Что такое пай в недвижимости

Стоит ли покупать паи фондов недвижимости на бирже?

Откройте счёт с тарифом «Всё включено» за 5 минут, не посещая офис.

проект «Открытие Инвестиции»

Открыть брокерский счёт

Тренировка на учебном счёте

Об «Открытие Инвестиции»

Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4

8 800 500 99 66

Согласие на обработку персональных данных

Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+

АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 (без ограничения срока действия).

ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.

Инвестиционные фонды: что это такое и можно ли на них заработать

Инвестиции — это вложение денег с целью получить прибыль. Инвестировать можно, например, в акции, но высок риск остаться ни с чем. Вкладывать деньги в инвестиционные фонды безопаснее — но есть ли шанс получить реальный доход? Давайте разберемся.

Инвестиционные фонды бывают двух видов: паевые инвестиционные фонды (ПИФы) и биржевые индексные фонды (ETF, exchange-traded fund). Чтобы выбрать подходящий, нужно понимать, как они работают и за счет чего получают прибыль.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

ПИФ — это пакет активов, которыми распоряжается управляющая компания в интересах пайщиков. Решения о том, что делать с активами, чтобы они приносили доход, принимают специалисты по инвестициям. После покупки пая инвестор становится совладельцем всех активов фонда в доле, соразмерной вложенным деньгам.

Какими они бывают

ПИФы различаются по срокам инвестирования и по виду активов. Срок инвестирования — это период, в течение которого можно покупать или продавать паи фонда.

Открытые ПИФы позволяют купить или продать пай в любой момент.

В интервальных фондах операции с паем можно проводить в определенные периоды, от одного до четырех раз в год. Благодаря таким ограничениям управляющая компания может следить за балансом денежных поступлений и не сталкиваться с резкими колебаниями из-за массовой продажи или покупки паев.

Наконец, существуют закрытые фонды: приобрести пай в них можно только в момент формирования, а продать невозможно. Паи возвращаются участникам в заранее назначенное время.

Кроме того, ПИФы различаются по составу активов: чаще всего встречаются фонды недвижимости и фонды рыночных финансовых инструментов (ценных бумаг, денег и т.д.). Также бывают фонды смешанных активов : в этих случаях состав «портфеля» активов определяется управляющей компанией и может включать все, что, по мнению компании, способно принести доход пайщикам.

Что такое страхование ответственности: кому необходимо и когда выгодно страховать риски

Кто ими управляет

Деньгами пайщиков и активами, приобретенными на эти деньги, распоряжается управляющая компания фонда: инвестирует их таким образом, чтобы они приносили прибыль.

Компания может одновременно управлять несколькими фондами, предоставляя пайщикам возможность выбирать интересующие их активы и удобный для них порог входа, то есть минимальную стоимость пая.

За деньги вкладчиков управляющая компания несет ответственность перед законом, однако от рыночных рисков закон не защищает. Если инвестиции оказались неудачными и активы фонда потеряли ценность, падают в цене и доли пайщиков.

За свои услуги управляющая компания получает комиссию со стоимости каждого пая. Причем оплачивать работу управляющих нужно в любом случае, вне зависимости от того, удачными ли оказались инвестиции.

Какими бывают паи

Итак, пай — это не какой-то один из активов фонда, не одна акция или не единица торговой площади. Пай — это доля во всем имуществе фонда. Если фонд располагает пакетом дорогостоящих акций крупных компаний или высокодоходной недвижимостью, значит, в долях, соответствующих взносу, этими активами владеют все пайщики. Когда актив приносит доход и увеличивается в цене, растет в цене и каждый пай фонда.

При этом минимальный размер пая отличается в каждом конкретном фонде. Так, ПИФы, инвестирующие в недвижимость, обычно устанавливают довольно высокий порог вхождения: чаще всего от миллиона рублей. Это связано с тем, что недвижимость сама по себе дорогостоящий актив и долгосрочная инвестиция. Кроме того, для управления недвижимостью управляющей компании нужно вложить большое количество ресурсов, поэтому ей выгоднее работать с крупными пайщиками.

В то же время в ПИФах, инвестирующих в ценные бумаги, порог вхождения может быть низким, от нескольких тысяч рублей: торговля на бирже требует в первую очередь квалификации брокеров, поэтому управляющая компания может считать рентабельной работу с небольшими паями.

Надежность

За деятельностью ПИФов следят спецдепозитарии, которые ведут учет активов, одобряют сделки, контролируют управление имуществом и так далее. И фонды, и депозитарии подконтрольны Центробанку, а их деятельность определяется соответствующими нормативными актами. Таким образом, за соблюдением интересов пайщиков следят контролирующие организации.

