Участники рынка рассказали о главных трендах рынка недвижимости 2023 года
Сфера недвижимости, как и вся российская экономика, сегодня находится в ситуации стресса. При этом, как отмечают игроки рынка, повышение ключевой ставки не станет катастрофическим: у рынка достаточно высокий запас прочности, а покупательская активность на фоне новостей о повышении ключевой ставки в сентябре побила рекорды. РБК Тюмень пообщался с экспертами и узнал, стоит ли ждать охлаждения рынка после повышения ключевой ставки и как сложившаяся ситуация скажется на инвестквартирах.
Особенности и тенденции
Аналитик по ценообразованию застройщика «Меридиан» Галина Мешалкина отметила, что основные изменения на первичном рынке жилья в 2023 году связаны с изменениями условий ипотеки на новостройки.
«Главной тенденцией смело можно назвать рост ипотечной ставки. Еще в прошлом году были широко распространены низкие субсидированные ставки на новостройки. В конце 2022 г. Центробанк постепенно начал ограничивать минимальные значения процентов по ипотечным кредитам, вытеснив с рынка околонулевые предложения. В 2023 году увеличение минимальной ставки, которую могли субсидировать застройщики, продолжилось. По итогам 9 месяцев этого года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам выросла на 1,5% до уровня 6,5%, и этот рост продолжится за счет повышения ключевой ставки и возможных изменений в программе льготной ипотеки, которые сейчас активно обсуждают ЦБ и Минфин», — прокомментировала Галина Мешалкина.
Еще одной тенденцией можно назвать распространение траншевой ипотеки. Это новый вид жилищного кредита, при котором деньги застройщику выплачиваются частями. Также банки стали активно внедрять ипотеку с отсрочкой оплаты первоначального взноса на несколько месяцев. Это позволило покупателям фиксировать стоимость покупки строящегося жилья, не дожидаясь продажи старой квартиры
«На фоне продолжающегося роста стоимости жилья банки запустили так называемые программы «сверхлимита». Дело в том, что с момента запуска программы господдержки в 2020 г. стоимость нового жилья в Тюмени выросла более чем на 70%, а кредитный лимит 6 млн руб. для нашего региона не изменился. Соответственно, все меньше квартир стали подходить под стандартные условия программы. Тогда банки запустили ипотечные программы, позволяющие приобретать по субсидированной ставке квартиры с размером кредита более 6 млн руб.», — добавила эксперт.
Галина Мешалкина уверена, что на фоне роста ключевой ставки и удорожания кредитов на вторичном рынке, спрос на новое жилье в дальнейшем сохранится, поскольку остается возможность приобрести жилье по льготным ставкам. В 2023 году цена квадратного метра продолжает расти и предпосылок для снижения пока нет. Увеличение размера первоначального взноса по программам господдержки тоже сильно не отразится на рынке, поскольку большинство покупателей готовы внести минимальные 20% от стоимости квартиры.
«Кроме того, с ростом стоимости потребительских кредитов у клиентов появилась потребность в готовых решениях квартир. Это послужило тому, что полгода назад мы внедрили квартиры с ремонтом, мебелью и техникой», — заключила эксперт.
Недвижимость и инвестиции
Коммерческий директор «Паритет Девелопмент» Андрей Васильков отметил, что 2023 год на рынке недвижимости был обусловлен рекордной покупательской активностью. Это связано в первую очередь с тем, что строящаяся недвижимость на протяжении всего года являлась самым выгодным и надежным активом, в то время как остальные классические инструменты инвестирования оказались очень рискованными или менее доходными.
«Так, например банки не спешат поднимать ставки по депозитам в связи с тем, что им хватает ликвидности. Квартиры на вторичном рынке менее доступны всвязи с высокими ипотечными ставками, а валюта — очень рискованный инструмент, так как все видели значительное укрепление рубля, и вполне вероятно, что у рубля есть тенденция к укреплению. Вкупе с доступностью госпрограмм стимулирования ипотеки на первичный рынок все это делает очень привлекательной покупку строящейся недвижимости. Тут вы не только сохраните свои деньги, защищенные счетами эскроу, но и точно отобъете всю инфляцию», — рассказал Андрей Васильков.
