приобрести собственное жилье. Условия выплаты кредита требуют от заемщика уверенности в заработке на годы вперед. Не стоит брать ипотеку, если смущает хотя бы одно из ее условий, ведь через несколько лет это может превратиться в большую проблему.

Что такое ипотека

Понятие «ипотека» появилось в древней Греции и изначально применялось для обозначения ответственности должника перед тем, кто выдал ему кредит в виде земельных владений. Со временем термин только укрепился, но уже в значении «залог недвижимого имущества», и сегодня он знаком каждому.

Ипотечный кредит — это заём, предоставляемый гражданам для покупки жилья или дорогостоящих товаров под залог недвижимости.

Слово «ипотека» переводится с греческого как «основание», «залог», «предупреждение»: так называли столбы, которые ставили на границе заложенного земельного участка, как предупреждение должнику, что в случае неуплаты кредитор может забрать землю.

В ипотеку можно приобретать жилье, автомобили, предметы роскоши, а также использовать кредитные средства для оплаты обучения или дорогостоящего лечения.

Отношения между банком и клиентом регулируются с помощью 2 договоров:

• основной, или кредитный договор, в котором указываются соглашения между заёмщиком и банком, а также условия передачи денежных средств;
• дополнительный, или договор об ипотеке, в котором прописан залог — предмет ипотеки, его рыночная стоимость, а также размер обязательства и срок его исполнения.

В зависимости от вида приобретаемой недвижимости и условий кредитования придётся заплатить от 15% от стоимости жилья в виде первоначального взноса.

Кредит и ипотека: разница

Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.

В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.

Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости.

Несмотря на такие условия, спрос на ипотеку стабильно высокий, так как это самый доступный способ покупки жилья. Чтобы стимулировать клиентов оформлять ипотеку, банки предлагают более низкие ставки в сравнении с обычным кредитованием. А разница даже в 1-2% в долгосрочном периоде сэкономит приличную сумму для заёмщика.

Как работает ипотека

Хоть все и слышали про ипотечное кредитование, но мало кто понимает как это работает на самом деле:

1. После выбора недвижимости покупатель обращается в банк с запросом на предоставление денег для дорогостоящей покупки. Жилье можно приобретать как у застройщика в новостройке, так и у физического лица с рук на вторичном рынке.
2. Банк изучает кредитную историю клиента и, если организацию всё устраивает — заключает с ним ипотечный договор, в котором указано, что будет являться залогом.
3. Клиент вносит первоначальный взнос и становится заёмщиком, а банк доплачивает недостающую сумму за недвижимость.

Конечно, это упрощённая схема, но она вполне раскрывает суть. Далее заёмщик уплачивает ипотечную ссуду — сумму, которую выдал банк и проценты за её использование. Для этого кредитная организация формирует график платежей, которого нужно придерживаться, чтобы постепенно снижать остаток ссудной задолженности, или ОСЗ в ипотеке.

Может случиться так, что доходов клиента не хватает для выдачи ипотеки. Тогда он может увеличить их размер, указав в договоре созаёмщика.

Созаёмщик по ипотеке — это тот, кто имеет равные права и обязанности с заёмщиком. Так как доходы созаёмщика учитываются при выдаче кредита, он также может стать совладельцем жилья.

В основном созаёмщиками указывают родственников: супругов или родителей, но банки могут рассмотреть варианты с включением третьих лиц. В договоре прописываются условия ипотечного кредита: в какой степени заёмщик и созаёмщик несут ответственность, а также кем и в каком порядке будут уплачиваться взносы.

Часто родители покупают квартиру ребенку и оформляют договор на него, а сами становятся созаёмщиками и платят по кредиту. После того, как родители рассчитаются с банком — ребёнок станет полноправным владельцем недвижимости.

Так как ипотечное кредитование подразумевает выдачу денежных средств на долгий период, банк защищает себя всевозможными способами от финансовых потерь. И страхование сделок с недвижимостью — один из них. Обычно банки предлагают 3 вида страховки: жизни и здоровья заёмщика, залогового имущества и титула.

• Страхование залогового имущества — обязательно для клиента. Так банк страхует заложенную недвижимость от происшествий, которые могут повлечь утрату или снижение её рыночной стоимости. То есть, от пожаров, затоплений, землетрясений и т. д.
• Страхование жизни и здоровья — чаще необязательно для клиента. В случае болезни, инвалидности или смерти заёмщика остаток долга банку возместит страховая компания.
• Титульное страхование недвижимости — не обязательно для клиента, потому что это относится к жилью на вторичном рынке. Страхование титула защищает заёмщика от случаев, когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной. Например, если объявился наследник или были нарушены права несовершеннолетних при распределении долей. В таком случае страховая компания выплачивает остаток долга банку, а с заёмщика снимаются все кредитные обязательства.

Несмотря на то, что часть страховок не обязательна — банк может стимулировать клиента оформить их путём повышения процентной ставки в случае отказа. Также условия страхования изменяются в зависимости от схемы. Главная разница между агентской и коллективной схемой — в страховщике.

• При агентской схеме страхует страховая компания, она же выбирает тарифы и размеры взносов для клиента в зависимости от его возраста и состояния здоровья. Договор с компанией придется продлевать ежегодно, а процесс признания случая страховым и получение премий может затянуться надолго.
• При коллективной схеме страхует непосредственно банк. Тарифы едины для всех клиентов, независимо от их возраста и состояния здоровья. Договор действует на протяжении всего периода кредитования, а премия выплачивается сразу же при наступлении страхового случая.

Ипотечный рынок в России

Ипотечный рынок объединяет в себе участников ипотечной системы — банки, ипотечных брокеров, страховые компании, застройщиков, риэлторов, заёмщиков и т. д. Основное влияние на развитие ипотеки в России оказывают банки — они решают, какой будет процентная ставка, разрабатывают стимулирующие программы и регулируют объемы кредитования.

В 2022 году прогнозируется рост ставок по ипотечным кредитам до 10% и более.

Благодаря льготным программами и низким ставками в 2021 году в России объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордных значений — банками было выдано

2 000 000 займов на общую сумму 5,7 триллионов рублей. На фоне быстрого роста цен на новостройки, поднялся спрос и на вторичку. Мягкая денежно-кредитная политика Центробанка в пандемийный период привела на рынок недвижимости много инвесторов. В связи с этим эксперты начинают бить тревогу — какой будет процент невыплат по кредитам и не лопнет ли пузырь, как это произошло в 2008 году и привело к ипотечному кризису в США?

Нельзя сказать, что всё будет развиваться по точно такому же сценарию. На момент написания статьи известно, что в 2022 году прогнозируются:

• повышение ставок по ипотеке до 10% и более;
• снижение объема предложения на вторичном рынке;
• снижение спроса на ипотечные кредиты;
• рост стоимости жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Самые выгодные ипотечные кредиты остались в 2020-2021 году, дальше курс только на подорожание недвижимости и рост процентных ставок.

Виды ипотеки

Существует несколько классификаций ипотек в зависимости от сравниваемых качеств. Но в общем смысле ипотеку можно разделить на 2 основных вида:

• целевая — на конкретные цели: покупку недвижимости, строительство, ремонт, оплату обучения и т. д. Банк не выдаёт деньги клиенту, а переводит напрямую получателю — застройщику, образовательной организации, строительной фирме.
• нецелевая — на личные нужды заёмщика. Вся сумма передаётся клиенту на руки или переводится на банковский счёт.

Целевая ипотека на приобретение жилья наиболее популярна среди россиян. Поэтому банки регулярно предлагают специальные ипотечные программы, на условия которых могут влиять самостоятельно. Например, на:

• покупку жилья от застройщика
• покупку жилья на вторичном рынке
• строительство жилья
• покупку жилья с господдержкой

Последний пункт заслуживает отдельного внимания, так как в нём кроется множество вариаций. Но об этом мы поговорим отдельно, а сейчас я расскажу про наиболее интересные виды ипотечного кредитования в России.