Доходы и расходы

С пая в фонде можно получить больше прибыли, чем с банковского вклада под проценты. Однако этот доход не будет промежуточным: пайщик получит его, только когда прекратит свое участие в фонде. Сделать это можно двумя способами: погасить пай — тогда управляющая компания возместит деньгами его текущую стоимость — или продать другому инвестору. В случае перепродажи возможен торг, если пай выглядит перспективным и его стоимость в будущем обещает возрасти.

При этом в пользу управляющей компании нужно будет оплатить комиссионные за работу с активами пайщика, и они могут быть довольно ощутимыми. Кроме того, при погашении или перепродаже пая придется заплатить налог на прибыль, то есть на разницу между той суммой, за которую пай был куплен, и той, за которую он продан. Однако в случае, если пайщик владел долей в фонде больше трех лет, налог платить не придется.

Если вы хотите сориентироваться в мире акций, фондов и облигаций, следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».

Получить выгоду можно не только от приобретения ценных бумаг компании, в которой вы работаете: на биржах представлено множество вариантов. Выбирайте акции, облигации и фонды, инвестируйте и следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».

Достоинства и недостатки ПИФов

Основное достоинство ПИФов — потенциально более высокая доходность, чем у банковских вкладов под процент, и более низкий риск, чем при покупке отдельных акций любой компании.

Диверсификация активов, то есть возможность, приобретая пай, купить «по кусочку» от тех или иных акций или объектов недвижимости, дает возможность рассчитывать, что какие-то из них окажутся доходными, даже если другие не оправдают ожиданий.

Кроме того, следить за ежедневными колебаниями рынка не нужно: это делает за пайщика управляющая компания.

В то же время всегда стоит помнить, что все вложения могут оказаться невыгодными, рынок может рухнуть и пай может необратимо упасть в цене. Регуляторы, контролирующие действия ПИФов, следят за тем, чтобы управляющие компании соблюдали интересы пайщиков, но от обесценивания активов не защищают. Любые инвестиции — всегда риск.

При этом избавиться от пая в фонде, если вам кажется, что в дальнейшем он грозит подешеветь, может оказаться сложнее, чем закрыть вклад. Особенно если это интервальный или закрытый ПИФ. А заплатить комиссионные управляющей компании придется в любом случае.

Биржевые инвестиционные фонды (ETF)

В отличие от ПИФов, фонды ETF работают не напрямую с активами, а с биржевыми индексами. Они могут взаимодействовать с разными типами индексов или секторов экономики.

В ETF можно вкладывать деньги через фондовую биржу. При этом цена на акции большинства фондов начинается от совсем небольших сумм, зачастую меньше тысячи рублей, а купить и продать эти акции можно в любой момент без ограничений. К тому же комиссионные за управление акциями инвесторов у ETF ниже, чем у ПИФов.

Широкая диверсификация позволяет рассчитывать на дивиденды, а контроль со стороны Центробанка — на то, что деньги, вложенные в акции фонда, не исчезнут бесследно.

При этом стоит учитывать, что большинство ETF не выплачивает дивиденды держателям акций, а вкладывает их в новые акции, поэтому до момента, когда вы решите продать акции фонда, своих доходов вы не увидите.

Стратегии для бинарных опционов

Можно ли заработать на инвестициях в фонды

Подводя итоги, давайте определим: можно ли рассчитывать на паевые фонды как на источник дохода.

С одной стороны, доходность ПИФов и ETF обычно превышает доходность банковских вкладов, а риск потерять все деньги из-за одного неправильного выбора значительно ниже, чем при самостоятельной покупке и продаже акций — если, конечно, вы не являетесь опытным инвестором.

С другой, для того, чтобы выбрать самый подходящий для ваших вложений фонд, а потом — момент, когда пора будет продавать или гасить пай, сориентироваться в ситуации на рынке все-таки придется.

К тому же, пока пай или акции ETF будут у вас на руках, дивидендов в виде «живых денег» вы не получите.

Кроме того, не стоит забывать о комиссионных, выплатить которые нужно вне зависимости от того, насколько успешно управляющая компания увеличила ваш доход.

Если вникать в вопросы инвестиций вам совсем не хочется, всегда есть проверенный надежный способ увеличить свои накопления, не беспокоясь о колебаниях рынка, — вклад в Совкомбанке.

Пассивный доход — это не мечта, а реальность! Простой и проверенный способ для заработка — вклад в Совкомбанке. Когда вы откроете вклад , то получите:

доходность до 11,5% годовых;
возможность выбрать условия, подходящие именно вам;
дополнительное страхование средств от государства.

Гарантированный доход без лишних рисков позволит вам приумножить накопления и защитить их от инфляции.

Подводя итоги: надежный ПИФ, например, работающий с недвижимостью, может стать удачным вариантом для тех, кому нужно инвестировать крупную сумму денег, чтобы она не лежала «мертвым грузом», и не контролировать ее непрерывно. Рано или поздно она принесет доход.