«Как таковых новых тенденций в этой части за прошедшее время не появилось. Но хотел бы добавить, что за это время значительно увеличилась стоимость земли (минимум в 3 раза), огромными темпами растет себестоимость и стоимость строительных материалов. Ну и затраты на сопровождение проектного финансирования тоже растут пропорционально увеличению ставки рефинансирования. Поэтому говорить о том, что застройщики извлекают какую-то рекордную прибыль от роста цены, неправильно. В основном бенефициарами этого роста становятся производители строительных материалов и банки», — добавил эксперт.
Прогноз на ближайшее время
Генеральный директор аутсорсинговой компании «Статус» Татьяна Каргаполова уверена, что после того как Банк России повысил ключевую ставку до 13%, высокие ипотечные ставки, возросшая стоимость жилья и ужесточенные регуляторные требования, скорее всего, приведут к охлаждению рынка. Застройщики совместно с банками начнут изобретать различные предложения для поддержки рынка жилья. Доминирующая доля ипотечных выдач будет формироваться льготными программами. При этом, в сегменте новостроек доля рыночных ипотечных выдач снизится. Спрос в рамках льготных программ может дополнительно вырасти, так как разрыв в ставках по льготным и рыночным программам останется значительным.
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в УрФО Светлана Бабушкина также отметила из-за растущей стоимости квадратного метра в новостройках сегодня не каждый может позволить платить ипотеку. Поэтому в регионе есть и продолжает расти большой отложенный спрос на покупку недвижимости.
Осенью в Тюмени стартует важное отраслевое событие в сфере недвижимости — премия «Девелопер года». В ней примут участие застройщики, девелоперские, управляющие и архитектурные компании, а также агентства недвижимости, реализующие проекты на территории региона.
Риелтор рассказал о будущем цен на недвижимость в России
Цены на вторичную недвижимость могут вырасти на порядка 40 процентов через три года. Вопрос только в темпах роста: цены могут подскочить резко, а могут подниматься постепенно в течение указанного срока. Об этом в разговоре с «Лентой.ру» заявил риелтор Константин Барсуков.
Первичка
«Я с 2022 года говорил о том, что новостройки дешеветь не будут. У нас есть значительный перекос ставок по ипотеке между вторичками и новостройками, настолько, что людям выгоднее брать льготную ипотеку, чем покупать вторичную недвижимость. Во-вторых, сами застройщики не хотят снижать цены, обуславливая это инфляцией, влияющей на подорожание стройматериалов», — сказал Барсуков.
Оценивать точный рост цен на первичную недвижимость, по словам специалиста, достаточно сложно: все достаточно индивидуально, необходимо оценивать класс жилья, стадию готовности и другие факторы.
«Бывает, что есть почти готовый объект, рядом котлован, и застройщики ставят продажу по той же цене, что и на высокой стадии готовности. Дальше смотрят на реакцию. Если не покупают — устраивают акцию. В любом случае, сегодня нет условий для снижения цены, не вижу для этого перспектив. Мне кажется, что средний рост может быть выше озвучиваемых 7,6 процента, но нужно изучать каждый отдельный случай», — считает риелтор.
Вторичка
Минимальные ипотечные ставки по вторичной недвижимости, по словам Барсукова, уже подошли к 13 процентам, средняя ставка — порядка 14. Рынок при этом не замер, но значительно сократился: по оценкам риелтора в октябре выдачи по вторичной недвижимости могут сократиться на 40 процентов.
Это может показаться каким-то кошмаром, но на самом деле цифры сопоставимы с августом прошлого года, а я бы не сказал, что это был совсем ужасный месяц
Через два-три месяца, после дефицита предложения, рынок, по оценкам Барсукова, начнет постепенно наполняться, формируя избыток, который, в свою очередь, может стать предпосылкой даже к некоторому снижению цены. Дальше все будет зависеть от политики Центрального Банка (ЦБ).