Льготная ипотека

Программа льготной ипотеки по сниженной ставке предлагается для тех граждан Российской Федерации, которые не попадают под другие программы. Она действует с апреля 2020 года по 1 июля 2022 года и не имеет ограничений по составу семьи, возрасту заёмщика, региону проживания и покупки жилья или месту работы.

Изначально льготная ставка составляла 6,5%, а в июле 2021 года её подняли до 7%. По правилам программы на первоначальный взнос потребуется минимум 15%, а максимальная сумма кредита — 3 000 000 рублей на срок до 30 лет. При этом приобрести можно жилье только на первичном рынке у застройщика.

Семейная ипотека

Семейная ипотека — программа льготной ипотеки по сниженной ставке до 6%. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Воспользоваться этой программой могут семьи, где хотя бы один ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года или семьи, где есть ребенок с инвалидностью.

Семейную ипотеку можно оформить для покупки частного дома, земельного участка, квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Также банки могут рефинансировать уже имеющийся ипотечный кредит по льготной ставке.

Семейная ипотека — программа для семей, где есть дети, родившиеся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года или ребенок-инвалид.

Например, молодая семья взяла квартиру в ипотеку в 2016 году, а в 2019 году у них родился первый ребенок. С этого момента у родителей появилось право на изменение условий ипотеки в сторону снижения процентной ставки.

Важный момент — продавцом должно выступать юридическое лицо. То есть купить «с рук» по сниженной ставке не получится, как и рефинансировать ипотеку на жильё, приобретенное у физического лица. Исключение — покупка у частника в сельской местности на территории Дальневосточного федерального округа.

Военная ипотека

Военная ипотека — программа льготной ипотеки для покупки жилья военнослужащими в России. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, владеет ли он уже недвижимостью, какое у него семейное положение или регион проживания.

Чтобы приобрести жилье по военной ипотеке военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044, 50 рублей. Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой.

Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту.

Сколько будет стоить недвижимость — неважно, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Этого не хватает для покупки жилья? Военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала.

Если все условия программы выполнены, то после последнего платежа недвижимость становится собственностью военнослужащего. В противном случае, если человек преждевременно увольняется со службы — он обязан не только платить дальше самостоятельно, но и возместить все затраты государству. Поэтому многие стараются заранее спланировать, как погасить военную ипотеку досрочно — отказать в этом банки не могут. Необходимо только заранее оповестить Росвоенипотеку — учреждение, которое выступает кредитором для военнослужащего.

Валютная ипотека

Если брать кредит на покупку жилья не в рублях, а в долларах или евро — это валютная ипотека. Главное отличие от обычного ипотечного кредитования в том, что размер выплат зависит от курса валюты. Если курс растёт, то увеличиваются и платежи, и наоборот. Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски.

Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски, как в кризис 2014, который ударил по каждому ипотечному заемщику.

Яркий пример — события 2014 года. До этого времени валютная ипотека была популярной, особенно в крупных городах, где цены на недвижимость значились в валюте. Длительное время курс доллара не превышал 40 рублей, поэтому люди спокойно оформляли валютную ипотеку на 15-20 лет. Но кризис 2014 года ударил по каждому. Вслед за ростом курса доллара почти в два раза увеличились и долги россиян по валютной ипотеке. Порой новые платежи даже превышали размер заработной платы. После нескольких лет затишья часть банков предложили рефинансирование, а часть — отказаться от жилья в счет обнуления долгов.

Люди, которые получают зарплату в долларах или евро — та категория граждан, кому выгодно брать валютную ипотеку. А для тех, чей заработок исчисляется в рублях, покупка жилья в валюте может привести в долговую яму.

Ипотека с плавающей процентной ставкой

Плавающая ставка по ипотеке предполагает, что в течение действия кредитного договора процент по кредиту может изменяться. Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной величин. Постоянная прописана в договоре, а переменная зависит от какого-то рыночного индикатора. Это может быть курс валют, независимая ставка вкладов и кредитов на фондовой бирже, стоимость золота на международном рынке, ключевая ставка Центробанка и так далее. Банк самостоятельно выбирает к чему будет привязана переменная величина, а также с какой периодичностью она будет пересматриваться.

Ипотека с плавающей процентной ставкой это очень рискованно, так как невозможно предугадать, сколько придется платить в следующем месяце.

Единственное достоинство плавающей процентной ставки — она может быть ниже фиксированной. Но может быть и выше. Это очень рискованно, так как предугадать, сколько придется платить в следующем месяце нельзя. Может получиться так, что платёж окажется неподъемным. Поэтому в России плавающая ставка непопулярна, так как наш рынок изменчив и не поддается прогнозированию.

Инвестиционная ипотека: ипотека или инвестиции

Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле, ведь помимо расходов на ежемесячные платежи заёмщику придётся ремонтировать жилье, покупать технику и мебель, оплачивать страховку и решать бытовые вопросы. Недвижимость даже в самом удачном районе не будет покрывать все эти расходы, а значит придётся выделять средства из своего бюджета. Более того — рынок аренды полон предложений, особенно эконом- и комфорт-класса, а значит жилье может несколько месяцев простаивать без арендаторов. Но платежи по ипотеке никуда не денутся и, в результате, инвестиция может загнать заёмщика в большие долги.

Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле…

Другой вариант — инфляция и ипотека, а именно сохранение сбережений в недвижимости. Заёмщик вкладывает деньги в покупку жилья, чтобы избежать их обесценивания в период экономической нестабильности. Но и здесь есть подводные камни: если выбрать объект бездумно, то в дальнейшем его будет сложно продать, и затраты просто не окупятся. Особенно это касается вторички — то, что сегодня считается пригодным для жизни, через 10-15 лет может быть признано ветхим.

Оба варианта инвестиций в недвижимость могут быть успешными, но только для тех заёмщиков, которые подходят к этому с умом. Важно рассчитать свои возможности и силы, грамотно выбрать объект и обязательно составить финансовый план, в котором будет прописано, как выгодно досрочно погасить ипотеку. Тогда ипотека действительно может стать инвестиционной.

Может быть так, что у вас на данный момент нестабильный доход или в следующие 5-10 лет планируется переезд. В таком случае хорошо подумайте, а стоит ли вообще брать ипотеку? Тем более для инвестирования, а не для жизни. Ведь ипотека относится к долгосрочным обязательствам, для которых нужна финансовая стабильность. А если её у вас нет и в ближайшее время не предвидится — подумайте о том, чтобы вложить сбережения во что-то более доступное.

Например, сформировать сбалансированный инвестиционный портфель на 10 лет с целью накопить на личное жилье. Вы не будете привязаны к ежемесячным взносам и региону — пополнять счёт можно когда угодно и где угодно, и при этом сохраните и приумножите свои деньги. На это период можно снимать жилье или даже пожить с родителями, чтобы снизить нагрузку на нестабильный бюджет. А любые свободные деньги направлять на увеличение портфеля. Тогда через 10 лет, когда вы уже будете уверенно стоять на ногах или определитесь с местом проживания — бонусом получите финансовую возможность приобрести недвижимость без оформления ипотеки.

Ипотека или аренда: что выгоднее

Важный вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Статей по этому поводу написано много, а мнений ещё больше. Но невозможно однозначно ответить, что лучше. Поэтому просто рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта:

Вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Оба варианта имеют плюсы и минусы.