Акции ETF подойдут тем, кто хочет попробовать себя в инвестициях на бирже, но пока не слишком хорошо ориентируется в ситуации. Вложив совсем небольшую сумму денег, можно на этом примере познакомиться с тем, как работают биржевые рынки и индексы, и решить, во что вы хотите инвестировать дальше.

В любом случае стоит помнить, что при удачном выборе фонда и благополучном развитии событий на рынке доход с паев или акций получить можно, но на баснословные прибыли рассчитывать не стоит.

ПИФы и БПИФы: стартовый гайд для начинающего инвестора

Рассказываем, что такое ПИФы, какие они бывают, как на них заработать и как платить налоги.

Иллюстрация: Оля Ежак для Skillbox Media

Валентина Бокова

Профессиональные инвесторы советуют вкладывать средства в несколько активов, чтобы снизить риски. Можно не тратить время на подбор подходящих инструментов, а вложиться в ПИФ.

В этом материале Skillbox Media разберёмся:

какие есть виды ПИФов по способу организации;
в какие активы инвестируют ПИФы;
в чём плюсы и минусы ПИФов; на паевых фондах;
как платить налоги и есть ли льготы;
как узнать больше об инвестициях.

Что такое ПИФы

ПИФ, или паевой инвестиционный фонд, — это фонд, который объединяет деньги инвесторов и вкладывает их в различные активы: валюту, акции, облигации, недвижимость, доли в бизнесе и многое другое.

Фонд выпускает паи — это доли имущества в фонде. Он продаёт эти паи напрямую инвесторам — например, через сайт — или выпускает на биржу, где их может купить любой желающий.

При покупке одного пая инвестор становится владельцем маленькой части сразу всех активов фонда. Например, если фонд владеет бумагами 10 компаний и выпустил десять одинаковых паёв, то в один пай входит по 10% от одной акции каждой компании.

Курсы Skillbox для тех, кто хочет сохранить и увеличить капитал

«Трейдинг» — научиться торговать на финансовых рынках, контролировать риски и совершать обдуманные сделки.
«Финграмотность: учимся управлять бюджетом, копить и инвестировать» — узнать, как контролировать расходы и доходы и грамотно инвестировать.

Как работает паевой инвестиционный фонд

Имуществом фонда распоряжается управляющая компания (УК). Она вкладывает деньги в активы и создаёт один общий портфель для всех вкладчиков.

Задача УК — сделать так, чтобы вложенные деньги инвесторов приносили доход. Для этого она покупает или продаёт ценные бумаги, сдаёт в аренду недвижимость, выдаёт кредиты, выкупает бизнес или его доли — и многое другое. Чем дороже имущество в фонде, тем выше стоимость пая.

За свою работу и покрытие расходов фонда управляющая компания берёт комиссию — она уже «вшита» в тело пая, отдельно за неё платить не нужно. Также возможна комиссия от брокера за покупку и продажу паёв, обращающихся на бирже.

Управляющая компания не может просто так продать активы и пропасть. Её работу регулирует закон «Об инвестиционных фондах». Исполнение закона контролируют Центральный банк и специализированный депозитарий — они следят, чтобы действия УК не нарушали интересы пайщиков.

Если Центральный банк увидит в действиях УК элементы мошенничества, он сразу запросит информацию у депозитария. Специализированный депозитарий обязан эту информацию предоставить.

То же самое с депозитарием. Если регулятор заметит подозрительную сделку, он обязан обратиться в Центральный банк. ЦБ РФ запросит у управляющей компании обоснование действий. Если их окажется недостаточно, привлечёт прокуратуру.

Какие есть виды ПИФов

ПИФы различаются по способу организации — срокам покупки и продажи паёв. Выделяют ОПИФ, ИПИФ, ЗПИФ и БПИФ. Разберёмся в различиях между ними.

ОПИФ — открытый паевой инвестиционный фонд. Паи такого фонда можно купить, продать, обменять в любой рабочий день по текущей стоимости активов у управляющей компании.

Например, ОПИФы есть у «Сбера» и «Ак Барс Банка».

ИПИФ — интервальный паевой инвестиционный фонд. Операции с паями можно совершать только в течение какого-то интервала времени, который установлен УК. Например, две недели раз в квартал, полугодие или год.

Инвестиции в ИПИФы рискованны, так как паи нельзя продать в любой удобный момент. Поэтому основная часть ИПИФов доступна только квалифицированным инвесторам.

Кто такой квалифицированный инвестор и как им стать, читайте в нашей статье.

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Паи такого фонда можно купить только во время формирования ЗПИФа, выпуска дополнительных паёв или напрямую у владельцев паёв фонда. Из-за ограниченного выпуска такие паи стоят достаточно дорого.

Например, один пай ЗПИФа недвижимости «Активо девятнадцать» стоит 366 506 рублей.