«Если ставка сохранится на текущем уровне или вырастет, предложение станет избыточным, наблюдавшийся скачок цен в 2-5 процентов будет срезан. То есть, цены не упадут, но скачок сгладится. Если ставку уронят до 10 процентов или ниже, к декабрю мы увидим рост еще где-то в 5 процентов. В горизонте трех лет потенциал роста по вторичке — 40 процентов. Вопрос — как это произойдет, мгновенно, за один год, или более плавно», — заключил Барсуков.
Ранее аналитики портала «Мир квартир» заявили, что квартиры в российских новостройках подорожали вопреки многочисленным прогнозам экспертов. По данным специалистов, за третий квартал 2023 года (с июля по сентябрь) средняя стоимость одного квадратного метра новых квартир увеличилась на 3,4 процента, а с начала года — на 7,6 процента.
«Аренда стала дешевле ипотеки». Стоит ли сейчас покупать квартиру и что будет с рынком недвижимости дальше
За полтора месяца ключевая ставка в России поднялась уже дважды — сначала до 12%, а потом до 13%. На 2024 год Центробанк прогнозирует 11,5–12,5%. Вслед за ключевой увеличились процентные ставки по кредитам. Эксперты рынка уверены, что быстро они не снизятся.
— На самом деле, на ипотечную ставку у нас сейчас влияет не только ключевая, но и ряд других факторов, в том числе политико-экономическая ситуация в стране и в мире. Поэтому загадывать наперед сложно, но я думаю, что увеличенная ставка [по ипотеке], скорее всего, будет даже не один год, а в перспективе двух лет. Речь про диапазон 13–14% для вторички, — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — После она, безусловно, будет снижаться, но поэтапно и тоже в зависимости от внешних факторов. Если, например, СВО закончится и с банковского сектора снимут санкции, экономика в целом заработает по-другому, ипотечная ставка может опуститься и ниже 11%.
Активнее всего сейчас продаются квартиры в новостройках, а на второе место вышли частные жилые дома. Составить полноценную конкуренцию первичке они вряд ли смогут, но обороты набирают стремительно.
— Новостройки опять вошли в топ-1 по продажам. Помимо того, что есть льготная программа, ЦБ говорит о том, что льготную ипотеку будут со временем сворачивать, уже повысили первоначальный взнос до 20% и планируют ограничивать количество льготных программ, сделав их более адресными. Поэтому инвесторы и те, кто для себя планирует купить жилье на перспективу, конечно, задумываются о покупке новостроек сейчас, — объясняет Дмитрий. — Второе место — это индивидуальное жилищное строительство. Помимо того, что люди сами строятся, у нас и крупные застройщики многоквартирных домов осваивают рынок ИЖС и разрабатывают проекты. Сейчас есть льготная ипотека, которая ранее была недоступна, а если в 2024 году сельскую ипотеку возобновят со ставкой 3%, это тоже подстегнет рынок.
В августе ключевая ставка подскочила с 8,5 до 12%, а через месяц — еще на процент
Фото: Виталий Калистратов / Городские порталы
Стоит ли покупать квартиры?
С новыми ставками существенная часть сделок по покупке квартир на вторичном рынке просто сорвалась. Ввязываются в ипотеку лишь те, у кого нет времени ждать, и те, кто берет в кредит не всю сумму.
— Сейчас люди разделились на два лагеря: кто-то переориентировался на первичный рынок, кто-то вообще отложил вопрос покупки на отдаленную перспективу. Многие действительно отказываются от покупки, особенно те, кто снимает жилье, потому что по факту аренда сейчас стала дешевле ипотеки, — говорит Дмитрий Ракута. — Среди тех, кто всё равно готов заходить в сделку с покупкой вторичного жилья, — либо клиенты, у которых первоначальный взнос в районе 50%, либо те, кто продает одно жилье и покупает другое с небольшим кредитным плечом в пределах что не так сильно будет сказываться на ежемесячном платеже.