Достоинства аренды	Недостатки аренды
Возможность быстро менять место проживания	Жилье находится в чужой собственности
Ежемесячные платежи ниже, чем по ипотеке	Большое количество мошенников на рынке аренды
Не нужно переживать из-за содержания квартиры и общедомового имущества — за это отвечает собственник	Нельзя сделать жилье под себя» без согласования собственника
Можно подобрать вариант по бюджету	Чаще всего — отсутствие регистрации по месту проживания
Платежи по аренде могут вырасти

Достоинства ипотеки	Недостатки ипотеки
После уплаты последнего взноса жилье переходит в собственность заёмщика	Большие платежи по кредиту могут “съедать” до 50% зарплаты
Возможность обустроить жилье полностью под себя	Жилье находится в собственности государства до полной уплаты по кредиту
Можно получать дополнительный доход, сдавая в аренду	Большой первоначальный взнос по ипотеке
Жилье постоянно растёт в стоимости и со временем его можно продать	Нельзя быстро переехать при необходимости
Возможность взять у банка каникулы до полугода при сложном материальном положении	Срок ипотеки может доходить до 30 лет
В случае неблагополучных соседей — придётся с ними уживаться

Снимать квартиру или брать ипотеку — личное дело каждого. Выбор зависит от жизненных обстоятельств, семейного положения и желаний конкретного человека. Если перед вами встал такой вопрос, то:

• выпишите плюсы и минусы каждого варианта — почему аренда или ипотека предпочтительнее для вас;
• оцените финансовое положение — сможете ли вы регулярно вносить взносы в банк или аренда доступнее, а также есть ли у вас денежные резервы для экстренных случаев;
• распишите свои цели на 5-10 лет — собираетесь ли вы переезжать или планируете обзавестись семьёй, нужна ли вам мобильность в ближайшие несколько лет;
• посмотрите различные варианты квартир для сдачи в аренду и на продажу — убедитесь лично в том, что вам подходит больше;
• оцените дополнительные расходы, связанные с каждым вариантом: комиссии риэлтору, залог за квартиру, ремонт, обслуживание жилья, оплата коммунальных услуг и так далее. Подумайте, получится ли у вас покрывать ипотечные и бытовые платежи одновременно? Или по силам скорее арендная плата с коммунальными платежами?

Риски в ипотеке: о чем стоит помнить ипотечным заемщикам

Ипотека — это, в первую очередь, кредит. С большими суммами и огромными сроками. Прежде чем обязывать себя на много лет вперёд банку, необходимо позаботиться о личных финансах, поискать способы снизить ипотечные риски и рассчитать, насколько возможно погасить кредит досрочно в вашем случае.

Прежде чем взять на себя многолетнее тяжелое обязательство перед банком, очень важно всё заранее учесть и просчитать.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.

Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.

Соблюдать сроки и суммы платежей банку

Здесь всё просто — внимательно изучите график платежей и ипотечный договор. В последнем будет чётко прописано, сколько будет стоить каждый день просрочки. Вносите нужную сумму точно в срок и проверяйте счёт, с которого происходит списание: если денег будет недостаточно, то платёж просто не пройдёт. В итоге вы даже и не узнаете, что стали должником, а банк за каждый день просрочки может применять штрафы или пени.

Чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки.

Размер штрафов постоянен, независимо от количества просрочек и их длительности. Пеня же начисляется сверху на уже набежавшую сумму. То есть, чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки. Поэтому банки в последнее время отдают предпочтение ей.

Конечно, редкие просрочки в 1-2 дня не испортят вашу кредитную историю, но систематические пропуски обязательно на ней отразятся. А бесконечные штрафы будут подъедать и без того пошатнувшийся семейный бюджет.

Не иметь финансового плана с включенным досрочным гашением

Финансовый план необходим для комфортной жизни и уверенности в будущем. С его помощью можно взять контроль над своими поведением и привычками, особенно денежными. Ведь без плана любые случайные и большие доходы быстро растрачиваются, а на создание капитала и достижение целей ничего не остаётся. Поэтому понимание того, чего вы хотите добиться в ближайшие 10-15 лет, только облегчит путь к этому.

Без плана любые случайные и большие доходы быстро растрачиваются, а на создание капитала и достижение целей ничего не остаётся

Это относится и к покупке жилья. С помощью финансового плана можно понять, например, как быстро погасить ипотеку за 10 лет — составить схему того, где урезать расходы, а где поднажать, чтобы заработать. Знание того, сколько денег и куда уходит, позволит направить случайные доходы на досрочное погашение, а не на импульсивные траты. А в случае непредвиденных обстоятельств всегда можно скорректировать план так, чтобы не потерять в качестве жизни и при этом продолжать добиваться поставленной цели.

Долго копить большую сумму и только потом гасить

Некоторые заёмщики решают долго копить приличную сумму, а потом досрочно гасить ипотеку единым платежом. Но такой вариант обычно не выгоден в силу особенности формирования ипотечных взносов. Большинство банков используют аннуитетные платежи для ипотечного кредита.

Долго копить, а потом досрочно гасить ипотеку одним большим платежом не выгодно в силу особенности формирования ипотечных взносов.

Аннуитетные платежи состоят из двух частей — выплаты основного долга и выплаты процентов. Размер платежей одинаков в течение всего периода кредитования, меняются только пропорции: в начале большая часть взноса идёт в счет уплаты процентов, а тело долга гасится ближе к концу ипотеки.

Проще говоря, заёмщик сперва возвращает проценты за кредит и только потом сам долг. Поэтому ответ на вопрос, что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить — однозначный. Лучше вносить часто и понемногу, чем разово и много. Только тогда получится сэкономить на переплате по процентам

Финансовая подушка — must have при ипотеке

Перед тем, как покупать жилье в ипотеку, даже если у вас хороший стабильный заработок, позаботьтесь о финансовой подушке. Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример. Тысячи людей потеряли бизнес, а десятки тысяч — работу. В таких случаях остро встаёт вопрос о средствах на покупку продуктов питания и оплату счетов, не говоря уже о кредитных обязательствах. И если за просрочку по потребительскому кредиту вам грозят штрафы и бесконечные суды, то длительная просрочка по ипотеке может привести к изъятию залогового имущества, даже если это ваше единственное жилье.

Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример.

Поэтому на экстренный случай важно иметь финансовую подушку в размере 6 месячных зарплат. Если вы оформили ипотеку, то постарайтесь включить платежи в подушку. Тогда в кризисные моменты не придётся влезать в другие долги, а за полгода вы сможете найти выход из ситуации.

Нет возможности погашать ипотеку: что будет, если не платить

Потеря работы, серьезное заболевание, трудное финансовое положение, банальное нежелание и забывчивость — причиной просрочки платежей по ипотеке может быть что угодно. И чтобы не остаться без жилья и в долговой яме, нужно знать, в каких случаях банк может оставить заемщика ни с чем и как этого избежать.

В каких случаях банк может забрать ипотечную квартиру

Проще сказать, когда банк не может забрать ипотечную квартиру:

• если сумма задолженности не превышает 5% от стоимости квартиры;
• срок просрочки не более 3 месяцев.

В остальных случаях, даже если это единственное жилье, там прописаны дети или родственники с инвалидностью — кредитная организация имеет право подать в суд с требованиями выплатить долги или продать квартиру на торгах.

В целом, банки стараются не доводить до изъятия — большинство напоминает о просроченных платежах уже через несколько дней. Но они не обязаны делать этого — поэтому бывают случаи, когда должники узнают о просрочке из повестки в суд.

Если у заёмщика уважительная причина просрочки, то стоит заранее сообщить об этом банку. Кредитная организация пойдёт навстречу и предложит компромиссы: оформить ипотечные каникулы, рефинансировать или реструктурировать ипотеку.

Закон об ипотечных каникулах

Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики:

• получившие инвалидность I или II группы;
• потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни;
• у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40% от дохода;
• чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50% от дохода;
• потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.

Но даже если заёмщик попадает под одну из категорий — банк может отказать в оформлении ипотечных каникул, если:

• сумма кредита превышает 15 миллионов рублей — такая недвижимость считается элитной, и на неё не распространяются льготы;
• право на ипотечные каникулы уже было использовано;
• ипотечное жилье — не единственное в собственности у заёмщика. Доля в другой квартире, комната и даже дача могут стать причиной отказа в ипотечных каникулах.

Новая ипотека: рефинансирование и реструктуризация

Если заёмщик не попадает под закон об ипотечных каникулах, то он может воспользоваться альтернативными способами: рефинансированием или реструктуризацией ипотеки.

Рефинансирование — услуга, которая позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

Рефинансирование можно проводить только в другом банке. По сути — это новый кредит, для которого придётся заново подготавливать пакет документов, оплачивать комиссии и госпошлины. Часто банки на время перехода повышают ставку на 1-2%, чтобы стимулировать клиентов быстрее завершить процедуру.