БПИФ — биржевой паевой инвестиционный фонд. Такие паи можно купить на бирже через брокера. Количество паёв БПИФов не ограничено. Их можно купить и продать в любой момент по рыночной цене. В 2023 году на московской бирже инвесторам доступно 170 БПИФов.

В какие активы инвестируют ПИФы

Фонды могут вкладывать средства в разные активы. Чаще всего — в недвижимость, рыночные и финансовые инструменты и во всё сразу.

ПИФы недвижимости могут иметь в портфеле жилую недвижимость, складские и торговые комплексы, бизнес-центры.

Цены на такие паи стартуют от 100 000 рублей. Например, за такую сумму можно купить паи ЗПИФа «Сбера».

Инвестиции в недвижимость считаются самым надёжным вложением денег. Цены на недвижимость, как правило, растут в перспективе. Например, за три года стоимость аренды складских помещений выросла на 44,59%.

В ПИФы рыночных и финансовых инструментов может входить валюта, инструменты фондового рынка, кредиты либо доли компаний или всё вместе.

Например, есть фонды, которые состоят только из валюты, товаров, акций либо облигаций какого-либо сектора экономики. Есть индексные фонды, в которые входят бумаги фондовых рынков.

Например, один из БПИФов «Сбера» инвестирует в акции российских компаний, которые выплачивают дивиденды. ОПИФ «Альфа-Капитала» — в нефтегазовый сектор. ОПИФ «Ак Барс Банка» — в рублёвые облигации.

Есть смешанные фонды, в которых могут соседствовать облигации Минфина и паи какого-нибудь другого фонда. Всё зависит от стратегии и желаний управляющей компании.

В отличие от ПИФа недвижимости, позволить себе инвестировать в такой фонд может каждый. Стоимость одного пая начинается со 100 рублей.

Комбинированный ПИФ может содержать в себе любые активы, кроме денег. В портфеле такого фонда может одновременно находиться картина известного художника и частный самолёт.

В России комбинированные ПИФы содержат в основном классические активы: ценные бумаги, драгметаллы, финансовые инструменты.

Плюсы ПИФов

Диверсификация портфеля . В фонде находится множество активов, поэтому он меньше зависит от возможных проблем с отраслью, компанией или нишей. Например, в фонде могут быть акции ста компаний — когда акции одной подешевеют, другие могут вырасти в цене.

Доступность. Паи ПИФов стоят дешевле, чем имущество, которое в нём содержится. Например, одна акция «Норникеля» в марте 2023 года стоит 14 636 рублей. А один пай фонда «АТОН — Российские акции +», куда входит «Норникель», стоит 76,7 рубля. При этом пай, помимо «Норникеля», содержит в себе ещё 36 компаний.

Доходность. Потенциальная прибыль паевых инвестиционных фондов может превышать доходность депозитов и облигаций. Всё зависит от стратегии портфеля ПИФа.

Прозрачная отчётность. Если паи не ограничены в обороте, управляющая компания обязана ежемесячно публиковать отчётность на своём сайте. В отчёте отражены состав и структура фонда.

Безопасность. Работа ПИФов регулируется федеральным законом «Об инвестиционных фондах» и контролируется Центральным банком и специализированным депозитарием.

Возможность поменять УК. Инвесторы могут сменить управляющую компанию на общем собрании, если посчитают, что их активами распоряжаются неправильно. Проводит такие собрания депозитарий. Правда, прислушиваться будут только к тем, кто владеет не менее чем 10% от всех выданных паёв.

Минусы ПИФов

Доход не гарантирован. Цена паёв привязана к стоимости активов в портфеле фонда. Если фонд вложился в недвижимость, а она начнёт падать в цене, то и стоимость пая будет уменьшаться.

Ещё один пример: если портфель ПИФа состоит из одних акций нефтедобывающих компаний, то он привязан к цене на нефть. Если нефть дорожает — цена паёв растёт, дешевеет — цена падает.

Лазейки в законе. Вознаграждение специализированному депозитарию платит управляющая компания. Поэтому в спорных ситуациях, где нет прямого нарушения законодательства, депозитарию проще договориться с УК, чем создавать ей проблемы.

К тому же закон не запрещает управляющим компаниям создавать свои депозитарии. Например, свой депозитарий есть у группы компаний «Регион» и у ВТБ.

Лицензионные риски. Лицензию могут отозвать у управляющей компании и у депозитария. Оба сценария ведут к поиску новых компаний для управления ПИФом, пересмотру размера вознаграждений для новой УК или депозитария, что отразится на цене пая. К тому же, пока ведётся поиск, операции с паями на какое-то время могут быть остановлены.