Многие россияне всё равно берут ипотеку в надежде потом ее рефинансировать
Фото: Артем Устюжанин / E1.RU
Пытаться закрыть нехватку средств на покупку недвижимости потребительским кредитом, а не ипотекой, эксперт не советует. Финансово это невыгодно даже при нынешних ставках.
— Потребительский кредит — это все-таки совершенно другая история. Там, во-первых, срок пять лет, страховка выше в сравнении с ипотекой — она может выйти практически как сам кредит. Ипотека — это срок до тридцати лет, ставки совершенно другие, ниже страховка и, как итог, — ниже ежемесячный платеж, — объясняет эксперт.
К тому же, по примеру прошлого года, даже если оформить ипотеку со ставкой выше 14%, ее всегда можно рефинансировать. Риск того, что этот инструмент станет недоступен, есть, но очень мал.
— Это может быть только политическое и экономическое решение. Если Центробанк опять поднимет ставку до 20%, то, конечно, смысл рефинансирования будет сразу пропадать, потому что ипотечные ставки тогда будут 22–23%. Тут нужно будет ждать и какое-то время платить по текущим условиям, но вряд ли это будет длительный период. В 2022 году это продлилось два-три месяца, — добавил брокер.
Что будет с ценами?
Единственный позитивный момент в повышении ставок — перспектива падения цен. Все эксперты сходятся во мнении, что это неизбежно.
— Сейчас стало больше предложений, когда реально можно купить квартиру по цене ниже рынка. Раньше такого не было. Если продажа срочная, например, или продавец свою ипотеку платить больше не может, можно найти хорошее предложение со скидкой в 20–30%, но это индивидуальные истории, — говорит Дмитрий Ракута. — Если у нас ничего не поменяется, ключевая ставка и продажи вторички останутся на прежнем уровне, то январь-февраль — это будет как раз период, когда, я думаю, мы заметим максимальное снижение цены в целом по рынку.
Активным же рынок вторичного жилья будет к концу года. Связано это с психологией людей и желанием завершить все важные дела в уходящем году.
— В ноябре-декабре сделки будут. Люди часто стараются решить квартирные вопросы в этот период, — объясняет эксперт. — Но потом всё пойдет на спад, предложение в том числе. На это также влияет курс доллара, на фоне которого многие не готовы продавать свою недвижимость, потому что рубль обесценивается и, простыми словами, люди предпочитают хранить свои сбережения в бетоне.
«Аренда стала дешевле ипотеки». Стоит ли сейчас покупать квартиру и что будет с рынком недвижимости дальше
За полтора месяца ключевая ставка в России поднялась уже дважды — сначала до 12%, а потом до 13%. На 2024 год Центробанк прогнозирует 11,5–12,5%. Вслед за ключевой увеличились процентные ставки по кредитам. Эксперты рынка уверены, что быстро они не снизятся.
— На самом деле, на ипотечную ставку у нас сейчас влияет не только ключевая, но и ряд других факторов, в том числе политико-экономическая ситуация в стране и в мире. Поэтому загадывать наперед сложно, но я думаю, что увеличенная ставка [по ипотеке], скорее всего, будет даже не один год, а в перспективе двух лет. Речь про диапазон 13–14% для вторички, — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — После она, безусловно, будет снижаться, но поэтапно и тоже в зависимости от внешних факторов. Если, например, СВО закончится и с банковского сектора снимут санкции, экономика в целом заработает по-другому, ипотечная ставка может опуститься и ниже 11%.
Активнее всего сейчас продаются квартиры в новостройках, а на второе место вышли частные жилые дома. Составить полноценную конкуренцию первичке они вряд ли смогут, но обороты набирают стремительно.