Рефинансирование позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

С помощью рефинансирования можно совершить:

• изменение процентной ставки по ипотеке в меньшую сторону — особенно актуально для недавних кредитов, взятых под большой процент;
• увеличение или уменьшение срока кредитования;
• объединение нескольких кредитов из нескольких банков в один общий.

Поэтому прежде чем рефинансировать старый кредит, стоит подумать, насколько выгодно это будет в конкретном случае. Важно просчитать, сколько заёмщик экономит при рефинансировании и сколько потратит на эту услугу.

Бывает так, что рефинансирование старой ипотеки, которая погашена более, чем на 50%, увеличивает общий срок кредитования. А чем дольше мы платим кредит, тем меньше экономим на переплате по процентам. В результате — затраты на переход к другим условиям будут больше суммы сэкономленных выплат.

Более простой способ справиться с ипотечными выплатами в затруднительном положении — реструктуризация.

Реструктуризация — услуга, которая позволяет изменить условия кредитного договора без оформления нового.

Реструктурировать кредит можно в том же банке, в котором его выдали. Обратиться за этой услугой может заёмщик в связи с:

• потерей работы или существенным сокращением доходов;
• уходом в декретный отпуск;
• болезнь родственника, за которым нужен уход;
• призывом в армию;
• временной потерей трудоспособности.

Реструктуризация похожа на ипотечные каникулы, так как с её помощью также можно:

• уменьшить размер ежемесячных платежей путём увеличения срока кредитования;
• увеличить срок действия кредитного договора;
• временно отсрочить выплаты;
• в редких случаях — перевести кредит в другую валюту.

Главное отличие — реструктуризация действует в течение всего срока, а ипотечные каникулы — не более 6 месяцев. Но обе услуги негативно сказываются на кредитной истории заёмщика.

Как гасить ипотеку выгодно

С каждым годом ипотека только дорожает и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем. Особенно это относится к молодожёнам и многодетным семьям, молодым сотрудникам бюджетных учреждений и жителям отдаленных регионов. Их уровень жизни и размер зарплаты не позволяют влезть в многолетние долги.

С каждым годом ипотека только дорожает, и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем.

Поэтому государство и кредитные организации предлагают специальные программы, чтобы сделать ипотеку доступной: материнский капитал, субсидии и снижение процентных ставок.

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидия на погашение ипотеки — государственная поддержка определенных категорий граждан страны. Чаще всего людям, попадающим в эти категории, предоставляется субсидированная ставка по ипотеке. При этом разницу от обычной ставки банку компенсирует государство.

Право на господдержку есть у:

• молодых семей

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала. Воспользоваться господдержкой может даже семья из 2 человек: мужа и жены или родителя и ребенка. При этом каждому из родителей должно быть не более 35 лет. По нормативам положено 42 м 2 на двоих или 18 м 2 на одного для семей из 3 и более человек.

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала.

Кредит выдаётся под 6-6,5% годовых на срок до 20 лет. Период действия программы доступной ипотеки для молодых семей — до конца 2024 года.

• многодетных семей и семей, где есть дети с инвалидностью

Семьи, где в период с 1 января 2018 года родился второй и более ребёнок имеют право на получение социальной субсидированной ставки по ипотеке. Это же право есть у семей, где до конца 2022 года появился ребёнок с инвалидностью, при этом он может быть единственным. Ипотека выдаётся под 6% годовых и на срок до 30 лет и только для покупки недвижимости на первичном рынке.

Для семей, где в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий и более ребёнок существует программа, по которой они могут получить 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Субсидия распространяется на ипотечные кредиты, взятые до 1 июля 2023 года.

• тех, кто приобретает жилье в Дальневосточных регионах

Для заселения Дальневосточных регионов государство также предоставляет программу господдержки. Стать участником могут молодые семьи, имеющие прописку на территории Дальневосточного федерального округа, владельцы “дальневосточного гектара” и те, кто недавно приехал в Дальневосточные регионы.

Ипотека должна быть оформлена в период с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года. По этой программе банк выдаёт кредит под 2% годовых на срок до 20 лет. Важное условие — заёмщик и его семья должны быть прописаны в приобретённом жилье не менее 5 лет после регистрации права собственности.

• тех, кто приобретает жилье в сельской местности

Аналогично программе по заселению Дальневосточных регионов государство поддерживает переселение и в сельские местности. По этой программе можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на срок до 25 лет.

Приобретаемое жильё должно соответствовать нормативам и быть пригодным для проживания. Заёмщиком может стать любой гражданин Российской Федерации проживающий или планирующий переехать жить в сельскую местность. Кстати, что именно относится к сельской местности — решают региональные власти. Важное условие — заёмщик должен быть прописан в приобретённом жилье в течение полугода после оформления права собственности.

• сотрудников бюджетных учреждений и госслужащих.

В некоторых регионах Российской Федерации есть программы для сотрудников бюджетных и государственных организаций. Государство может компенсировать до 30% от стоимости жилья молодым специалистам в виде субсидии на первоначальный взнос или предложить ипотеку по более низкой процентной ставке.

Для участия в программе сотрудник должен проработать в организации не менее 1 года, а также не иметь жилья в собственности или проживать в помещении с метражом, не соответствующим нормам. В различных организациях требования к участникам программы отличаются, поэтому условия льготного кредитования стоит уточнять в отделе, занимающемся вопросами обеспечения жильем государственных работников.

• военнослужащих.

Субсидия положена тем, кто служит по контракту и является участником накопительной ипотечной системы более 3 лет. Подробнее об этом в пункте про военную ипотеку.

Снижение ставки по ипотеке

Мало кто знает, что клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Как правило, чтобы снизить переплату по кредиту нужно:

1. Оформлять ипотечный кредит в организации, которая обслуживает вас на постоянной основе. Открытый депозит и чистая кредитная история в банке говорят о вас как о надёжном платежеспособном клиенте, которому можно предложить более выгодные условия.
2. Оформлять ипотечный кредит в банке, в котором была выпущена зарплатная карточка. Часто кредитные организации предлагают понижение ставки по ипотеке сотрудникам компаний-партнёров.
3. Предоставить как можно больше документов, подтверждающих ваш уровень дохода. Банк заинтересован в получении прибыли и пойдёт навстречу платёжеспособному клиенту, предложив более низкие процентные ставки.
4. Внести как можно более высокий первоначальный взнос. Если при первоначальном взносе клиент может оплатить более 50%, то некоторые банки предлагают снижение процентных ставок по кредиту.
5. Оформлять ипотечный кредит через партнёра банка — например, у застройщика. Банки дают клиентам некоторых партнёров преференции — скидки от базовой процентной ставки. Но об этом стоит заранее уточнить у организации или риэлтора.
6. Изучить все виды и условия добровольного страхования, которые предлагает банк. Бывает так, что пониженный процент ипотеки предоставляется за оформление какой-то определённой страховки. И если на первый взгляд это кажется лишним, то при пересчёте клиент экономит больше со страховкой и пониженной ставкой.
7. Привлечь надёжных платёжеспособных поручителей. Или указать в качестве залога недвижимость, которая уже есть в вашей собственности.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Материнский капитал — господдержка семей с детьми. С 1 января 2020 года его выдают за рождение или усыновление первого ребёнка, а также за второго и последующих детей, появившихся в семье с 1 января 2007 года. На момент написания статьи срок действия господдержки продлили до 31 декабря 2026 года. Размер маткапитала зависит от количества детей в семье и в 2022 году составляет:

• 524 500 рублей за первого ребёнка.
• 693 100 рублей за второго и последующего детей, если право на субсидию за предыдущих не было оформлено и 168 600 рублей, если было оформлено.

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал формируется автоматически в Пенсионном фонде после получения сведений о регистрации ребёнка. Воспользоваться им может только мать, если она является гражданкой Российской Федерации, не лишена родительских прав или усыновление не было отменено. В случае смерти — владение сертификатом переходит к отцу детей, независимо от его гражданства.