Как заработать на паевых фондах

Заработать на ПИФе можно, если купить пай и продать его, когда его цена вырастет. Продать можно двумя способами — погасить или перепродать другим инвесторам:

Погасить паи — значит отказаться от своей доли и взамен получить деньги по текущей цене пая, которая указана в отчётности. Для этого нужно подать заявку в управляющую компанию ПИФа.
Продать пай другому инвестору можно в фондах, которые доступны неквалифицированным инвесторам. Паи фонда с доступом только для квалифицированных инвесторов продавать нельзя.

Паи фондов для неквалифицированных инвесторов не ограничены в обороте. С ними можно делать что угодно: продать, передать в залог, подарить или оставить в наследство. Их можно купить и продать в любой момент по рыночной цене.

Например, БПИФ «Альфа-Капитал Управляемые Облигации» с июня 2020 года по февраль 2023 вырос на 22,76%. Те, кто вложил в него тогда 300 000 рублей, могут продать паи сейчас и получить прибыль в 68 280 рублей.

Доходность по ПИФам не гарантирована. Цена на паи ПИФов может колебаться, поэтому нужно отслеживать её. В случае с БПИФами — на бирже, в случае с другими видами ПИФов — на сайте фонда.

Обычно для того, чтобы заработать, инвесторы покупают несколько ПИФов из разных секторов экономики, стран и инвестиционных инструментов. Например, есть БПИФы, которые отражают индекс Мосбиржи: EQMX, VTBX, TMOS. В них входят бумаги российских компаний из разных отраслей.

Как платить налоги с ПИФов

За прибыль от продажи паёв нужно платить налог на доход. Налоговые резиденты платят 13 или 15% в зависимости от того, сколько зарабатывают. Доход до 5 миллионов рублей облагают по ставке 13%. Всё, что больше 5 миллионов, — по ставке 15%. То есть при доходе в 7 миллионов рублей за 5 миллионов инвестор заплатит по ставке 13%, а за оставшиеся 2 миллиона — по ставке 15%.

Но есть три способа сэкономить на налогах.

Первый способ — не продавать паи три года. Льгота действует только на фонды, купленные не ранее 1 января 2014 года.

Предельный размер дохода, который освобождается от налога, — 3 миллиона рублей в год. Значит, за три года от налогов можно освободить 9 миллионов рублей.

Второй способ — открыть ИИС типа А. Это индивидуальный инвестиционный счёт, с которого можно получать налоговый вычет. Подходит только тем, кто платит НДФЛ.

Суть способа: положить паи на счёт, а на следующий год получить налоговый вычет — 13% от полученной прибыли с паёв на ИИС, но не более 52 000 рублей за год. Сумма вычета будет формироваться из выплаченных годом ранее налогов. Если сумма налогов маленькая, значит, и вычет будет меньше.

Третий способ — открыть ИИС типа B. Доходы по операциям на нём не облагаются налогом. Этот счёт подходит тем, кто не платит НДФЛ или платит его мало, поэтому не может получить стандартный вычет.

Главное о паевых инвестиционных фондах

ПИФ — паевой инвестиционный фонд, в котором содержатся разного рода активы: ценные бумаги, недвижимость, доли в бизнесе, проценты от займов и многое другое.
Работа ПИФов регулируется законом и контролируется Центральным банком и депозитарием.
ПИФы различаются по способу организации и могут быть открытыми, интервальными, закрытыми, биржевыми.
С помощью ПИФов можно диверсифицировать вложения за относительно небольшие деньги.
Доход ПИФов не гарантирован, а у управляющей компании или депозитария могут отозвать лицензию — это негативно повлияет на стоимость.
Чтобы заработать на ПИФах, можно либо продать паи фонда инвесторам, либо отказаться от своей доли, а взамен получить деньги.
С прибыли от ПИФов нужно платить налог — 13%. Но можно уменьшить его, если не продавать паи три года. Или сэкономить на налогах с помощью ИИС.

Как узнать больше об инвестициях

Покупать биржевые ПИФы невозможно без биржевого брокера. Вот статья, которая поможет разобраться, чем он занимается и зачем нужен инвестору.
ПИФы считаются надёжным инструментом инвестиций. Другой надёжный инструмент — ОФЗ, или облигации федерального займа. Это бумаги, по которым вы даёте деньги в долг государству. Подробнее о том, как они работают и какую доходность приносят, можно почитать в этом материале.
ПИФы — один из инструментов трейдинга. Трейдер — человек, который совершает много сделок на фондовом рынке и зарабатывает на этом. Он может получать 100 тысяч и больше в штате компании или увеличивать свой капитал. Прочитайте обзор профессии, чтобы узнать больше о трейдере.
Чтобы зарабатывать на трейдинге, нужно получить много знаний. Сделать это можно на курсе Skillbox «Трейдинг». Вы научитесь торговать на финансовых рынках и контролировать риски. Создадите собственную стратегию торговли и сможете совершать обдуманные сделки.