— Новостройки опять вошли в топ-1 по продажам. Помимо того, что есть льготная программа, ЦБ говорит о том, что льготную ипотеку будут со временем сворачивать, уже повысили первоначальный взнос до 20% и планируют ограничивать количество льготных программ, сделав их более адресными. Поэтому инвесторы и те, кто для себя планирует купить жилье на перспективу, конечно, задумываются о покупке новостроек сейчас, — объясняет Дмитрий. — Второе место — это индивидуальное жилищное строительство. Помимо того, что люди сами строятся, у нас и крупные застройщики многоквартирных домов осваивают рынок ИЖС и разрабатывают проекты. Сейчас есть льготная ипотека, которая ранее была недоступна, а если в 2024 году сельскую ипотеку возобновят со ставкой 3%, это тоже подстегнет рынок.
В августе ключевая ставка подскочила с 8,5 до 12%, а через месяц — еще на процент
Фото: Виталий Калистратов / Городские порталы
Стоит ли покупать квартиры?
С новыми ставками существенная часть сделок по покупке квартир на вторичном рынке просто сорвалась. Ввязываются в ипотеку лишь те, у кого нет времени ждать, и те, кто берет в кредит не всю сумму.
— Сейчас люди разделились на два лагеря: кто-то переориентировался на первичный рынок, кто-то вообще отложил вопрос покупки на отдаленную перспективу. Многие действительно отказываются от покупки, особенно те, кто снимает жилье, потому что по факту аренда сейчас стала дешевле ипотеки, — говорит Дмитрий Ракута. — Среди тех, кто всё равно готов заходить в сделку с покупкой вторичного жилья, — либо клиенты, у которых первоначальный взнос в районе 50%, либо те, кто продает одно жилье и покупает другое с небольшим кредитным плечом в пределах что не так сильно будет сказываться на ежемесячном платеже.
Многие россияне всё равно берут ипотеку в надежде потом ее рефинансировать
Фото: Артем Устюжанин / E1.RU
Пытаться закрыть нехватку средств на покупку недвижимости потребительским кредитом, а не ипотекой, эксперт не советует. Финансово это невыгодно даже при нынешних ставках.
— Потребительский кредит — это все-таки совершенно другая история. Там, во-первых, срок пять лет, страховка выше в сравнении с ипотекой — она может выйти практически как сам кредит. Ипотека — это срок до тридцати лет, ставки совершенно другие, ниже страховка и, как итог, — ниже ежемесячный платеж, — объясняет эксперт.
К тому же, по примеру прошлого года, даже если оформить ипотеку со ставкой выше 14%, ее всегда можно рефинансировать. Риск того, что этот инструмент станет недоступен, есть, но очень мал.
— Это может быть только политическое и экономическое решение. Если Центробанк опять поднимет ставку до 20%, то, конечно, смысл рефинансирования будет сразу пропадать, потому что ипотечные ставки тогда будут 22–23%. Тут нужно будет ждать и какое-то время платить по текущим условиям, но вряд ли это будет длительный период. В 2022 году это продлилось два-три месяца, — добавил брокер.
Что будет с ценами?
Единственный позитивный момент в повышении ставок — перспектива падения цен. Все эксперты сходятся во мнении, что это неизбежно.
— Сейчас стало больше предложений, когда реально можно купить квартиру по цене ниже рынка. Раньше такого не было. Если продажа срочная, например, или продавец свою ипотеку платить больше не может, можно найти хорошее предложение со скидкой в 20–30%, но это индивидуальные истории, — говорит Дмитрий Ракута. — Если у нас ничего не поменяется, ключевая ставка и продажи вторички останутся на прежнем уровне, то январь-февраль — это будет как раз период, когда, я думаю, мы заметим максимальное снижение цены в целом по рынку.
Активным же рынок вторичного жилья будет к концу года. Связано это с психологией людей и желанием завершить все важные дела в уходящем году.
— В ноябре-декабре сделки будут. Люди часто стараются решить квартирные вопросы в этот период, — объясняет эксперт. — Но потом всё пойдет на спад, предложение в том числе. На это также влияет курс доллара, на фоне которого многие не готовы продавать свою недвижимость, потому что рубль обесценивается и, простыми словами, люди предпочитают хранить свои сбережения в бетоне.