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения уже имеющегося кредита. Причем на эти цели право на использование возникает сразу же после рождения или усыновления ребёнка. Главное условие — жилье должно находится на территории Российской Федерации, владелец сертификата должен выступать заёщиком или созаёмщиком по договору и родители обязаны выделить в нём доли для каждого из детей после снятия обременения.

Досрочно погасить ипотеку: как быстрее и выгоднее

Когда видишь сроки кредитования в договоре, то ненароком начинаешь размышлять, как быстрее погасить ипотеку. Ведь чем дольше мы платим по кредиту, тем больше переплата по процентам. Да и кто не захочет избавиться от долговых обязательств перед банком как можно раньше и наконец стать полноправным владельцем недвижимости.

Когда видишь сроки кредитования в договоре, то ненароком начинаешь размышлять, как быстрее погасить ипотеку.

Частичное гашение

Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности. Неплохой вариант — взять ипотеку на максимальный срок, чтобы сделать платежи удобными, а потом гасить с появлением свободных денег.

Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности.

Прежде чем досрочно погасить ипотеку стоит изучить договор с банком. В нём будут прописаны срок, за который необходимо известить организацию о досрочном погашении, минимальная сумма, возможные комиссии и штрафы. После этого — обратиться в банк и написать заявление, в котором указываются дата, сумма и решение заёмщика о том, что лучше уменьшить за счёт досрочного погашения: срок или платёж. В соответствии с выбором банк составит новый график платежей, который нужно предоставить в страховую компанию, где оформлено страхование недвижимости. С учётом досрочного погашения сумма по страховым взносам также должна уменьшиться.

Помните, что вносить досрочные платежи нужно с умом. Например, ваш ежемесячный платёж по ипотеке составляет 30 000 рублей, а вы хотите досрочно внести 50 000 рублей в день списания.

Вы внесли 50 000 рублей, написали заявление в банке и забыли об этом. Но в день списания со счёта сперва снимут 30 000 рублей, как основной платёж по кредиту, а потом система попробует снять ещё 50 000 рублей для досрочного погашения. Но так как на счёте осталось всего 20 000 рублей — досрочного погашения не произойдёт, а вы узнаете об этом только при следующем платеже.

Чтобы всё прошло успешно — на счёте должно быть 80 000 рублей, чтобы покрыть ежемесячный и досрочный платежи.

Сокращение срока ипотечного кредита

При сокращении срока кредитования размер взноса по ипотеке остаётся прежним. Платёж пойдёт на погашение части основного долга. Соответственно, если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Такой вариант подходит заёмщикам, которые неожиданно получили большую выплату: субсидию, премию или материнский капитал. Это поможет разобраться с долговыми обязательствами как можно быстрее.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежей по ипотеке снижается нагрузка на кошелёк заёмщика. То есть, платёж также погасит часть основного долга, но при этом банк пересчитает размер ежемесячных взносов в сторону снижения.

При уменьшении платежей по ипотеке платёж гасит часть основного долга, но при этом банк снижает размер ежемесячного взноса.

Этот способ также уменьшает переплату по процентам, но меньше, чем при сокращении срока. Подходит тем, кто хочет повысить уровень жизни или понимает, что в скором времени не сможет вносить ипотечные платежи в обычном размере.

Комбинируем: одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

Заёмщик имеет право комбинировать уменьшение платежей и сокращение сроков за время ипотеки. Например, сперва написать заявление о намерении уменьшить платежи. Далее — свободные деньги, появившиеся в результате снижения финансовой нагрузки, накопить и направить на досрочное погашение с сокращением срока кредитования. Такая комбинация позволит снизить переплату по процентам и улучшить качество жизни практически одновременно.

Погасить ипотеку досрочно полностью

Полное досрочное погашение подразумевает внесение клиентом одного крупного платежа, покрывающего оставшуюся часть задолженности. Но даже если у заёмщика есть деньги на это, просто принести их в банк и рассчитаться по кредиту не получится.

В первую очередь, клиент должен известить банк о планах на полное досрочное погашение. Кредитная организация подготовится к этому моменту: пересчитает проценты с момента последнего платежа, чтобы удостовериться в отсутствии долговых обязательств как со своей стороны, так и со стороны заёмщика.

В 2022 году в некоторых кредитных организациях больше не нужно лично писать заявление в отделении. Если клиент использует мобильное приложение банка, то все действия с ипотечным кредитом можно проводить через него. В том числе — полное досрочное погашение.

В назначенный день клиент либо лично посещает отделение банка, либо вносит всю сумму на счёт, с которого происходит списание по ипотеке. После этого ипотека считается закрытой, а с недвижимости снимаются ограничения на распоряжение.

Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом

Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:

1. сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
2. далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
3. после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
4. с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
5. после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.

На этапе подачи заявлений Пенсионный фонд может отказать в использовании сертификата. Заёмщика об этом обязательно оповестят, а также укажут причину. Если не хватило каких-либо документов, то достаточно собрать их и повторно обратиться в организацию. Если же Пенсионный фонд отказал по другой причине: потеря права на использование сертификата, жилье признано ветхим или помимо супругов есть другие владельцы недвижимости — оспаривать решение придётся в суде.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

У каждого заёмщика есть право на возврат страховки, если он смог досрочно погасить ипотеку. Главное условие — за время действия договора страховой случай так и не наступил.

Обращаться нужно непосредственно в страховую компанию после того, как заёмщик рассчитался по кредиту и снял обременение. Вернуть деньги можно только за добровольное страхование:

• в полном размере в течение 14 календарных дней с момента, когда договор подписан, но ещё не вступил в силу;
• в размере, пропорционально оставшемуся периоду срока использования страхового полиса.

1 сентября 2020 года в силу вступил закон, который упрощает возмещение средств за страхование при досрочном погашении. Но и распространяется он только на страховку, оформленную с 1 сентября 2020 года. Для полисов, полученных раньше этой даты, условия возврата прописаны в договоре.

Если по договору добровольного страхования полис был привязан к сумме кредита, то клиент может рассчитывать на возврат. Если же страховка оформлялась отдельно, то погашение кредита не прекращает её действие. Значит, и вернуть деньги за такой полис нельзя.

В конце статьи поговорим о самом приятном — что делать, когда последний платёж по ипотеке внесён, и заёмщик больше ничего не должен банку.

• Во-первых, необходимо взять справку в кредитной организации о том, что у вас отсутствует задолженность, и банк не имеет никаких претензий.
• Во-вторых, убедиться в закрытии кредитного счёта. Чаще всего, это происходит автоматически, но лучше дополнительно взять в банке выписку о том, что на счёте нулевой остаток по кредиту.
• В-третьих, забрать из кредитной организации закладную на недвижимость. На закладной должно быть две печати — об отсутствии претензий и о выполнении обязательств.
• В-четвертых, обязательно снять обременение с недвижимости в Росреестре. Для этого придётся собрать необходимый пакет документов и передать его в организацию лично, заказным письмом, либо через МФЦ. Если на погашение ипотеки был использован маткапитал, то не забыть выделить доли всем детям в семье после снятия обременения.
• В-пятых, получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жилье.

Хотите научиться управлять своими финансами, повысить доход и начать инвестировать? Подпишитесь на рассылку! Обещаем: будут только полезные письма💌, нечасто и всегда с юмором!⤵️

Что такое ипотека: все тонкости этого вида кредитования

Ипотека остается самым доступным способом приобретения собственного жилья. Ипотечные кредиты есть в списке услуг любого банка, но не всем такой кредит по карману. Ипотека – это обеспечение обязательств перед кредитором за счет предоставления ему в залог какого-либо недвижимого имущества (дом, квартира, дачный участок, земля и другое).

Важно! За счет ипотеки приобретают не только недвижимость, ее можно взять и на другие цели (ремонт, покупка дорогостоящих вещей, автомобиля и др.). Главное, что ссуда выдается только под залог недвижимого имущества.

Ипотека на жилье

В качестве залога принимается исключительно жилое имущество. Цель кредита может быть любой, в том числе и приобретение коммерческой недвижимости. Жилье здесь не цель использования кредитных средств, а форма залога.