Эти материалы Skillbox Media могут быть вам полезны

Что такое лонг и шорт — и что лучше выбрать начинающему трейдеру
Что такое финансовая грамотность и как её повысить
Куда девать деньги в случае потрясений: советы экспертов
Что такое цифровой рубль и зачем он нужен
Как работают NFT и как на них заработать

Специализированный депозитарий — это организация, которая ведёт учёт активов фондов, выдаёт согласие на сделки, контролирует распоряжение активами ПИФов в интересах пайщиков.

Диверсификация портфеля — это когда капитал складывается из разных активов, с разным уровнем риска и в определённых пропорциях. Простыми словами: инвестор покупает одновременно акции, облигации, драгоценные металлы, валюту, недвижимость и другие активы, чтобы снизить убытки от обвала рынка.

Плюсы и минусы инвестиций в «бумажную» недвижимость

Обычно, чтобы инвестировать в недвижимость, нужны миллионы или даже десятки миллионов рублей. Но есть и другой вариант — вложиться в бетон через паевые инвестиционные фонды (ПИФы), то есть даже за небольшие деньги стать собственником части сразу нескольких объектов. «Секрет» изучил почти дюжину таких фондов, которые можно купить на бирже, и нашёл как очевидные достоинства таких инвестиций, так и серьёзные недостатки.

Рынок ПИФов недвижимости в России довольно специфичный. Их сейчас 460 штук, и все они — закрытые (ЗПИФы). Это значит, что вложиться в них можно было, только обратившись в управляющую компанию (УК) на этапе формирования фонда (или во время выпуска дополнительных паёв, если такое предусмотрено правилами ПИФа).

Второй вариант — договариваться с кем-то из держателей паёв, кто готов продать свою долю, искать их чуть ли не на форумах и по объявлениям. И не факт, что получится договориться: большинство таких фондов — «междусобойчики для своих», просто юридическая форма для оформления коллективной собственности. Чужаков там не сильно ждут.

Однако некоторые ЗПИФы торгуются на Московской бирже. То есть купить и продать их паи в теории можно в любой рабочий день. И это делает их интересными для широкой аудитории: во времена, когда у 20 млн россиян есть брокерские счета, даже простой поход в УК выглядит уже не особо привлекательно.

«Секрет» нашёл 11 ЗПИФов, доступных неквалифицированным инвесторам на бирже. Это самая полная подборка подобных фондов на конец 2022 года.

Какие ЗПИФы недвижимости торгуются на Мосбирже

Описание: фонд от PNK group, крупного девелопера индустриальной недвижимости в России. Держит построенные PNK объекты и сдаёт их в аренду. Сейчас в фонде их три. При этом почти 60% стоимости приходится на один из них — это склад под Питером, который арендует «Вкусвилл». Ещё два — это, по сути, разные корпуса одного склада в подмосковном Валищеве. Арендаторы — завод ЖБИ и оптовый поставщик продуктов.

Главное: с октября фонд платит доход ежемесячно (ранее — поквартально). Стоимость пая — менее 2000 рублей. За год стоимость выросла на 11%, сильных просадок не было. Подробная статистика — на сайте Мосбиржи.

Нюансы: единственный фонд из представленных, который активно себя рекламирует. Компания объясняет это тем, что без маркетинга им не набрать пайщиков, ведь у них нет своего банка или других каналов продаж. При этом телеграм-каналы массово нахваливают этот фонд, каких-либо пометок о рекламе в таких постах нет.

На своём сайте компания обозначает ожидаемую доходность на пятилетнем горизонте в 12–14% и пишет, что эти цифры уже учитывают все комиссии. А ниже мелким шрифтом написано обратное: «Данные о доходности или иных результатах, отражённые на сайте, не учитывают комиссии, налоговые сборы и иные возможные расходы».

2. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»

Описание: фонд от госкорпорации, который она запустила для «развития цивилизованного рынка арендного жилья в России». То есть это единственный фонд, сфокусированный на квартирах. Однако, по данным сайта УК, недвижимость занимает лишь 55% фонда, остальное лежит в деньгах, ценных бумагах и договорах долевого участия (ДДУ).

Главное: пай стоит около 1800 рублей, постоянно растёт. Однако информации о выплатах инвестдохода в документации на сайте УК нет. Частные инвесторы пишут (1 2), что фонд и не платил своим пайщикам. Комиссии — 1,7% в год от СЧА.

Нюансы: самый закрытый фонд из всех, на сайте нет актуальной информации о списке объектов.

3–4. «Рентный доход» и «Рентный доход — 2»

Описание: оба фонда собирал «ВТБ Капитал», но теперь ими управляет компания «Сбережения плюс». В первом фонде — сразу 49 объектов. Крупнейшие — помещения в бизнес-центре Skylight на Ленинградском шоссе (арендатор — VK), ещё один склад в Валищеве (соседний с объектами PNK) и логистический центр в Толмачёве под Новосибирском. Во втором почти все активы — в деньгах и облигациях, поэтому пока оставим его за скобками.

Главное: пай фонда стоит около 90 000 рублей. Выплаты идут ежеквартально, текущая доходность — чуть меньше 10%. Комиссия — до 3% от СЧА.

Нюансы: на графике видно, что ещё летом пай стоил в районе 300 000 рублей. Фонд не рухнул: в октябре паи просто раздробили на три части, чтобы они были доступнее инвесторам. Это хороший сигнал: значит, частник с небольшими суммами интересен этой УК.

5–6. «Арендный поток» и «Арендный поток — 2»

Описание: УК — «Альфа капитал». Стратегия — покупка объектов недвижимости, которые арендует компания X5 под свои магазины. В первом фонде шесть объектов под «Пятёрочки» в Москве, во втором — две столичные «Пятёрочки» и один подмосковный «Перекрёсток».

Главное: комиссия 1,8% за управление, расходы на инфраструктуру — до 0,5% СЧА (итого — 2,3%). Отличаются выплатами: первый поток платит ежемесячно, второй — раз в квартал. Паи обоих достаточно дорогие — в районе 300 000 рублей и почти не меняются в цене на длинной дистанции. Информацию по выплатам и их доходности на сайте УК найти не удалось.

Нюансы: фонд создан под одного арендатора, что создаёт некоторые риски. Дело даже не в том, что у X5 дела могут пойти под откос. Проблема в том, что «Альфа-Групп» — основной акционер X5, поэтому тут возможен конфликт интересов.

6-11. Линейка фондов от дочек «Сбера»

Описание: речь про ПИФы «Коммерческая недвижимость», «Арендный бизнес», «Арендный бизнес — 2», «Арендный бизнес — 6», «Арендный бизнес — 7». Все они состоят из десятков объектов, и почти в каждом есть «хедлайнеры». Например, в первом — ТЦ «Малинка» в Новосибирске и здание под «Азбуку» в центре Москвы, во втором — ТЦ «Карнавал» в Чехове, в третьем — ТЦ на Новом Арбате, в четвёртом — логистический центр в Толмачёве (снова пересечение с конкурентами!).

Главное: стоимость паёв — на любой кошелёк. Самый дорогой — почти за 400 000 рублей, самый доступный — около 170 рублей. Комиссии — до 7% СЧА (в документах указано как предельное значение, на практике вознаграждение меньше).

Ноансы: единственная полноценная линейка продуктов в интересующем нас сегменте, притом с самой большой диверсификацией.

Какие риски и недостатки у такого вложения в недвижимость

Сразу возникает вопрос: если я владею недвижимостью не напрямую, а опосредованно, то какие юридические риски это создаёт? Может ли управляющая компания как-то хитро вывести деньги и оставить пайщиков в дураках? Член ассоциации юристов России Евгений Пантазий успокаивает: инвесторы, особенно неквалифицированные, неплохо защищены законом.

Главное — всё имущество фонда принадлежит пайщикам, а не УК. Если компания лишится лицензии или обанкротится, недвижимость остаётся в сохранности. Плюс все крупные сделки проходят под контролем специализированного депозитария и регулятора — Центробанка. Это снижает риски недобросовестных действий со стороны управляющих, объясняет Пантазий.

Раз пайщик — собственник, то у него возникают риски, сопоставимые с рисками владения недвижимостью напрямую: уменьшение денежного потока от сдачи объектов в аренду и падения стоимости актива, предупреждает руководитель направления по развитию розничного бизнеса УК «Современные фонды недвижимости» Руслан Надров.

«Однако, в отличие от покупки и сдачи в аренду квартиры, профильная экспертиза УК и качественное управление недвижимостью помогают пайщикам минимизировать такие риски в рамках фондов», — говорит он.

А если компания окажется некомпетентной? Своими действиями — вполне законными, просто неверными — управляющие могут привести к потерям стоимости фонда, предупреждает инвестиционный консультант ФГ «Финам» Сергей Давыдов. Так что риск «прокладки» между инвестором и объектом присутствует.

Профессиональная УК или нет — свою комиссию она берёт. И по сравнению с теми же биржевыми фондами на акции или облигации она заметно больше. И это существенно влияет на итоговую доходность вложений. Особенно с учётом налогов.

Однако даже так она, скорее всего, будет больше, чем от сдачи собственной квартиры в аренду (обычно это приносит 4–5% годовых). Впрочем, ту же доходность 8–10% можно получить и в облигациях, в том числе тех же застройщиков.

Другая проблема — невысокая ликвидность. Хотя паи торгуются на бирже, сделки по некоторым из них проходят даже не каждый день. А если есть заявки и на покупку, и на продажу, то разница в цене между ними (спред) может достигать нескольких процентов.