Важно! В кредите могут отказать, если объект жилой недвижимости не подходит под требования кредитора, не достаточно ликвиден или уже находится в залоге.

Что такое ипотечная ссуда

Предоставление банком денег в долг под залог недвижимости на определенные цели и на длительный срок, называется ипотечным кредитом или ссудой. Такие кредиты выдаются банками или специальными уполномоченными организациями, например, АИЖК.

Воспользуйтесь нашей системой онлнай подбора ипотеки.

Ипотечные ссуды бывает двух видов по объекту залога:

• с залогом купленного жилья;
• с залогом другого имеющегося жилья.

Виды ипотеки в зависимости от того, какой объект планируется приобрести за счет заемных средств:

• покупка готового уже используемого жилья (вторичный рынок);
• покупка нового готового жилья (объект уже сдан в эксплуатацию);
• покупка жилья на этапе возведения;
• на покупку частного дома, если земля имеет статут ИЖС;
• на строительство частного дома;
• на покупку дачи, земельного участка или другого объекта за чертой города (загородная недвижимость).

Чем ипотека отличается от кредита

Ипотека – это тоже кредит, но процесс его выдачи более сложный и трудоемкий.

Важно! Главное отличие ипотеки от стандартного потребительского кредита – обязательное оформление залога. В качестве залога принимается всегда недвижимое имущество.

Залог служит гарантией для банка, что выданные в кредит средства будут возвращены вместе с процентами в строгом соответствии с графиком. Другие отличия ипотеки от кредита:

1. Ипотека предполагает крупную покупку, в кредит выдаются суммы свыше 1 млн. рублей. По обычным кредитам сумма договора не превышает 500 тыс. рублей.
2. Ипотека – долгосрочный кредит (до 35 лет). Потребительские кредиты выдаются на 1-5 лет.
3. Требования к заемщику по ипотеке более жесткие, нужен большой пакет документов, справок, поручительства. Потребительские кредиты часто выдаются даже без подтверждения дохода, только по одному паспорту.
4. Процентная ставка по ипотечным кредитам всегда ниже за счет того, что эти кредиты обеспечены залогом.
5. Ипотека – целевой кредит. Заемщик обязан документально подтвердить целевое использование кредитных средств. Потребительские кредиты являются нецелевыми. Заемщик может потратить кредитные деньги по своему усмотрению, подтверждение банку не требуется.
6. Ипотечный кредит предполагает, что часть средств на покупку будет внесена заемщиком самостоятельно. Первоначальным взносом покрывается 10-30% стоимости покупки, а остальная часть будет оплачена за счет кредита. Потребительские кредиты выдаются без первоначального взноса.

Как работает ипотека

Механизм действия ипотечного кредитования делится на несколько этапов. Процесс выдачи кредита не быстрый и требует затрат времени и со стороны клиента и со стороны банка. Ипотека работает так:

1. Клиент имеет на руках небольшую сумму денег, достаточную для оплаты части покупки недвижимости. Он выбирает банк с подходящей ипотечной программой и заполняет заявку на ипотечный кредит. К заявлению прилагает все необходимые документы.
2. Банк рассматривает заявку и проверяет документы в течение нескольких дней. Далее заявка одобряется или отклоняется.
3. Если заявка одобрена, клиента начинает поиск подходящей недвижимости. Банки дают на это не более трех месяцев, затем заявку и документы придется подавать заново.
4. Клиент находит объект недвижимости и передает банку информацию и документы на него. Если объект соответствует требованиям банка, то назначается независимая оценка.
5. Банк одобряет выбранный объект недвижимости и устанавливает окончательную сумму кредита с учетом данных оценки.
6. С клиентом заключается договор ипотечного кредитования.
7. Заемщик перечисляет сумму первоначального взноса продавцу (безналичным путем или распиской).
8. Банк получает подтверждение уплаты первоначального взноса и перечисляет сумму кредита на счет продавца.
9. Клиент оформляет недвижимость в собственность. Оформляется закладная. Клиент страхует недвижимость, если того требует банк. Далее кредит выплачивается в соответствии с графиком.
10. Если клиент не в состоянии выплачивать кредит, допускает просрочки или не выполняет условия договора, банк может расторгнуть договор и предмет залога будет изъят и реализован для погашения долга.

Важно! Залог реализуется банком по рыночной цене. За счет полученных средств банк покрывает задолженность клиента не только по основному долгу, но и по всем процентам и неустойкам.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование является для многих единственным шансом приобрести дорогостоящее жилье. Банки активно участвую в государственных программах, выдают ипотеку с участием материнского капитала, с субсидиями.

Это выгодно и удобно не только для клиента, но и для банка. Долгосрочные ссуды приносят стабильный доход, а переплата по ним к концу срока достигает 200%. Дополнительным преимуществом служит обеспечение. Возврат заемных средств гарантирован. Клиент должен иметь постоянный доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей. В наличии должна быть сумма для оплаты первоначального взноса.

История ипотеки

Слово «Ипотека» появилось в Греции еще в VI веке до н.э. Тогда оно употреблялось в другом значении. Так называли специальный столб, который вбивался в землю должника.

История российской ипотеки началась в XIII веке с зарождением частной собственности на землю. С появлением первых государственных банков начало развиваться кредитование под залог домов и другого имущества. Все банки тогда были казенными и представляли собой учреждения ипотечного кредита. В 1786 году была основана специальная Страховая экспедиция, которая специализировалась на страховании передаваемых банкам залогов.

С 1861 года начался «золотой век» ипотеки. Образовались кредитные общества, выдававшие ссуды под залог купленной земли своим участникам.

К началу ХХ века лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования заняли земельные банки. Ипотечные кредиты стали принимать массовый характер. Октябрьская революция прервала историю ипотеки в России, так как была отменена частная собственность.

Новое развитие ипотеки началось уже после 1990 года. Банковская система постепенно развивалась, росло количество банков. Многие начали предоставлять ипотечные кредиты. В 1998 году ипотечное кредитование было прописано в законодательстве.

Виды ипотечных кредитов

Выделяют две большие группы ипотечных ссуд:

1. В силу закона, когда приобретенная недвижимость одновременно с покупкой передается в залог банку. Право собственности на объект остается у покупателя. Основание возникает в следующих случаях:

• покупка жилья на первичном или вторичном рынке за счет кредитных средств;
• строительство жилья с привлечением кредитных средств;
• залог имущественных прав;
• рента.

2. В силу договора. Основание возникает при выдаче ссуды под залог недвижимого имущества. Такой вид требует заключения отдельного договора о залоге.

Важно! В судебной практике выделяют и третий вид ипотеки – по решению суда. Такая ипотека возникает, если собственник по какой-либо причине в судебном порядке решил отказаться от приобретенной квартиры и расторгнуть договор купли-продажи. В этом случае право собственности покупателя прекращается и автоматически переходит на продавца, а ипотека остается до тех пор, пока покупатель не погасит ипотечный кредит.

Законы об ипотечном кредитовании

Справка! Первый ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) был принят 16.07.1998 года. Он действует в настоящее время и считается основным законодательным актом в сфере ипотечного кредитования. Есть и другие нормативные документы.

• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. Определяет правила и порядок управления жилым помещением;
• Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. определяет сроки исковой давности при оспаривании ипотечных сделок, содержит описание залога, обязательства, долга и т.д.;
• Уголовный кодекс РФ от 13.05.1996 г. определяет ответственность за мошенничество в сфере ипотечного кредитования;
• ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательную регистрацию всех ипотечных сделок;
• ФЗ № 218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» определяет правила направления и получения информации о кредитах и займах заемщика;
• ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» определяет порядок проведения оценки недвижимости перед передачей ее в залог;
• Письмо ФНС РФ от 9.06.2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете» описывает право и порядок получения налогового вычета.

Важно! Список законодательных актов, связанных с ипотекой не является закрытым. Постановления и другие документы регулярно появляются при введении новых программ. Например, по обеспечению жильем молодых семей или военнослужащих. Полный список таких программ есть на сайте ДОМ.РФ.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотека имеет одно самое важное преимущество. Она позволяет приобрести квартиру или другую недвижимость в собственность, когда на руках нет полной суммы для покупки.