«Большинство инвесторов, приобретавших жилую недвижимость, были далеки от торговли на бирже, ну а те, кто всё-таки торговал ценными бумагами, чётко разделяли инвестиции в недвижимости и активы у брокера, — так объясняет ситуацию Руслан Надров. — Мы видим, что большинство клиентов приходят оформлять наш продукт через УК, не закладывая идею спекуляции или досрочной продажи своих паёв. Ключевая цель пайщиков — сохранить капитал и получать стабильный денежный поток на протяжении всего срока жизни фонда. Этот фактор оказывает влияние на текущий ограниченный уровень ликвидности ЗПИФ недвижимости на вторичном рынке».

Кроме того, на бирже котировки могут показывать существенное отклонение от реальной стоимости недвижимости, отражая настроения и эмоции инвесторов, говорит директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов: «Так, во время пандемии паи многих ликвидных фондов недвижимости, в том числе на мировых рынках, показывали просадки до 20–30% относительно реальной стоимости портфеля, которая сама по себе часто оставалась неизменной, поскольку продолжала генерировать стабильные арендные доходы».

Есть ли перспективы у этого рынка

11 фондов — это, конечно, не то, что может привлечь массового инвестора. Но, судя по комментариям игроков рынка и независимых экспертов, предложение будет увеличиваться.

«Дивидендные доходности в коммерческой недвижимости были длительное время сопоставимы с доходами по депозитам. И этот сектор в общем спросе на инвестиционные продукты, который и так был невелик, не находил своей потребительской ниши, достаточной для развития отдельных дивизионов в управляющих компаниях. Это притом, что фонды недвижимости — весьма ресурсоемкий для управляющих сегмент», — отмечает Богданов.

По его словам, когда депозитная доходность упала ниже 10%, рентные фонды коммерческой недвижимости стали интересны в розничном инвестиционном бизнесе и начали своё развитие. ЗПИФы недвижимости — молодой продукт, и интерес к нему только начинает развиваться, утверждает управляющий директор УК «Открытие» Мария Бурдина.

Перспективы для развития есть, но УК будет непросто, считает управляющий партнёр NF Group (бывший Knight Frank Russia) Алексей Новиков: «Основным препятствием для роста является недостаточная узнаваемость фондов, не все инвесторы понимают в полной мере принцип их работы. Для России это новый продукт, исторически репутация ЗПИФ была противоречивой, поэтому сейчас новым игрокам на рынке приходится бороться с большим количеством предубеждений».

Также многое будет зависеть от экономических перспектив и внутренней монетарной политики, полагает Сергей Давыдов.

По его словам, если инфляция сбавит обороты, то Банк России может существенно понизить ключевую ставку. Это стимулирует приток денег в инвестиционные продукты, в том числе в ПИФы недвижимости, а по мере восстановления экономики будет возрастать и спрос на коммерческую недвижимость.

«Потенциал в текущем направлении однозначно присутствует, но не стоит забывать и о рисках, — предупреждает консультант. — В качестве примера можно привести новые шоки в экономике с введением санкций, новые этапы мобилизации и конфликты».

Чтобы снизить экономические риски, УК концентрируются прежде всего на складах, которые можно сдать онлайн-ретейлерам, потому что рынок e-commerce в РФ продолжает расти. А инвесторам рекомендуют увеличить горизонт вложений.

«Недвижимость — долгосрочный инструмент инвестирования, и заходить в ЗПИФ на короткий промежуток времени (на год или два) не имеет большого смысла, — рассуждает Алексей Новиков. — Мы рекомендуем размещать в ЗПИФ недвижимости долгосрочную часть портфеля — пенсионный или рентный доход. На длинной дистанции увеличение ключевой ставки и ставки по депозитам не оказывает серьёзного влияния».

Резюме

Пока рынок доступных на бирже массовому инвестору фондов выглядит довольно куцым. Тем не менее есть смысл рассмотреть их как часть своего портфеля. Например, ранее эксперты рекомендовали читателям «Секрета» выделить под этот сегмент около 10%.

Но особое внимание следует уделить изучению комиссий и составу фондов. Поискать на сайте УК информацию о договорах аренды, предусмотрена ли там индексация платы. Есть смысл заглянуть в отчёты и посмотреть, сколько денег компания тратит на обслуживание недвижимости. Попробовать выйти на связь и понять, готова ли она отвечать на ваши вопросы. И сможете ли вы продать паи без больших потерь при необходимости.

Если результаты такого исследования окажутся положительными, то можно рискнуть и вложиться уже сейчас. Если нет — поискать другие варианты (например, посмотреть ЗПИФы, не представленные на бирже) или подождать, когда этот сегмент рынка будет более развит.

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска — исключительно ваша задача.

Редакция «Секрета фирмы» не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.