Среди других плюсов:

• вы получаете жилье в собственность и вкладываете денежные средства в свою квартиру;
• возможность произвести ремонт и перепланировку;
• это хорошая инвестиция, ведь цены на жилье стабильно растут;
• небольшие ежемесячные платежи за счет длительного срока кредитования;
• возможность получить налоговый вычет не только за покупку жилья, но и за уплату банку процентов по ипотечному кредиту;
• ипотека предполагает обязательное страхование залогового имущества, а также жизни заемщика и титула, что сокращает риски утраты приобретенного жилья;
• приобретение жилья со скидкой, если вы являетесь участником специальной ипотечной программы с господдержкой (молодая семья, ипотека для военнослужащих, дальневосточная ипотека и др.).

Недостатки:

• долгий и трудоемкий процесс оформления, жесткие требования к клиенту и уровню его дохода;
• высокие процентные ставки (от 9% по данным сайта ЦБ РФ) по сравнению с другими странами;
• длительный срок кредитования (25-30 лет, иногда и выше);
• жилье находится в залоге у банка, есть риск его потери в случае ухудшения финансового положения семьи;
• большая сумма переплаты, которая увеличивает стоимость квартиры в два, а иногда и в три раза;
• максимальная сумма кредита ограничивается стоимостью приобретаемой квартиры за вычетом первоначального взноса.

Как рассчитать ипотеку

Для того чтобы рассчитать максимальную сумму можно воспользоваться специальным ипотечным кредитным калькулятором. Такой сервис есть на официальном сайте любого банка. В кредитный калькулятор самостоятельно рассчитает вам сумму кредита, исходя из ваших данных. Рассмотрим расчет ипотеки при помощи онлайн ипотечного калькулятора банка ВТБ.

Для расчета нужно:

1. Зайти на официальный сайт банка. В примере — это ВТБ. Во вкладке «Ипотека» найти «Ипотечный калькулятор».
2. Выбрать город, в котором планируется приобретение жилья.
3. Заполнить все поля открывшейся формы калькулятора. Выбрать вид жилья (новостройка или готовое жилье), внести стоимость, сумму первоначального взноса и сумму материнского капитала, если он будет использоваться. Указать свой средний ежемесячный доход. Пример расчета.
4. Нажать на кнопку «Рассчитать». Результат выводится на экран сразу. Банк предлагает расчет кредита при максимально одобренной сумме с большим ежемесячным платежом. Второй расчет показывает максимальную сумму при самом приемлемом уровне ежемесячного платежа, исходя из указанного уровня доходов.

Расчет ипотеки по ипотечному калькулятору не означает, что банк вам одобрит именно указанную в расчете сумму. Это примерные данные, на которые следует ориентироваться при выборе жилья. Такой расчет поможет оценить финансовые возможности и выбрать оптимальную стоимость покупки.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

О покупке квартиры за счет кредитных средств стоит начинать задумываться заранее, лучше за полгода до предполагаемой сделки. Это позволит накопить больше денег и ознакомиться с технологией и законодательством. До написания заявки на кредит нужно:

1. Узнать, какие ипотечные программы доступны в вашем городе. Самостоятельно ознакомиться с их нюансами и выбрать самый удобный и подходящий вариант.
2. Посчитать, хватит ли у вас финансов для оплаты первоначального взноса, оценки, страхования и других сопутствующих платежей.
3. Проанализировать уровень своих доходов. Рассчитать средний доход, выявить месяцы, когда вы зарабатывали меньше всего. Определить сумму, которую вы сможете отдавать на погашение кредита без ущерба для семейного бюджета. Для этого можно провести эксперимент и откладывать ежемесячно рассчитанную сумму, не тратить ее.
4. Оценить жилье, которое планируете приобрести. Узнать его историю, проблемы.
5. Внимательно читать кредитный договор и все остальные документы, которые вы будете подписывать.

Какую ипотеку взять

У каждого банка имеется несколько программ ипотечного кредитования. Важно, чтобы банку вы были интересны в качестве клиента. Банк оценивает клиента по уровню доходов и качеству кредитной истории. Требования у банков различаются. На начальном этапе нужно определиться с банком. Для этого можно обратиться с заявлением в несколько банков и посмотреть, какие условия и программы вам будут предложены. Затем выбирать лучший вариант.

Узнайте, относитесь ли вы к группе льготных заемщиков и можете ли претендовать на ипотеку с господдержкой. Выбирайте не только самый выгодный, но и наиболее удобный для вас вариант. Рассмотрим виды ипотечных программ на примере банка ВТБ:

• приобретение жилья на вторичном рынке (от 7,9% годовых);
• приобретение жилья в новостройке (от 7,9% годовых);
• ипотека с господдержкой для семей с детьми по всей России (от 5% годовых);
• Дальневосточная ипотека (от 2% годовых);
• Ипотека без подтверждения дохода (от 7,9% годовых).

Основные требования к заемщикам

Важно! Требования к заемщикам у банков могут существенно отличаться. При выборе банка обязательно выясните, подходите ли вы в качестве заемщика. С осторожностью следует относиться к малоизвестным банкам, которые предъявляют очень мягкие требования для получения ипотеки.

Основные требования для получения ипотеки:

• наличие гражданства РФ;
• ограничения по возрасту (от 21 до 60 лет);
• наличие регистрации в регионе приобретения жилья;
• непрерывный трудовой стаж от 6 месяцев (иногда требуется от 1 года);
• высокий уровень платежеспособности (платеж по кредиту не должен забирать более 40% вашего ежемесячного дохода);
• наличие беспроблемной кредитной истории;
• наличие статуса для участия в программах с господдержкой.

Как оформить ипотеку

Оформление ипотеки может занять немало времени (до месяца). Весь процесс делится на несколько этапов.

Выберите банк

В каждом регионе присутствует несколько банков. Перед оформлением ипотеки необходимо проконсультироваться в каждом из них и оценить требования и условия кредитования. Узнайте, какими способами можно гасить кредит и будет ли это удобно. У банка должен быть свой официальный сайт, мобильное приложение и интернет-банк, чтобы можно было легко отслеживать свои платежи.

Важно! Обращайтесь только в известные и проверенные банки, чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять деньги и жилье.

Уточните условия и дополнительные платежи

Узнайте информацию о процентных ставках, комиссиях и дополнительных платежах (страхование, оценка квартиры, оплата госпошлин и др.). В каждом банке желательно получить предварительный расчет кредита. После чего подавайте заявку на кредит.

Важно! Некоторые банки требуют оформить сразу несколько видов страхования для выдачи ипотеки. Обычно обязательно страхуется только предмет залога.

Стандартный список документов

До получения решения по вашей заявке вы должны собрать только документы заемщика. Стандартный пакет документов для большинства банков на начальном этапе:

1. Паспорт заемщика. Если к сделке будут привлекаться поручители и созаемщики, то нужно предоставить и их паспорта.
2. Правильно заверенная работодателем копия всех страниц трудовой книжки с записью о том, что клиент продолжает работать в организации в настоящее время. Если вы работаете по договору, то необходимо предоставить и его.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или в другом виде, разрешенном банком.
Для подачи заявки с собой необходимо иметь оригиналы и копии всех документов.

Документы по приобретаемой недвижимости, в том числе оценка, готовятся на втором этапе, после одобрения заявки на кредит.

Важно! Не оформляйте отчет об оценке без согласия банка. Выбранная квартира может не соответствовать требованиям банка и не сможет быть принята в качестве объекта залога.

Подайте заявку

Перед подачей убедитесь, что все поля заявки заполнены, и вы предоставили точные и правдивые сведения о себе. Это минимизирует вероятность отказа и сократит время на обработку данных.

Подать заявку на кредит можно не только в офисе. Некоторые банки предлагают возможность отправить заявку через интернет с прикреплением сканированных документов. Затем клиента приглашают в офис уже с оригиналами для заключения сделки.

Дождитесь решения

Длительность рассмотрения заявки зависит от нескольких факторов. Заявка рассматривается быстрее, если:

• предоставлен полный комплект документов, они соответствуют требованиям банка;
• в анкете и в документах нет ошибок, они достоверны;
• клиент участвует в зарплатном проекте банка;
• нет созаемщиков и поручителей;
• у заемщика есть вклад или кредитная история в этой же кредитной организации.

В случае отказа можно обратиться в другой банк. Если решение положительное, что можно начинать искать объект недвижимости.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Ипотечное жилье становится собственностью заемщика. Банк собственником не выступает. Собственник может распоряжаться жильем в пределах, допустимых договором. Что еще нужно знать:

1. Купленную по ипотеке квартиру нельзя продавать или дарить без согласия банка до полного погашения ипотеки. Такое жилье можно сдавать в аренду с согласия банка.
2. Ипотечный кредит можно гасить досрочно полностью или частично.
3. Квартиру могут изъять, если заемщик не выполняет условия договора, допускает длительные просрочки или вообще не платит.
4. В случае смерти заемщика долги по ипотеке переходят к наследникам, а при их отсутствии квартира становится собственностью банка.
5. В случае ухудшения финансового положения заемщика можно обратиться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы, реструктуризацию.
6. Заемщик может рефинансировать ипотеку по своему желанию.

Как снизить ставку по ипотеке

Понизить ставку можно в случае общего снижения уровня кредитных ставок на рынке. ЦБ РФ периодически понижает ключевую ставку, а банки откликаются на это действие снижением кредитных ставок.

Кредитующий банк может самостоятельно предложить клиенту понизить ставку. Если предложения от банка не поступило, то клиент имеет право написать заявление об изменении процентной ставки в связи с ее снижением на рынке. Ставка снижается путем проведения процедуры рефинансирования. Если ваш банк отказывается снижать ставку, то можно рефинансировать ссуду в любом другом банке.

Банк может предложить специальные условия кредитования для постоянных и добросовестных клиентов. В этом случае есть шанс получить ипотечный кредит с пониженной ставкой.

Способы погашения задолженности

Условия обговаривается с клиентом на этапе сбора документов и прописывается в кредитном договоре. Есть два способа выплат:

• Платежи вносятся равными суммами (аннуитеты) каждый месяц. Это самый распространенный способ погашения в России. Большую часть процентов клиент заплатит в первую половину срока кредитования.
• Платежи различаются. Сумма платежа постепенно снижается к концу срока (дифференцированные платежи).

Банк сам определяет способ погашения кредита и закрепляет это во внутренних документах.

Важно! Дифференцированные платежи всегда выгоднее для заемщика, так как большую часть долга он гасит в первой половине срока.

Ипотеку можно гасить досрочно полностью или частично. Частичное досрочное гашение бывает двух видов:

1. С сокращением ежемесячного платежа. Срок при этом не меняется.
2. С сокращением срока. Платеж остается неизменным.

Важно! Второй вариант досрочного гашения всегда выгоднее. В этом случае гасится больше основного долга и будет начислено меньше процентов в итоге.

Рефинансирование ипотеки

Перекредитование на более выгодных условиях предлагают многие банки. Банк получает новых платежеспособных клиентов, а заемщик – снижение ставки по кредиту.
Рефинансирование – это тот же кредит. Для получения услуги нужно обратиться в выбранный банк с заявлением и предоставить пакет документов:

• паспорт;
• справку о доходах (2-НДФЛ);
• копию трудовой книжки с отметкой работодателя;
• кредитный договор и график платежей по рефинансируемому кредиту;
• справку из банка об остатке задолженности.

При рефинансировании кредита в том же банке требуется только паспорт и заявка. Рассчитать сумму нового кредита можно при помощи кредитного калькулятора по рефинансированию на сайте любого банка.

После одобрения заявки клиент подписывает кредитный договор, а банк перечисляет сумму кредита в погашение задолженности по старому кредиту. Залог переходит по договору к банку, выдавшему кредит на рефинансирование. Обременение с квартиры снимается после полного гашения кредита, регистрируется залог в новом банке. Ипотечный кредит вместе с залогом переходят на обслуживание в новый банк.

Важно! Всегда знакомьтесь с условиями по рефинансированию в том банке, где у вас имеется ипотечный кредит. В первую очередь пытайтесь рефинансировать кредит в обслуживающем вас банке, чтобы избежать проблем с документами и переходом залога.

Как взять ипотеку правильно

Многих неприятностей можно избежать, если готовиться к сделке правильно. Несколько советов:

1. Изучайте рынок ипотечного кредитования заранее. До заключения договора лучше знать обо всех его подводных камнях.
2. Подробно читайте условия ипотечной программы в выбранном банке. Берите у специалистов все расчеты и письменные разъяснения.
3. Узнайте всю информацию о выбранном жилье. Наведите справки о том, есть ли на нем долги, сколько там собственников и т.д. Выбирайте жилье тщательно. Такие покупки не делают импульсивно.
4. Выясните, какие дополнительные платежи и сборы придется оплачивать (комиссии, страхование, оценка, госпошлины и др.).
5. Копите как можно больше денег для первоначального взноса. Так можно сократить сумму кредита и переплату.
6. Оценивайте свои финансовые возможности. Сколько средств из месячного бюджета вы сможете легко отдать на гашение кредита.
7. Ничего не подписывайте, если вы что-то не поняли. Договор и другие документы необходимо прочитать полностью.

Какие есть риски и как их снизить

Экономическая ситуация может резко измениться. Это повлияет на возможность выплачивать ссуду. Существует несколько существенных рисков:

1. Риск ухудшения финансового положения. Финансов может не хватить для выплаты ежемесячных платежей. Возникнут просрочки.
2. Риск потери жилья. Если клиент не исполняет обязательства по оплате кредита, банк может изъять квартиру в судебном порядке в счет погашения долга.
3. Риск снижения цены на жилье. После изъятия квартиры банк реализует ее по рыночной стоимости для гашения долга. Если стоимость квартиры значительно снизилась, то вырученной суммы может не хватить на полное гашение. Остаток долга ляжет на плечи заемщика.
4. Валютные риски. Если кредит был взят не в национальной валюте, а в период кризиса курс сильно изменился по отношению к рублю, то сумма долга значительно возрастет.

Уменьшить риски помогут формирование личного финансового резерва и страхование. При получении ипотечного кредита обязательно страхуется предмет залога (квартира).

Дополнительно можно застраховать:

• жизнь и здоровье заемщика, созаемщиков, поручителей;
• титул (от потери права собственности);
• риск недобровольной потери работы.

Важно! Платежи по обязательному страхованию нельзя пропускать. За несоблюдение условий кредитная организация вправе повысить процентную ставку.

Главные ошибки ипотечников

С проблемами сталкивается почти каждый, кто покупает жилье по ипотеке впервые. Многого можно избежать, если не совершать необдуманных и импульсивных действий. Самые распространенные ошибки при оформлении ипотеки:

1. Выбор жилья, не соответствующего уровню доходов. За купленную по ипотеке квартиру нужно платить не только ежемесячные платежа, но и налоги, страховые взносы и ЖКХ. Никогда не берите кредит на «пределе возможностей».
2. Потеря документов. Все договоры, квитанции, графики, заявления и справки по ипотечному кредиту нужно бережно хранить. Они могут понадобиться в случае судебных разбирательств.
3. Первоначальный взнос за счет кредита. После получения ипотеки на плечи заемщика лягут сразу два кредита – двойная нагрузка на бюджет.
4. Ипотека на последние деньги. Отсутствие финансового резерва на непредвиденные расходы. В экстренном случае деньги будет взять неоткуда и придется выйти на просрочку.
5. Нежелание рефинансировать свой кредит с меньшей ставкой. Снижать долговую нагрузку стоит при любой возможности.

Ипотека – это сложный кредитный продукт, предполагающий залог недвижимого имущества. Она поможет обзавестись своей квартирой, но не нужно забывать о нюансах и минусах этого вида кредитования.